文/檀扒爷
都说大湾区极具投资价值，道理大家都懂，但是具体选哪儿，你倒是说呀？！
2020年的大湾区，气势非凡。
12月11日，社科院的《全球城市竞争力报告（2020-2021）》正式发布，中国共有19个城市位列全球前200名，其中大湾区的是：香港（39）、深圳（47）、澳门（68）、广州（90）、东莞（96）以及珠海（138）。
而在10月的《中国城市竞争力第18次报告》中，2020年中国经济活力竞争力排名前十的城市依次为：深圳、北京、广州、上海、珠海、香港、南京、杭州、苏州、厦门，大湾区城市占了四成。
结合一下2020年前三季度广东省经济发展水平，这里取前十名：
数据来源：中商情报网
可以看到，成功走出疫情影响进入正增长的，是深圳、广州、东莞、惠州、珠海、江门以及湛江。
每个有榜都有各自的侧重，那叠加在一起，就可以看到众人眼中，各方面都优异的价值城市是哪些，我们取三个排名至少提到两次的城市，分别为：香港、深圳、广州、东莞，以及珠海。
香港虽好，却有个护照隔2021着，所以对于内地来说，最后圈定的，就是广深、东莞还有珠海。
深圳不必多说，说到底是自己荷包承受能力的问题；广州的话昨天我们就说过，11月新房二手房涨幅都已四大一线排第一，作为“一线洼地”的时间正在缩短；东莞性子急，在深圳最严调控出来前，就跟着冲了一波，余力有限。
那最终，依旧可以被称作“大湾区洼地”的，就是“小深圳”珠海了。
打造城市IP！
区位 产业 人口 一个都不能少！
有一个成功的IP，给自己贴标签，是城市实现价值突围的第一步，这一点在现今的互联网流量时代背景下，被无限放大。
而IP这个东西，必须得有坚实的基础支撑，不然房价涨那就真是泡沫，都不掺假的。
比较典型的负面活动教材之一就是鹤岗，闻名全国就是因为房价超级低，宣传有后就吸引各路人群前去“投资”，然而没多久就都纷纷撤离，因为他们去了才发现，区位、产业、人口，核定一样都没有，经济发展陷入困局，本来想去抄底，但是最终意识到根本没有增长点，那里的房地产，已经死了。
还有泰安，靠着泰山，实现了靠征收山吃山，除此之外似乎也没有什么特别之处，楼市据说，越靠近泰山的房子越贵（山东本地人口述），玩的就是个旅游地产，房价相当高昂，泡沫很足。
上述的情况都是空有个噱头，但是缺乏真正的内容支撑，即便一时攀高，也不会持久，哪些作为投资者更不会知道什么时候该撤离，只能掉坑里。
那珠海呢？它还真不一样，麻雀虽小却五脏俱全，典型的小而精，每一样它都能占到，对得起“大湾区核心城市”的名头。
先说区位，这个最为明显。
数据来源：百度地图
全中国可能都找不出第二个有这么神奇区位的城市了，与澳门脸贴着脸，与深圳和香港隔海相望但是却并没有隔绝，港珠澳大桥，以及规化中的深珠通道，都把珠海和这俩亚洲顶级城市紧密连接了起来。
这是小区位，往大了看，由于广州地铁18号线的延伸，珠海也会和广州这个最强省会连接上，称为广州大都市圈建设上的重要一环。
区位给珠海带来的，就是从巨佬碗里“抢食”的机会，是它的“刀叉”。对于深圳和澳门来说，珠海就像是它们的飞地，这两个地方产业外迁核定（澳珠商会上签了800亿的项目了），凭借着深珠通道等大基建的规化，珠海就成了一个现成的受益者。
再来看产业。
现在每个城市都在寻求产业转型，把中心越来越多地转移至高新技术产业上，在深圳边上耳濡目染的珠海，自然也不例外，科技创新发展这块儿铆足了劲，而且效果还很不错，《中国城市科技创新发展报告2019》中就把珠海排在了第十，非常了不起。
利用外资这个方面，深广两地比不过，但是老三的位置，珠海坐的还是很稳的。
要说有什么缺陷，珠海是一个国企和外资驱动的城市，民营经济比较吃瘪，纳税百强前十几乎都是国企，罕有民营的身影。
国企强民企弱，这是珠海自己一直想要搞定的一种“偏科”，从03年珠海发布《关于进一步加快民营经济发展的决定》重点扶持民营企业，到13年有人抱怨民营企业在珠海赚不到钱，再到去年抢救魅族，珠海的决心，很坚定。
且根据《中国城市竞争力第18次报告》，在营商硬环境竞争力排名中，珠海排名16，甚至超过了以商业闻名的杭州！在大湾区城市中，仅次于港澳广深以及东莞，潜力巨大。
