虹口税收的分析筹划案例(典型的税收筹划案例分析)

张晓虹

现为复旦大学中国历史地理研究所所长，教育部人文社会科学重点研究基地复旦大学历史地理中心主任，《历史地理研究》期刊副主编，教授，博士生导师。主要从事历史文化地理学和历史城市地理学研究。著有《文化区域的分异与整合——陕西历史文化地理研究》《古都与城市》等著作，在国内外核心刊物上发表学术论文六十余篇。

罗婧

上海社会科学院历史研究所助理研究员，主要从事历史城市地理和近代上海史研究。

本文已获作者授权。

摘要：目前学术界对近代上海城市化的研究及规律的总结，主要依据开埠以后上海英、法租界的研究，而对地处苏州河以北的美租界的城市化过程研究较为少见。以美国国会图书馆收藏的《1864—1866年上海虹口暨美租界地图》为基础，结合《行名录》《上海道契》和《工部局董事会会议录》等资料，对开埠早期上海美租界城市化进程进行研究发现1850—1860年开埠早期虹口地区的城市化进程是在港口经济驱动下，藉由土地价格的浮动所实现，并且使上海一改中国传统城市只依河流一侧形成单岸城市的特点，而发展为跨苏州河两岸的双岸城市。同时，该地区内部因与已高度城市化的英租界区位差异，形成以吴淞路为界东密西疏的道路网络格局。虹口地区城市化的这些特点，不仅受到该地濒临黄浦江区位条件的影响，同时还由于美租界管理水平较低所带来的城市治安不善的制约，并进而直接导致1863年美租界并入英租界这一历史事件的产生。

关键词：城市化；洋行；美租界；上海虹口；开埠

1842年鸦片战争爆发。在英军坚船利炮的打击下，清朝政府被迫议和，签订《中英南京条约》。其中，上海与广州、厦门、福州和宁波一起开放为通商口岸。被迫开埠后的上海，于843年11月在英国政府的胁迫下划出县城北部的一片荒地作为英国人居住区，是为英租界。1845年11月，法国政府再与上海道台议定，将上海县城与英租界之间的地区划定为法租界。1848年，美国传教士文惠廉（Bishop WilliamJ.Boone）与上海道台商议，在苏州河以北的虹口地区占据了一大片土地，成立美租界。1863年，经过多方协商后，英美租界合并。从此一直到20世纪40年代，上海形成了三方四界的市政管理模式。

对近代上海城市空间的分析，目前有多种研究路径。这主要得益于开埠以来有关上海城市大量资料的出现和处理资料手段的多元化。在开埠以来形成的各类档案文献、报刊资料以及传统地方志之外，还有不少建立在实测基础上的城市地图等图像资料可资利用。此外，GIS技术在处理文献资料和表达城市空间演进方面的强大功效，使得近年来对上海城市空间研究取得了十分突出的成果。这些成果都有效地提高了对开埠早期上海城市空间形成与扩展研究的精度，并为我们了解开埠初期的上海城市空间格局及城市建成区的扩展方式提供了重要的信息。

学术界对开埠早期上海城市化特点与规律的总结基本上是以英、法租界为基础。其中，台湾学者王尔敏在对之前的研究成果进行总结基础上，利用英国国家档案局的一手资料分析了上海租界范围的多次扩展与历史事件之间的关系，指出正是在中外不平等外交下，列强屡屡侵占中国权利才使得上海租界一再扩张。牟振宇着重研究上海法租界的城市化过程，他在《洋商、地产与城市空间变迁——以上海法租界为中心（1848—1865）》一文中，利用GIS技术将法租界中的法文土地交易档案资料进行处理，复原了1848—1865年间上海法租界洋商地产空间分布，并探讨了法租界城市化的内在机制。罗婧则主要利用《行名录》中保留的有关洋行建立的时空间信息，采用GIS方法复原了1860—1870年代英租界洋行的空间分布，对我们理解开埠早期英租界城市化有重要的学术意义。

