万科与碧桂园财务差异分析(万科碧桂园)

PART 1

规模定义企业体量，风控决定长远发展

我们从碧桂园企业的规模发展能力及偿债能力入手，对两大龙头房企进行深入分析，其中规模发展能力展现了企业的行业地位以及市场占有率，偿债能力对于企业的风险把控能力十分重要。

01

规模发展

碧桂园位居第一，万科仍有提速空间

房企的销售规模代表了企业在行业间的市占率，在中央坚持“房住不炒”主基调之下，房企规模增速明显放缓，但是规模依旧是企业发展的基础，因此对销售规模的衡量在综合实力中依旧占重要地位。

从碧桂园及万科地产的全口径销售额方面来看，2020年碧桂园全年实现销售金额7888.1亿元，同比增长2.2%，同时2021年1-6月实现销售金额4264.0亿元，同比增长14.5%；万科2020年全年实现销售金额7041.5亿元，同比增长11.6%，2021年1-6月实现销售金额3544.3亿元，同比增长10.6%。

从增速来分析说，规模越高的房企，由于基数较高，增速自然会随之放缓，此外，增速的高低还与企业布局结构有关。碧桂园主张一至五线全方面覆盖布局，从2020年的销售分布来看，位于三四线城市且目标三四线的权益合同销售金额占比达54%；万科一二线城市布局较多，2020年在各城市中销售排名位列前三的有43个，仅4个是强三线城市，剩余39个均为一二线核心城市，2020年销售金额实现了11.6%的增长。

销售规模的增长幅度一定程度上取决于企业货源的充足与否，对于龙与头企业碧桂园与万科地产来说，两家公司的资源储备必定是十分充足的，其中碧桂园已获取权益可售货值达1.69万亿元，目标为一线的货值有2928亿元，占比17.3%，目标为二线的货值有5257亿元，占比31.1%，目标为三四线的货值有8715亿元，占比51.6%，货值储备可以保障企业2-3年的稳健发展，且公司预计去化率不低于65%。万科总土地储备建筑面积达16065.9万平米，其中在建建筑面积达11283.3万平米，占比70.2%，规划中建筑面积4782.6万平米，占比29.8%，储备资源同样可供企业2-3年的发展。

但在政策调控下，企业面临的行业环境有所改变，因此我们也要结合多方面审视龙头企业的规模发展能力。对于碧桂园来说，公司自三四线城市兴起，项目开发经验充足，随着大多数房企扩大高能级城市的布局，退出三四线市场，碧桂园的市场占有率有望进一步提升。对于万科来说，在集中供地愈加强调公平的竞拍规则下，大企业难以通过一次性参拍多个地块以及设立马甲公司等提高获地概率，因此对于万科这种一二线城市贡献份额较高的龙头企业来差异说，资金优势在公开市场竞拍的优势变低，公司或需加强城市更新、TOD等多元化拿地方式。

02

偿债能力

风控能力均保持良好，行稳方能致远

2020年8月，中央正式管控房企的有息负债规模，实施“三线四档两观察”，对企业融资增速上限进行限制，自此，债务管控的能力愈加受到房企重视，偿债能力也成为影响房企长远发展至关重要的一项因素。

在行业调控日益趋紧的背景下，依靠杠杆获得高速发展的时代已经过去，这个时代，是“安全”的时代，而财务结构稳健是保证资金流安全乃至企业安全的必要条件。作为行业龙头，碧桂园与万科的财务结构均相对稳健，截至2021年6月30日，碧桂园净负债率为49.7%，较2020年底下降了5.9个百分点，剔除预收款的资产负债率为77.0%，较2020年底下降3.0个百分点，现金短债比为2.1倍，较2020年底提升了0.2倍；万科方面，截至2021年6月30日，净负债率为20.2%，较2020年底提升了2.1个百分点，仍处于低位，剔除预收款的资产负债率为69.7%，较2020年底下降0.7个百分点，现金短债比为2.22，较2020年底下降了0.02倍。

整体来看截至2021年年中，碧桂园处于黄档，不过由于资金的充裕以及运营的可持续性，2023年前达到绿档难度较小，管理层也对2023年中期之前实现黄档到绿档的调整信心十足；万科地产处于绿档，保持着一贯的稳健态度，尽管2021年1-6月新增投资金额同比上升80.4%至1126.3亿元，但这主要是由于2020年上半年投资金额较低所致，2018年以来万科的投资金额占销售金额比例均保持在40%的安全线内，2021年上半年金额投销比仅为31.8%。

当然，追求财务稳健的最终目的不是极低的净负债率、剔除预收款的资产负债率以及极高的现金短债比，而是在资金流安全稳健的前提下给企业带来最好的发展，对于龙头房企碧桂园及万科地产而言，提高资金使用效率不是单纯说多拿项目，而是要强调旗下多个业务均衡、协调发展，只有这样才能带给企业更广阔的未来。

