工商局对物业公司经营范围的规定(物业管理经营范围应该有哪部门允许经营)

引子：

我国小区规模普遍较大，一个小区分期建设，有各自单独的区域且包含众多物业类型的现象十分常见，关于物业管理区域划分的争议也因此频繁发生。物业管理区域的划分直接影响到小区业主所享有的权利范围以及小区的实际治理情况，如何正确认识其划分依据与标准对物业服务企业和业主来说都意义重大。鉴于此，本文将从不同法院对同一小区物业管理区域的划分给出不同认定结果的两则案例出发，来对该问题进行分析与讨论。

案例一：

认定某小区的高层区与别墅区属于同一物业管理区域

案件事实：

原告哈尔滨某物业公司一直为某小区提供服务，被告蔡某为该小区的业主，蔡某以该物业公司无依据为别墅区北墙外六栋高层住户发放进入别墅的通行卡，致使域外人员、宠物及车辆随意进出，破坏了别墅区原有环境，降低了生活品质为由，拒绝缴纳物业管理费。原告允许催讨无果后，诉至法院，请求判令被告蔡某支付相应的物业物业管理费用。公司

法院观点：

法院认为该小区临时管理规约中明确载明，“案涉小区物业管理区域四至为：东至某某路，南至某某大道，西至某某路，北至某某路”，高层区与别墅区属于同一区域范围内，系同一物业管理服务区，同由原告提供物业服务，高层业主同样享有到达别墅区公共部位的权利，故法院对被告以原告无依据向高层人员发放别墅通行卡导致环境被破坏为由拒付物业管理费的主张不予以支持，最终判令被的告向原告支付相应的物业管理对费款项。

案例二：

认定某小区的高层区与别墅区不属于同一物业管允许理区域

案件事实：

本案原告即为案例一中的被告蔡某，被告则为上述案例中的物业公司，蔡某同样以该物业公司擅自发卡，导致大量高层的业主、狗、车辆随时任意进出应该别墅区，严重影响别墅业主的生活环境为由，向法院提公司起诉讼，请求判令被告停止侵权行为，立即废止其向高层业主发放的门禁通行卡，消除影响赔礼道歉。

法院观点：

一审法院认为虽然被告物业公司主张该小区的高层区与别墅区为同一小区，但根据其所提供的图纸及当庭陈述，高层经营范围区与别墅区在规划设计时就已经以围墙的方式分割开，并均有独立出行的大门及不同的门禁卡授权，能够做到通行自由。根据《哈尔滨市物业管理条例》第二十一条之规定，物业管理区域的划分，以建设用地规划许可证确定的用地范围为基础，并考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素划定。已经建成交付使用、自然形成独应该立物业管理区域且无争议的，不再按照本条前款规定部门重新划分。一审法院最终认定该小区的高层区与别墅区为独立物业管理区域，不能因为同为该物业公司提供物业服务而混同物业管理区域，被告作为物业服务公司应当严格履行其物业服务义务，保障小区内业主的合法合理的权益，故支持原告要求被告停止侵权行为，立即废止其向高层业主发放的进出别墅区的门禁通行卡的诉请，但对于消除影响、赔礼道歉的诉请不予支持。二审法院最终判决驳回上诉，维持原判，但未就物哪业管理区域的划部门分问题展开论述。

（图片来源：网络）

专业分析

通过上述两个案例可以看到，两个法院之所以会对同一小区的物业管理区域划分给出不同的认定结果，关键原因在于，案例一中的法院直接根据小区的临时管物业管理理规约中对物业管理区域所作的约定进行判该有断，而案例二中的法院则依据《哈尔滨市物业管理条例》的相关规定，从小区的规划设计以及是否可以自由通行的角度来进行判断。针对如何确定物业工商局管理区域的划分，本文根据自身理解分析如下：

首先需要厘清两个问题，一是物业管理区域由谁负责划分，二是物业管对理区域的划分标准为何。《物工商局业管理条例》第九条规定，“物业管理区域的划分应当考经营虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。”国务院在《物业管理条例》中并未明确规定负责物业管理区域划分的主体以及具体的划分标准，而是将制定具体实施办法的权力授予给了地方。

1.

关于物业管理区域划分的职责探讨

考察各地关于物业管理的相关规定，不难发现，目前我国各地基本上都规定规定由房地产行政主管部门负责物业管理区域的划分或是对其进行核准，一般的流程设定为建设单位在出售房屋前，向当地房地产行政主管部门提出划分物业管理区域的申请，主管部门在规定时间内进行划分或核定。如《四川省物业管理条例》第八条规定，“县级人民政府房地产行政主管部门应当根据建设单位或业主委员会的申请，以土地使用权证确定的用地范围为基础，并考虑建筑物规模、共用设施设备的管理与维护和社区建设等因素划定物业管理区域”；《上海市住宅物业管理规定》第九条规定，物业“区房屋行政管理部门负责核定物业管理区域”。在得到行政主管部门划分或核准的结果之后，建设单位在房屋出售时，应通过图纸、合同约定等方式向买受人明确物业管理区域的具体范围。如《江苏省物业管理条例》第八条规定，“新建物业出售前，建设单位应当将划定的物业管理区域向物业所在地的县（市、区）物业管理行政主管部门备案，并将经备案的物业管理区域在商品房买卖合同中明示。”若有小区尚未进行物业管理区域的划分或是根据实际需求需要重新调整物业管理区域的，根该有据目前各地的规定负责划分的权力主体也仍然是房地产行政主管部门。基于此，物业管理区域的划分应由当地行政主管部门进行认定，属于行政部门的职责范围，法院不应在经营范围处理民事纠纷案件中自行就该问题做出哪判断。如果相关当事人对行政主管部门的划分有异议的，可向法院提起行政诉讼，在行政诉讼的程序中再由法院来审查其划分行为的合理性的。

2.

关于物业管理区域划分的标准探讨

3.

对两个法院不同裁判思路的探讨

综上所述，经营根据目前我国的相关规定物业管理区域的划分由各地具体授权的行政主管部门负责，所作的划分应综合考虑小区的建设情况、建筑物规模、共用设施设备的管理与维护等方面的因素，如果在实务中遇到对是否属于同一物业管理区域存在争议的情况，应当以前述行政主管部门的划分或核准结果为判断依据。本文所提到的两个案例中对于同一小区的高层区与别墅区，有规定的法物业管理院认为属同一物业管理区域，而有的法院则将其认定为两个单独的区域，无疑将对现实产生极大的影响，会令政府机关与小区业主都无所适从，有损司法的公信力。