相比起学界对英租界和法租界进行的大量研究，地处苏州河以北虹口地区的美租界因其城市化较为迟滞且资料较少，故研究一直比较薄弱。只有吴俊范曾根据《工部局董事会会议录》和《上海租界志》中所附的《1864—1866年美租界地图》对1860年代的虹口地区市政道路进行了复原，并对主要干道的修建进行了详细的个案分析，得出了一些很有启发性的结论。但由于资料的局限，未及对虹口地区城市化初期的特征及动力机制进行深入的讨论。事实上，美租界时期的虹口地区早期城市化过程及其与英租界合并成立公共租界的历史对认识近代上海三方四界的城市管理模式以及区位条件对上海城市化进程，甚至上海开埠初期城市功能地域差异的形成都有着重要的学术意义。因此，本文试图利用在美国国会图书馆所搜集到的《1864—1866年虹口地区暨美租界地图》为基础，结合《行名录》《工部局董事会会议录》《上海道契》等历史文献中的记载，对开埠初期虹口地区城市化过程进行研究，分析英美租界合并的驱动机制，希望通过这一研究为全面理解上海近代城市化特点及其机制提供实证案例。

一、上海美租界的设立与公共租界的建立

英国从第一次鸦片战争胜利中所取得的在中国通商的权利，让列强看到了在中国得到通商权的可能。因此，美国于1844年（道光二十四年）派遣全权公使顾盛（C.Cushing）来华商谈中美两国建交通商事宜。在双方多次交涉后，终于在7月3日澳门的望厦村签订了《中美望厦条约》。该条约的目的是为美国商人争取与英国商人同样的在开埠港口通商居住的权利，因此在第三款和第十七款中具体规定了美国人享有在五口通商居住的权利与限制，并承认美国在华拥有领事审判权。这一规定又在1858年（咸丰八年）6月18日订立的《中美天津条约》第十二款和第十四款中再次得到承认。自此，美国商人在中国的各开埠港口可以自由通商居住。

虽然在1844年的《中美望厦条约》中规定了美国享有与英国相同的在中国开埠港口居住经商的权利，并全权委派当时侨居在广州的美商弗生顿（Fessenden）任驻沪领事，但弗氏因故并未成行。1846年美国公使皮特尔（C.Biddle）只得委派当时上海唯一的美商华尔考脱（H.G.Wolecott）为美国驻沪代理领事，并在新划定的英租界内旧纤道（今九江路）设立美领事署。

由于华尔考脱在美领事署升美国国旗受到英国领事的干涉，尽管此事在英国香港总督的干预下得到解决，但引发了美国侨民和法国侨民自辟租界的愿望与决心。因而本意在苏州河北岸虹口地区建造教堂的美国圣公会主教文惠廉（William Boone）利用此一契机在1848年向上海道台提出在虹口建立美租界的要求。经过多次交涉，上海道台终于口头答应以苏州河北岸的虹口一带作为美侨的居留地，但并无正式协定，也没有划定四界。

与此同时，1849年新任美国驻沪领事葛列司活（J.A.Griswold）开始积极为美侨争取自立租界的权益，但未获成功。1852年（咸丰元年）继任美国驻沪领事的克宁汉（E.Cunningham，在道契中译为金能亨，详下）就美租界事再次与上海道台交涉。虽然中间有英国领事阻挠和时任上海道台的吴健彰百般推诿，但在克宁汉的威胁下，终于在当年3月达成协议。这一协议不仅明确美租界的建立，而且将《土地章程》中原有的各国人民在沪租地须得到英国领事许可的规定废止，改由外商可以直接与原中国业主商议，只需将议定的契约缮写三份呈交本国领事官，由领事官转送上海道台核查钤印即可生效。这一规定在1854年英、法、美三国合订的新的《土地章程》中得到认可。租地条款的修订不仅为美侨在上海居住经商争得了权利，也为其他侨民的权益保障奠定了法律基础。

然而，由于这一时期虹口地区为典型的江南水乡，地势低洼、排水不畅，并远离英租界的核心区域外滩，因此美国商人大多仍居住在英租界内，美租界内只有文惠廉主教于1853年修建的一座基督教堂以及沿黄浦江的少量码头和饮食店。这一状况直到太平天国军兴和小刀会起义时才得到改观。

1853年3月，太平天国攻占南京，形成与清政府南北对抗的局面。同年9月，上海爆发小刀会起义。小刀会会众攻陷上海县城，杀死知县。混乱之中，租界的外国侨民成立民团组织——上海义勇队（又称“万国商团”）以确保租界安全，英、法舰队则在黄浦江面巡睃以保护侨民，而小刀会也表示无意伤害外侨，故英、美、法租界从此成为战乱中的安全岛。局势动乱中，虹口一带因大量难民入居而人口大增。

