财产转让所得应纳税额的计算
（一）一般情况下财产转让所得应纳税额的计算
应纳税额＝应纳税所得额×适用税率＝（收入总额－财产原值－合理税费）×20%
（二）个人住房转让所得应纳税额的计算
了解房产原值的确定
【例题·计算题】某人建房一幢，造价36000元，支付费用2000元。该人转让房屋，不含增值税售价60000元，在卖房过程中按规定支付交易费等有关费用2500元，请计算其应纳个人所得税税额。 | |
『正确答案』 （1）应纳税所得额＝财产转让收入－财产原值－合理费用 ＝60000－（36000＋2000）－2500 ＝19500（元） （2）应纳税额＝19500×20%＝3900（元） |
总结：转让旧房、建筑物的税务处理
转让方 | 增值税、城建税、教育费附加和地方教育费附加、印花税、土地增值税、所得税 |
承受方 | 契税、印花税 |
1.自然人销售住房、商铺的增值税政策
购买不足2年 | 购买超过2年（含2年） | ||
其他地区 | 北上广深 | ||
普通住房 | 全额征收5%增值税 | 免征增值税 | 免征增值税 |
非普通住房 | （卖出价－买入价）/1.05×5% | ||
商铺 | 差额纳税；征收率5% |
2.土地增值税
住房 | 商铺 |
个人之间互换自有居住用房地产免征土地增值税。 | 征收土地增值税 （1）按评估价格计算增值额，计算缴纳土地增值税 （2）无评估价格，但能提供购房发票 （3）由税务机关核定 |
3.印花税
住房 | 商铺 |
对个人销售或购买住房暂免征收印花税 | 按“产权转移书据”缴纳印花税 |
4.所得税
住房 | 商铺 | |
个人所得税 | 对个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税 | 照章征收个税 |
应纳税所得额＝财产转让收入－（财产原值＋相关税费） | ||
企业所得税 | 应纳税所得额＝财产转让收入－（财产净值＋相关税费） |
5.承受方的契税
（1）以成交价格作为契税的计税依据；
（2）土地使用权交换、房屋交换
所交换的土地使用权、房屋的价格差额
①交换价格相等时，免征契税；
②不等时，由多交付货币、货物、无形资产或其他经济利益的一方缴纳契税。
【例题·计算问答题】（2009年，修改）李某系某市居民，于2013年2月以50万元购得一处临街商铺，同时支付相关税费1万元，购置后一直对外出租。2016年5月，将临街商铺改租为卖，转让给他人，签订了不动产转让合同，合同中注明含增值税转让价格为80万元，经相关评估机构评定，房屋的重置成本价为70万元，成新度折扣率为80%。
要求：根据上述资料，按下列序号计算回答问题，每问需计算出合计数。
问题（1）：李某转让商铺应缴纳的增值税、城建税、教育费附加和地方教育附加。 | |
『正确答案』 应纳增值税＝（80－50）÷（1＋5%）×5%＝1.43（万元） 城建税、教育费附加和地方教育附加合计＝1.43×（7%＋3%＋2%）＝0.17（万元） 【提示】个人转让购置的商铺，应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳增值税税额。 |
问题（2）：李某转让商铺应缴纳的印花税。 | |
『正确答案』应纳印花税＝80×0.05%＝0.04（万元） |
问题（3）：李某转让商铺应缴纳的土地增值税。 | |
『正确答案』 可扣除项目＝70×80%＋0.17＋0.04＝56.21（万元） 增值额＝（80－1.43）－56.21＝22.36（万元） 增值率＝22.36÷56.21×100%=39.78% 应纳土地增值税＝22.36×30%＝6.71（万元） 【提示】简易计税，转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。 |
问题（4）：李某转让商铺应缴纳的个人所得税。 | |
『正确答案』 应纳税所得额＝（80－1.43增值税）－（50＋1）－0.17－0.04－6.71＝20.65（万元） 转让商铺缴纳个税＝20.65×20%＝4.13（万元） 【提示】个人转让房屋的个人所得税应税收入不含增值税。 |
（三）个人转让股权应纳税额的计算——适用税目：财产转让所得
1.计税依据的确定
应纳税所得额＝股权转让收入－股权原值－合理费用
2.主管税务机关可以核定股权转让收入的情形
（1）申报的股权转让收入明显偏低且无正当理由的；
（2）未按照规定期限办理纳税申报，经税务机关责令限期申报，逾期仍不申报的；
（3）转让方无法提供或拒不提供股权转让收入的有关资料；
（4）其他应核定股权转让收入的情形。
3.符合下列情形之一，视为股权转让收入明显偏低
（1）申报的股权转让收入低于股权对应的净资产份额的；
（2）申报的股权转让收入低于初始投资成本或低于取得该股权所支付的价款及相关税费的；
（3）申报的股权转让收入低于相同或类似条件下同一企业同一股东或其他股东股权转让收入的；
（4）申报的股权转让收入低于相同或类似条件下同类行业的企业股权转让收入的；
（5）不具合理性的无偿让渡股权或股份；
（6）主管税务机关认定的其他情形。
4.股权转让收入虽明显偏低，但视为有正当理由的情形：
（1）能出具有效文件，证明被投资企业因国家政策调整，生产经营受到重大影响，导致低价转让股权；
（2）继承或将股权转让给其能提供具有法律效力身份关系证明的配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹以及对转让人承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；
（3）相关法律、政府文件或企业章程规定，并有相关资料充分证明转让价格合理且真实的本企业员工持有的不能对外转让股权的内部转让；
（4）股权转让双方能够提供有效证据证明其合理性的其他合理情形。
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