“摆脱土地财政”说了这么多年，终于迈出实质性的一步。

01 房地产税试点的意义

《经济日报》10月24日发了一篇文章：“真正降低地方对房地产的依赖”。

理由有两个：

1，目前已完成第二批集中供地的20个城市中，流拍和终止交易近三分之一，倒逼地方土地财政转型，这是“发展方式之争”。

2，23号高层正式宣布房地产税改革试点，有利于稳定和增加地方财政收入，抑制土地财政和地方债务风险。

此次试点，意义重大。

除了宅基地以外的所有房子，都在征收范围内。

试点为期5年，待条件成熟，就在全国范围内以法律形式落地。

为什么土地流拍、房地产税试点，能加速土地财政的“脱钩”？

注意上面提到的关键词：发展模式之争。

自2015年以来，我国土地财政依赖度逐年提高。

土地出让金收入占一般公共预算和政府性基金收入的比重明显上升，从2015年的16%上升到2020年的接近30%；

而财政第二本账“政府性基金收入”更依赖卖地所维系，土地出让金占政府性基金收入的比重从2010年的77%，上升到2020年的88%。

简单说：“土地托底财政、财政托底金融”，已经形成闭环。

财政、城投、基建、开发商、银行、购房者，整个链条上的主体，一荣俱荣，一损俱损。

去年房地产销售额高达17.4万亿，新开工面积22.4亿平方米，施工面积92.7亿平方米，房地产开发投资完成额14.1万亿。

全国住宅市值超过400万亿，居民杠杆率突破60%，地方债、房企经营杠杆，居民购房负债，全都是建立在房地产基础上的“走钢丝”。

贸然推进房地产税，一旦房价出现风吹草动，甚至出现大面积下跌，房地产行业硬着陆，将会导致不可承受的系统性风险。

一边是旧发展模式的“路径依赖”，另一边是土地流拍成风，旧模式难以长期持续。

过度依赖旧模式，是房地产税迟迟难以面世的原因。

土地卖不出去，是新税源补充土地财政缺口的理由。

所以，这一次，从上到下，里里外外，都对房地产税抱有极大的关注，极高的预期，把房地产税视为下一步经济发展模式的转型重要里程碑，丝毫不为过。

02 房地产税收体系

在聊房地产税新政前，我们先要熟悉目前的房地产税征收体系。

从拿地到卖房，房地产税分三个环节。

土地获取环节，（土地使用权出让收入），也是一种变相税收。

交易环节（契税、土地增值税、耕地占用税）。

持有环节（房产税、城镇土地使用税）。

这几个税种里，越是靠近前端，征收力度越大，但在房屋持有环节，规模偏小，因此不能形成对房价的有效调控。

只要房价上涨预期存在，契税、增值税、个税都能由卖家转嫁给买家，加上长期持有房产不需要支出任何成本，只需要承担房产潜在的“折旧”费用就行。

持有房产成本极低，等待房价上涨后再出手的“预期收益”却极高，这必然会助推投机客的囤房行为。

所以，针对存量房征税的讨论，由来已久。

来看时间线。

2003年，提出仿照香港模式，在“条件具备时对不动产开征统一规范的物业税”。

2015年，正式提出将房地产税改革纳入“立法先行”轨道。

2017年，确立房地产税“立法先行、充分授权、分步推进”的原则。

2018年9月，房地产税亮相立法规划。

今年年3月，“十四五”规划中提到“推进房地产税立法”。

今年5月，财政部、人大、住建部、税务总局等主管部门召开房地产税改革试点座谈会。

10月，《求是》杂志发表高层文章《扎实推进共同富裕》，提及“积极稳妥推进房地产税立法和改革，做好试点工作。”

现在，经历了整整18年的等待，房地产税终于揭开神秘面纱。

03 如何征收？

当然，大家最关心的问题是，怎么征？

从程序上来说，下一步，是财税部门起草试点办法，高层审批并发布试点办法，试点地区制定实施细则并启动，试点满5年之后，视效果继续试点，立法，全国推行。

从征收制度设计来说，要看税基、税率、市值评估比例。

我罗列一些机构专家的观点，供大家参考。

李奇霖认为，参考韩国和新加坡，国内的房产税从保证税源和打击投机囤积的行为上去考虑，大概率也会采用累进税制。

首先设置一个免征面积，然后对户主名下超过面积的部分征税，随着名下房产套数增多，征收的税率会逐步增加，原则上，三套及三套以上有可能被征收比较高的税率，比如5-10%。

根据央行的居民资产负债调查，中国拥有两套住房的家庭占比为31%，拥有三套及以上住房的家庭占比为10.5%。

目前房地产总市值在400-500万亿之间，假设三套及三套以上的税率设置为5%，在假设房地产总市值不变的前提下，这块可以撬动的税源高达2.1-2.5万亿。

去年全国卖地收入是8万亿，撬动高达两万亿的税源，足以弥补四分之一的地方财政缺口。

而中信证券的测算认为，初期试点肯定是“少税种、精简税制”，不会采取累进税率，0.2%-1%的单一固定税率更现实。

按全国城镇存量住房总市值约358万亿，设置50%-70%的房产市值评估比例，分别考虑12、20、30、40、50和60平方米人均免征面积下可征税面积，有望带来380亿元至5600亿元的地方财政收入。