1860年，时任旗昌洋行大班的克宁汉和美国驻沪领事熙华德（G.Seward）倡议英、美、法租界合并成立公共租界。这一倡议没有得到法租界的响应，但英租界则表现出积极的态度。但此时虹口一带美租界的四至问题尚未解决，故美国领事熙华德和上海道台黄芳在多次协商后，最终于1863年6月25日议定具体章程，确定美侨居留区的地界为：西起护界河（即泥城浜，约今西藏路），沿苏州河向东，越过苏州河入黄浦江的河口后继续向东一直到杨树浦入黄浦江口，由此径直向北三里，再折向西划一直线到护界河对岸的起点，形成一闭合区域。美租界四至明确后，英美租界在当年9月21日正式宣布合并，成立公共租界。美租界此后大多以虹口地区为名，一直到1899年公共租界扩张后改称租界东区为止。

二、19世纪50年代虹口地区美租界洋行租地考订

由于1854年订立的《土地章程》事实上废止了英国领事馆在上海颁发租地的专断权，因此1855年起美国领事馆开始颁发道契，并整理汇编其租地信息，以备在美租界的租地者缴纳年租之用。这些租地信息为我们复原这一时期美租界土地利用特征提供了基本材料。

1855年《美国领事馆租地名单》（List of Renters of Land United States Consulate）刊印在《北华捷报》（North China Herald），总共有65条信息，主要为租地人、道契号、分地号与租金，以及每个商人租地的面积和租金的汇总。在道契注册号一列中还有新注册者（N.R.即NewＲegister）或老注册者（O.Ｒ.即OldＲegister）的信息。该表中另有一列内容是租金对应的租期。该租地表所登记的信息是目前所见最早的关于美国领事馆租地实录，对研究美租界早期土地利用有重要意义。但由于《美国领事馆租地名单》中并没有租地人更多的信息，因此，笔者结合《行名录》《中华归主》等资料将租地人的基本信息进行考订和整理后，在此基础上结合《上海年鉴》及《行名录》中的信息，具体分析美租界设立初期虹口地区租地状况及其特点如下：

1.在华传教士及其租地情况

在以往有关美租界史中，一般认为美租界主要由在华传教士租用。然而，为进一步明确虹口地区传教士租地情况，笔者梳理了1854年和1856年两年的《上海年鉴》中的行名录以及《中华归主》等相关资料，发现在美领馆注册租地的传教士来自美国主要基督教差会公理会、南方监理圣公会、南方浸信会和安息日教派等四个教派。另外，还有美长老会以差会名义租地。结合租地人信息和租地数据，基督教传教士在美国领事馆注册的共租有14块分地计41.668亩。其中，租地最多者为美国南方监理圣公会的Rev.B.Jenkins牧师，中文名为秦右或詹金斯，道契中记为“秦先生”。他名下租有4块分地，共16.8亩。与他同一个教会的戴安乐（C.Taylor）牧师租有2块分地，面积仅2.914亩。合计起来，美国监理圣公会共有租地19.714亩。

其次是美国安息浸礼会（The Seventh Day Baptist Missionary Society）。该差会的嘉本德（Rev.S.Carpenter）牧师独立租有2块分地。另外，他还与同一差会的黄德我牧师（N.Wardner）合租2块分地。这4块分地共计8.247亩。

美国南方浸信会和美国长老会并列第三。南方浸信会的传教士晏马太（M.T.Yates）为美国南方浸信会托事部租有2块土地，共5.612亩。此外，隶属于美国长老会（Presbyterian Board of Foreign Mission）的克陛存牧师（Rev.M.S.Culbertson）与怀德牧师（Rev.J.K.Wight，又译为魏德）租有一块5.7亩的土地。

公理会的租地面积最小，2块合起来也只有2.395亩。其中，1839年来华传教、为美国入华传教士第一人的裨治文（Rev.E.C.Bridgman）在美租界租有1块分地。与他同一差会的白汉理（Rev.H.Blodget，或柏亨利，道契载“勃来善”）牧师也租有土地1块。

综上，虹口美租界内传教士的租地面积仅占全部租地面积的9.13%，不足总面积的十分之一。

2.美租界的洋行及其租地

无论是租地数量还是租地面积都以洋行与洋商为最多。他们共有租地26块，计174.83亩。

但以洋行为名租地者数量很少，只有广源洋行与旗昌洋行两家银行。其中广源洋行（King＆Co.）共租用14块分地58.77亩。该行在1854年（咸丰四年）8月租得的美国领事馆颁发的第1号分地。其余租地都集中在次年的1855年，分别是该年5月的1块分地、6月的4块分地、9月的3块分地。另外，还有5块分地道契不存，无法推知其租地时间。从道契资料来看，该洋行的租地都未曾转手。旗昌洋行则租有2块分地，面积为27.8亩。