PART 2

数据之上，还要看长期发展以及企业担当

以上对于两家企业的分析仅是立足当下对企业当下及过去的数据，而在国家倡导双循环、大消费的背景下，房企更应该顺应趋势，服务于政府，因此在衡量一个企业的综合实力时，还需要关注未来的发展以及作为龙头房企的企业担当：一方面，在行业调控严格的背景下，企业的长期、稳定、可持续发展才是最重要的，而面对国内日益趋紧的监管环境，融资能力是影响企业未来发展最大的变量；另一方面，尽管房地产不再定位为国民经济的支柱型产业，但由于房地产牵涉甚多，影响较大，依旧对国民经济有着弥足轻重的影响力，而作为龙头房企，也应当想政府所想，身体力行推动国家双循环、大消费、共同富裕等目标的实现，彰显出企业担当。

01

融资能力

碧桂园多发行海外债，万科融资优势明显

对于碧桂园与万科地产来说，本身都具有规模优势，融资能力均位于行业前列，但同时两者之间情况也并不相同：2021年万科1-财务6月，碧桂园平均融资成本为5.39%，较2020年下降了17个基点，万科地产平均融资成本为4.27%，较2020年下降了0.3个百分点。

融资成本的高低与企业的性质、规模及经营风格有较大关联，还与融资类型、融资期限有关，其中海外债相比银行等国内债券的融资成本更高，期限短的融资相比期限长的融资成本更低，从2020年至2021年8月碧桂园与万科地产的融资数据来看，碧桂园融资类型多为海外债、美元优先票据等，融资成本位于3.3%-5.6%区间，万科地产的融资类型多以境内公司债为主，融资成本位于3.0%-4.1%区间。

02

企业担当

聚焦共同富裕，彰显企业担当

作为龙头房企，企业也在发展的过程中主动承担起一定的社会责任，彰显企业担当。2021年8月17日，中央财经委员会会议召开，促进共同富裕为重要议题，而房子作为中国家庭最重要的大宗资产，房地产行业的定位与政策导向直接关系到共同富裕目标的实现，因此，国家在坚持房住不炒的同时，也将房地产调控目标进一步向保障民生及调节收入分配的方向延伸，如加快建立完善保障性租赁住房体系等，龙头房企也在积极做好行业表率，为共同富裕这个大目标出一份力，具体来看可以通过以下财务两个方面：

第一，做好第三次分配的参与者，积极参与公益慈善，促进乡村振兴，推动城乡融合。

共同富裕要求构建三次分配协调配套的基础性制度，初次分配指的是依靠劳动获取的报酬，强调效率，再次分配指的是依靠税收、转移支付等，用来体现公平，缓解贫富差距，第三次分配指的则是个人出于自愿，在习惯与道德的影响下对弱势群体进行帮扶，碧桂园及万科地产作为龙头房企，多年来致力于慈善公益，其中碧桂园设立了国强公益基金会，截至2020年末企业已为全社会捐款累计超90亿元，全国帮扶项目涉及16省57县，脱贫超49万人，人均增收1497元；万科地产设立了中国光彩基金会针差异对教育扶贫、分析易地搬迁扶贫、健康扶贫多方面展开公益活动，2020年捐赠达5.79亿元，同比上升31.89%。对于房地产企业来说，开展乡村振兴有能力也有意愿，一方面房地产企业经过多年发展，对于商业、产业等多元化资源的整合能力较强，另一方面大城市土地资源紧张，而乡村振兴带来的产业地产、旅游地产、健康养老地产等多业态的地产模式有助于企业多元化业务的升级与发展。

第二，做美好生活的运营商，践行绿色低碳发展。

房地产行业承载着人们对美好生活的追求，尤万科其在行业调控之下，企业的土地红利、金融红利不再，运营时代来临，到了拼产品、拼经营的时候。企业以地产为载体，整合文与化教育、商业休闲、健康养老等配套措施，为地产主业赋能，同时，也要践行绿色低碳发展，2020年9月，中国提出要力争于2030年前实现碳达峰，2060年前达到碳中和，而房地产业及建筑业在整体碳排放中占据了绝大部分，房地产开发是绿色生活方式、绿色工作方式以及绿色生产形态的设计者与建设者，开发商应当担负起实现双碳目标的重大责任。

从绿色建筑方面来看，2020年，碧桂园新增64个满足国家绿色建筑评价标准建设的项目，截至2020年底，集团拥有936个满足国家绿色建筑评价标准建设的项目，总建筑面积达21201万平米，其中国家绿建一星建筑面积为14008万平米，国家绿建二星建筑面积为7011万平米，国家绿建三星建筑面积为182万平米。万科地产自2014年起便要求所有新建项目以绿色建筑一星为最低标准，截至2020年底，满足绿色建筑标准的面积累计高达23100万平米。

除了第三次分配以及绿色建筑以外，在国家倡导产业转型升级的背景下，房企也应深入思考房地产行业能给国家带来什么样的转型升级，客观来说，房地产行业碧桂园本身对于科技的竞争作用不大，但作为设计者与建设者，房企的多元资源整合能力十分突出，因此头部房企需要有推动行业转型的责任感，诸如碧桂园的机器人业务、万科地产的物流园业务，都是在地产之上衍生而来。

回顾以往，碧桂园与万科分别作为行业内竞争力最强的企业之一，不可否认的是两者对政策及市场走势都有精准的判断。展望未来，行业利润空间锁定、融资规模受限必定会淘汰部分企业，这对于头部房企来说既是机遇也是挑战，把握住便能更上一个台阶。