万科年报财务分析(万科财务分析报告)

3月30日晚，行业龙头万科发布2021年财报，报告期内实现合同销售金额6277.8亿元，营业收入4528.0亿元，归属于上市公司股东的净利润225.2亿元，出现了上市31年以来第三次净利下滑。

发布年报的同时，万科推出回购方案和历史上最高比例的分红派息预案，公司称将在未来三个月内择机开展20-25亿元回购，分红比例拟由2020年的35%跃升至50%，合计拟派发分红112.8亿元，是A股中唯一一家连续三十年进行现金分红的公司，近四年派发现金“红包”均超分析报告百亿。

2021年，在多家房企遇到资金流动性困难的情况下，万科守住了安全经营的底线，保持了“绿档”和业内领先的信用评级，经营性现金流净额连续13年为正，净负债率29.7%，长期处于行业低位。经营性现金流净额连续13年为正，持有现金年报1493.5亿元，年末存量融资的综合融资成本降至4.1%。

财报显财务分析示，万科还披露了非开发业务的发展情况，其中财务多万科项指标均位居各自所属行业前列。万物云在业内率先完成“住、商、城”全域空间服务覆盖，2021年收入首次超过200亿元，同比增长32.1%；泊寓已成为国内规模最大、运营效率最高的集中式公寓运营商，近三年收入复合增速40%，2021年营运净收入（NOI）同比增长193%；万纬物流已做到冷链仓储规模国内第一，近三年收财务入复合增速超过50%，并获得淡马锡、GIC等知名机构战略投资；分析报告印力管理规模、收入、轻资产管理输出保持业内第一阵营，近五年收入复合增速为20%。

面对归母净利润的罕见下滑，郁亮在《致股东》年报中反思了下降原因。从财务层面看，2021年万科净利润下降源于三方面，包括毛利率下降、投资收益减少和市场下行带来的计提减值。其中，毛利率下降是财务层面的主要影响因子，2021年万科整体毛利率21.8%，同比下降7.4个百分点，扣除营业税金及附加后的整体毛利率，从20财务分析20年的22.8%下降至17.2%。从结构上万科看，开发业务依然对公司净利润具有决定性作用。

对于2022年的业绩，郁亮表达了明确的信心，相信行动和努力将支撑公司在2022年实现营业收入和净利润的企稳回升。