图1

一、内江地价

（一）市中区、东兴区

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内江城区住宅用地1级地价为178万元每亩，2670元每平米。2级地价为2190元每平米。各级土地的范围如下图2所示。

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就不再推算到2020年了。

（二）隆昌市

隆昌的最新基准地价没法查询到。只能查到2011年的地价，其中1级地价为1354.8元每平米，包括范围：东至：锦绣外滩——石燕建筑公司住宅楼——第三派出所——胜得大楼——城区信用社——县信用联社大楼，南至：县医院——蔬菜公司——计生站——社会保险事业管理局——县法院——百庆世纪苑——消防队，西至：海棠苑——西怡苑——隆源新府，北至：隆源新府——乾亨生态园——春光路——棉纺厂——平安隧道，新华路、金华路、大西街、文兴街、公馆巷、大北街、中心街、步行街、东新街、油建路、康复中路、康复西路东段、隆泸大道北段。

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各级土地包括的范围预计变化不大。

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隆昌实际成交的土地为29672.4577/5.124777=5790元每平米！这是价格不便宜。地块位置古湖街道向阳路南侧、望城路东侧在城中心吗？

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注意内江城区（高新区）的地块也只拍出了383万元每亩，也就是5742元每平米。比隆昌还是48元每平米。

（三）威远县

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威远县的住宅用地1级基准地价为1565元每平米。

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其中一级土地的范围包括“二环路北段、凉竹路南段、外北路、花塘西路、花塘东路、锦威路、威远大道、景河路、东风北路、花城路（部分）、天府路、涂黄路（部门）、外北路东段、河北路、大桥街、园丁街、康达街、小河路、东风路（旧）、东风路（新）、公园路、惠民路、东陵路、塔山路北段、塔山路南段、河东街、人民路（新）、二环路南段、三河路、二环路西段、奉龙街、御屏街、易佳街、人民路、建设路、五云路、滨河路、顺城街西外段、顺城中街一段、荷花街、杉树坳街南段、杉树坳街中段、杉树坳街北段、南山路、外西街、建业街、阳岗街、中心街、河东街、西街、东一街、东二街、滨河路、南大街、文化街、兰花街、兰草街”。

威远是一个双核心城市，连界镇的1级住宅用地1100元每平米，仍然比县城便宜不少。

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其他建制镇的地价如下所示，镇西镇是1020元每平米（1级），很接近于连界镇。

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也就是说连界镇的土地大致分如下4档：县城（内部分4级）、连界镇（内部分3级）和镇西镇，以及一类镇新店镇、新场镇、小河镇、向义镇、铺子湾镇，二类镇黄荆沟镇、高石镇、龙会镇、界牌镇、观英滩镇、东联镇、靖和镇、山王镇、庆卫镇、越溪镇、两河镇、碗厂镇。

（四）资中县

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资中县的1级住宅用地基准地价为1780元每平米，涵盖范围是：武陵大道、城南东大道（至凯利佳园）、学府路、桂花街、和鸣大道（至桂花街）、和鸣东街、春岚北路、资州大道（至学府路）、抚琴街、祥云街。

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22个镇：重龙镇、归德镇、鱼溪镇、铁佛镇、球溪镇、龙结镇、罗泉镇、发轮镇、银山镇、太平镇、水南镇、新桥镇、明心寺镇、双河镇、公民镇、龙江镇、双龙镇、高楼镇、陈家镇、孟塘镇、马鞍镇、狮子镇的地价在图12仅列出了部分，需要的可向笔者索取。

二、内江房价

（一）唐师预测价

内江基准地价：城区2670元每平米，隆昌数据偏旧，2011年为1490元每平米，假设按照4%的年涨幅推算到2020年为2120元每平米。威远1565元每平米。资中1780元每平米。

实际拿地溢价：基准地价相当于最低价，可能比起拍价还低，开发商实际拿地价格根据竞争情况而定，假设溢价40%吧，内江城区：3738元每平米，隆昌2968，资中2492，威远2191。唐师理解威远多中心，拉低了县城房价。

楼面地价：都按照容积率2.0计算，内江城区1969元每平米，隆昌1484，资中1246，威远1096。

房价估算：假设建房成本为2000元每平米，需要交的税费占15%，开发商管理成本、销售成本、财务成本占12%(其中财务成本就是利息可能高达10%），利润占10%（已经高于其他行业利润，但利润就是这么高，所以各种企业和资金涌入这个行业）

则内江城区房价=（1969 2000）/(1-15%-12%-10%)=6300元每平米。

隆昌：（1484 2000）/0.63=5530元每平米。

资中：（1246 2000）/0.63=5152元每平米。

威远：（1096 2000）/0.63=4914元每平米。

（二）网络预测价

内江不同时间的价格：目前单价6268元每平米，1年以来略有小降。

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内江不同地点的价格，只有市中区才有5250元的平米，其他区县反而更贵，资中还有7700元每平米的。

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（三）实际成交价

去年的实际成交价是6140元每平米左右，今年没有找到类似的数据。

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在房地产网站上也找不到成交价，只能看到今年一共成交了9824套（没有包括郊县），相当于平均每天38套（今天是全年258天），今年能卖13898套，每套房子住3人的话，市里能增加41694人，由于有多套房的存在，实际增加不了这么多。

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各位觉得笔者的房价估算符合实际吗？可点赞赏邀请研究具体楼盘。

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