美租界大量的土地是以洋商个人名义租用。租地面积最大的是一位名为M.L.Potter的洋商，他独自租有2块分地，面积有50亩之多。道契中将这位Potter先生记为“巴塔”，职业不详。经核查1854年《上海年鉴》，他被记为引航员。面积次之的C.Smith，其名下有1块18亩的分地。该人在道契中记为密四诗梅，此人在1856年的《上海年鉴》中记为华记洋行的职员。

曾作为美国驻沪领事在美租界建立和英美租界合并中发挥过重要作用，后又任旗昌洋行大班的克宁汉（道契中名为金能亨）名下有4块分地，共14.1亩。此外，旗昌洋行职员葛礼租有面积1.3亩的51号分地，另一职员W.G.Pierce也租有1块面积0.9亩的分地。而哗地玛大班（W.Wetmore）租有1块面积为4.86亩的分地。

上述各洋行与洋商共租有土地175.73亩，占全部租地的38.5%。

3.美租界的其他租地人情况

除宗教和商业用途的租地之外，美租界还有不少其他身份的租地者，共有13块分地，面积为127.9亩，占总租地面积的28.02%。

美租界以个人名义租地最多者是哈尔医生（G.R.Hall），他单独租地9块，面积达71.9亩。此外，工程师杜那普（J.Dewsnap）独立租赁的2块分地面积分别为20亩和16.5亩地；而尔奄厄特船长（Captain Charles Ranlett）租地18.5亩，美领馆警察士当登（T.Stanton）租有一块面积1亩的地。

此外，美租界建立初期合租现象十分普遍。克宁汉与华牧师（H.H.Warden）合租2块分地，计26.1亩，与哈尔医生合租3块分地，共23.5亩；Potter船长与大副Warden合租的2块地，计26亩。工程师杜那普与F.Peterson合租2块11.55亩的分地。哈尔医生除与克宁汉合租土地3块外，还与旗昌洋行职员葛礼（G.G.Gray）共同租地2块，计24亩。

综上，合租土地面积共9块，达111.15亩，占总租地面积的24.35%。

显然，虹口美租界的设立虽与基督教会有密切关系，但从我们梳理的美租界建立之初的租地情况来看，传教士所占土地十分有限，90%以上的土地均为洋商、洋行或投资土地的外侨所租用，这一现象对随后美租界的发展及其城市功能的形成至为关键。

三、19世纪60年代虹口地区土地利用状况

1863年英美租界合并，成立公共租界后，工部局决定对租界区域的所有地产进行清理。据《工部局董事会会议录》记载：工部局董事会在1864年2月初筹划绘制英租界图并开始招标，2月12日有恒洋行（Whitfield＆Kingsmill）中标，负责英租界地区的地图测绘。3月25日有恒洋行表明他们愿意以与英租界同样的条件测量虹口地区，遂将测绘地域扩大到整个公共租界。当年的5月9日，公共租界的测量工作正式启动。英租界的测绘率先展开，四个半月后的9月28日，其街道测绘工作完成。随后是对虹口地区的美租界进行测绘。《工部局董事会会议记录》中，记录了有恒洋行于12月10日向工部局汇报测量工作进展，声称对英租界和虹口的测量工作预计能在下一年的年初即可完成。正如其所预计的，1865年3月9日，英、美两租界的测绘工程全部完成，随后工部局将英租界和虹口租界部分区域的草图送往英国清绘制版。与此同时，3月29日工部局签署了英、美租界完工证明，4月19日英租界测量报告交存工部局留档。这次测绘的最终成果分别是《1864—1866年英租界地图》和《1864－1866年虹口暨美租界地图》（Plan of the Hongkew（Hong Que）or American Settlement at Shanghae）（下文简称《1864—1866年虹口图》）。由于该图“标志街道轮廓、江边马路、码头、桥梁等的位置与范围，并对每一建筑按洋行划分，认真描绘”，因此，我们利用mapinfo将其中的地块进行了重绘，以便能更清晰地呈现其中的地理信息。

在《1864—1866年虹口图》中，最显著的地物是黄浦江沿岸的码头和船坞。结合《上海道契》和《行名录》进行考订，沿江有老船坞、新船坞、顺成码头（Howard’sWharf）、怡和码头（Jardine’s Wharf）、惇裕码头（Trautmann’s Wharf）、同孚码头（Olyphant’s Wharf）以及宝顺码头（Dent’s Wharf）。另外还建有上海火轮船公司（ShanghaiS.N.Company）和虹口码头公司（HongKew Wharf Company）。显然，沿黄浦江滨江地带主要分布着码头船坞以及与航运有关的产业（见图1）。