这个数字肯定是偏低的，如果房地产税带来的收入，连地方财政的十分之一都不到，除了心理层面会给市场带来冲击以外，并不会对旧发展模式补充新的“造血”功能。

这也是目前主流观点发生分歧的地方，两者思考的出发点不同。

2万亿的税源测算，是基于长远的考虑，是共同富裕、房住不炒的必然，周期更长。

千亿级别的税收，是基于短期试点效果，是5年试点，旧发展模式依赖下的现实选择。

04 哪些城市更容易成为试点？

更重要的问题是：哪些城市是试点？

目前有几个共识。

房价上涨幅度大、绝对房价高的城市。

这一点是毫无疑问的，房地产税作为“共同富裕”的重要手段，肯定要起到调节房价的作用，按市值评估征税的话，绝对房价越高，越能起到遏制投机、补充财政收入的作用。

低库存、高需求的核心城市。

今年部分核心城市新房供应不足，同时二手房供应量持续下降，应对短期市场，尤其是二手房挂牌不足的城市，房产税试点将显著增加二手房市场供应预期，平衡供需关系。

已经尝试过征收房地产税，但因为税基覆盖面太窄、征收力度太小，收效不大的城市。

比如上海和重庆，2010-2021年，沪渝两地房价平均上涨2.4倍，与北京、广东基本持平，没起到调节房价的作用，以后征收力度加码，会更自然。

涨幅大，房价高，供应少。

符合这几个条件的，似乎也只有京沪广深、长三角、珠三角、新一线城市这些地方。

但蓝白觉得，政策的出发点既然是“摆脱土地财政”，不太可能只选择头部城市。

道理很简单，既然房地产税要全国推广，肯定要在各个维度的城市做“实验”，如果只选取那些土地财政依赖度低的一二线城市，示范作用会变得很弱。

《经济观察报》前天有个报道，从5月份的试点座谈会上，可以窥探出更多信息量。

当时参会的城市有上海、重庆、深圳、杭州、苏州、济南。

还向深圳、杭州、苏州、济南四个城市，征询了“是否支持在其所在城市试点征收房地产税”等问题。

上海和重庆，有征收经验，可以试点。

深圳，先行示范区，房价涨幅最大，绝对房价高，今年调控下手最狠，可以试点。

杭州，卖地收入全国第一，投机风盛行，新一线网红城市的典型，可以试点。

苏州和济南，一个是2016至今地级市涨幅龙头，曾经“四小龙”之一；一个是华北省会城市典型，经历了完整的涨跌周期，可以试点。

把覆盖面再拓展，浙江作为共富示范区，摆脱土地财政的动能更强烈，类似金华、绍兴等三四线高房价城市，也可能会纳入。

中泰杨畅还提供了一个维度：人口。

人口流入越多，供需矛盾越突出，不管是开辟新税源，还是调控房价，打击投机，开征房地产税的需求就越迫切。

浙江和陕西，人口向省内大中城市集中的态势极为明显，还有广东、山东、河南、湖北、宁夏、海南，增幅均超过了1.5个百分点。

这样看来，第一梯队：杭州、深圳、广州和宁波。

第二梯队：成都、长沙、重庆、郑州、西安、厦门。

第三梯队：济南、武汉、青岛、合肥、昆明、石家庄。

单核省会，一城独大，更容易成为试点。

05 房地产税，会降房价吗？

一般的观点认为，从国际经验看，就算征了房地产税，房价该涨还是会涨。

以韩国为例，2005年开征综合房地产税后，整体房价和首尔公寓价格年均增速达到了6.3%/12%，比2005年以前还要高。今年6月将税率大幅上调至1.2%-6%，但6-9月首尔房价环比涨幅却加速上涨。

但这事也不一定，关键还是看推进的决心。

既然是试点，在实际操作过程中，把房产税税率和税基的决定权下放城市，往往是更加稳妥的做法，由各城市结合自身情况选择相应标准、调整方案。

中泰杨畅有个测算，S市税收收入3095亿，人均住房面积27平方米，1648万人，二手房成交价在过去20年年均增长12.7%，单价78373元/平方米。

以0.4%税率为例，30%较窄税基，将征收约445.4亿元房产税。

如果是50%、70%、100%的税基，对应房产税征收额度在742.4-1484.7亿元区间。

如果只是对个人房产税进行轻度扩容，那房价下跌空间还不到10%。

如果把减少的土地出让金，由新房产税的税额补足，那么S市房价下降幅度最多可达29%。

所以，能不能降房价，关键还是看征的力度。

前几天有个报道，说房产税渐行渐近，一线城市炒房客已提前抢跑。

北京近三个多月二手房挂牌量增加了一万多套，广州近一个多月增长了8000多套。

有中介说：“近期有一部分手中持有多套房的业主，原本都把房子放在我们这边租，现在要提前解约，宁愿赔付违约金。据他们说，现在急着要把房子卖掉。”

二手房挂牌量增加，投机客开始“抢跑”，原因其实有很多。

比如今年银行两条红线限贷、二手房参考价大范围推广，倒不一定跟房产税有关。

06 预期更具威慑力

但是，房地产税这几个字，在整整酝酿18年后开始落地，作为“共富”的重要载体，土地财政的重要补充，调节房价的重要手段，足以对投机客形成极强的震慑。

悬而未落的预期，往往会加剧观望情绪。

随着情绪传染，“买房变富”、“囤房置业”的观念，开始逐步瓦解。

房子越多，杠杆越高，未来的不确定性越强。

因为谁也不知道，哪一天税率突然增加，哪一天家庭名下的房产全部联网，哪一天会被限制买卖。

所以，根本不需要那些复杂、枯燥的模型测算，房地产税真正的威力是：人心。