最后说下人口，有人可能会觉得珠海人口是个减分项，常住人口区区200万，支撑得了房价和需求吗？？？
总量的确不起眼，但是增长快呀，据统计，珠海在常住人口增长上是非常出众的，这两年每年都有13万多的人口前往珠海生活，在常住流动人口税收比例上，珠海的外地人占比为61.95%，仅次于广深两地。
此外，从16年的统计来看，在珠海购房的人群超过半数都是来自珠海市外的，到了2020年这个状况还加剧了，光是省外人群就已经超过了55%，那珠海市外的比例只会更大。
这些数据，足见珠海对于市外人口的吸引力有多么巨大。
顺嘴提一句，珠海还是全国宜居城市第一名，蝉联四年之久了。
总的来说，珠海在区域、产业和人口上，都具备足够的实力及潜力，来支撑它“大湾区核心城市”的IP，不会掉链子，而且本身临海，兼具跑去港澳买买买的功能，很是照顾生活。剩下的问题，也就是，珠海具体可以选哪儿了。
小小珠海 最后的落点在哪儿？
伦敦、纽约、深圳，这些超级城市一个比一个小，真正体现了什么叫寸土寸金，但即便如此，也并不是说整个城市都具有一样的价值，打个比方，伦敦的金丝雀码头和郊区，价格能一样吗？在房价上很明显也是参差不齐，只是强大的实力拉高征收了下限而已。
那对于“小深圳”珠海来说，更是要妥善选择，不能随便瞎投。
根据上面我们说的，当区位、产业、人口三位一体时，这个片区，将会是不折不扣的价值之地。
珠海很小，只有1700多平方公里，比旁边地区深圳还要小上一圈，行政区域划分也很简单，一共就三个：香洲、金湾和斗门，2019年GDP分别为2319.83亿（增长7.2%）、688.65亿（增长6.8%）和427广东.41亿（增长5%）。
单纯经济上来说，香洲区是呈现碾压态势的，这地方是中心城区，面朝深圳。
而且由于它人口过百万面积却只有476平方公里，因此以人口密度（每平方公里近7000人）来衡量的话，这里的人气，也是最旺的。金湾和斗门相对来说，有点地广人稀的意思了，势头比不上香洲。
人口不够，配套设施的跟进就不会那么积极，社广东区建设和整体发展自然无法与人口密度大的区域相比，这个比较下每个城市中心地区和偏远地区就很明显，而且12月15日洪鹤大桥通车了，从香洲去金湾机场的车程，可以缩短半小时。
这里我们继续聚焦香洲，区位人口都有了，经济又是最强，那想必产业非常发达不然没东西支撑。
香洲的组成很复杂，由于高新区（代管唐家湾镇）和横琴区（代管横琴镇）的存在，香洲本质上有点散，要说最繁华最活跃的，肯定还是中心城区。
但是中心城区，就像大部分城市的市中心一样，繁华，但是也很老，由于地价的问题新建项目更新很慢，留给人选择的，更多的就是二手房，而且价格不菲，比起其他片区更接近收益的上限。
横琴区呢？这其实就是澳门的飞地，搜下图片你就可以看到那现代化的建设，再加上澳门将来产业迁移等规划，很是宏大，潜力非凡，而且15日时横琴2021快线也通车了，使得这个地区的交通更为便利。
但是！洼地横琴现在有个非常大的问题，那就是——人没来多少，产业还未形成规模！
老三样直接缺了俩，房价还特别高，这物价怕不是直接接轨澳门了，吃不消吃不消......
最后，目光就停在了高新区，它和香洲的的交集点，就是唐家湾镇。高新区顾名思义，产业集哪些中的地方，也的确如此，格力、魅族、伟创力都在此地驻足，产业落实快，人口和周边设施跟进的速度，也快。
数据来源：百度地图
更何况，还有像珠海北站这样的大基建设施在此落成，就在北围片区，这一片产业增长迅速，且很多生活设施，比如学校之类的都已经在建，可以预税收见珠海北站将对该片区的人口引流带来巨大推动。
综上所述，珠海作为大湾区核心城市，城市价值无可厚非，又是通道又洼地是地铁的，规划上就是要把珠海打造成大湾区的一个新生的交通枢纽，而在这一过程中受益最大的，就是有着珠海北站的珠海北围片区（珠海本地也早已开始对北围片区的投资，以便更好接收深圳的产业红利，看来是蓄谋已久啊.....）。
区位、产业还有人口支撑下的IP，就是珠海手握的王牌，随着大湾区的进一地区步发展，珠海也会在发展的路上，越行越远。
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