此外，作为商业指南的《行名录》自1863年始记载了洋行的地址和经营业务，根据1863—1868年《行名录》中的有关虹口地区的洋行信息，虹口地区的宾馆、餐饮业较为兴盛。尤其是宾馆积聚效应十分明显。1868年的《行名录》总共记载上海租界有11家宾馆，其中虹口就占有5席。而根据《工部局董事会会议录》中的1862年的记载，实际情况可能更为突出：“总办向董事会提供两个租界内所有已领执照小旅馆的名单，这时发现在虹口地区有12家之多，而在本租界仅有10家。”这一情况在《1864—1866年虹口图》中也有反映，编号第6的地块就是创建于1848年的礼查饭店（Astor House Hotel）。

不仅旅馆众多，虹口地区还成为专门为远洋水手服务的小酒馆的聚集地。从1863年10月9日《工部局董事会会议录》中的记载“会议宣读了虹口几名酒店店主因被禁止接待水手就餐和将此特权给予少数几家酒家而表示不满的抗议书”来看，虹口地区已有26家出售酒精的小酒馆，另外还有3家正式提出执照申请，并且这些酒馆的主要服务对象是水手。而同一份记录中强调，这一时期英租界仅有17家酒馆。由此可知，虹口地区餐饮业十分发达。另外，这里已有1家面包店、1家苏打水厂，到1866年更发展为2家苏打水厂，成为租界地区的重要饮用水供应地。1863年时，虹口已有一家报馆——达森新闻纸，1866年再新开一家照相馆，甚至1868年还在虹口路44号出现了一家钢琴行。由此可见，服务业成为虹口地区仅次于航运业的重要产业。

在港口经济和服务业的促进下，美租界的道路开始形成体系。从《1864—1866年虹口图》上可以看出，受黄浦江、苏州河以及苏州河以南的英租界之间空间关系的影响，以虹口港为界，其东西两个部分的道路发展并不均衡：虹口港以东的外虹口区域只有与黄浦江平行的百老汇路（Hongkew Broadway Road，今大名路、东大名路）一条主干道径直朝东北延伸，而虹口港以西的里虹口部分则形成较为密集的道路网络。而连接英租界重要通道的外白渡桥，其向北延伸段吴淞路成为里虹口片区道路体系的主干道。以吴淞路为界，其东部的道路由与黄浦江平行的数组道路及其相交的道路组成近似网络状的较为成熟的道路体系：东西向的道路有沿黄浦江岸的黄浦路及其与之平行的天潼路、熙华德路（SewardＲoad，今长治路）、汉璧礼路（HanburyＲoad，今汉阳路）等；南北向的道路除贯穿南北的吴淞路主干道外，自西向东还有乍浦路、武昌路、闵行路、南浔路等。而吴淞路以东部的道路发展相对迟缓，道路稀少，不成体系。总体而言，美租界的道路网络并非英租界规整的棋盘式道路，而是以功能性的自由发展为其特点，道路的修建以便于通往黄浦江与苏州河港口区为目的。加之，依建筑地块布局而自发形成的道路夹杂其中，使得部分区域的道路显得杂乱无序。

图1 《1864-1866年虹口图》局部放大图

由于现收藏在上海档案馆的《1864—1866年虹口图》用分层设色法表示不同的土地业主及其使用状况：红色为外国人宅地，淡褐色为外国人货栈仓库，黄色为华人宅地与货栈，故而我们可以利用这幅地图辨识出这一区域的功能特征。

根据图上所标的颜色，洋商租用的土地倾向于沿黄浦江、苏州河和虹口港分布。如杜那普早在咸丰元年（1851）就在虹口东部的黄浦江滨江地带修建了“新船坞”，而旧船坞的修建虽没有查到记载，但显然应该修建时间更早。同时，为便于运输，洋行与仓储的空间分布紧临船坞码头。此外，从图上标志来看，美租界的华洋隔离并不如英租界那样明显，即便是黄浦江滨江地区依旧是华洋杂处，也反映了这一时期美租界沿江地带仍有大量土地没有租出，未被工商业占用。

显然，经过十年的发展，19世纪60年代虹口地区在沿黄浦江、苏州河港口区域经济发展的带动下，城市面貌较1855年虽大为改观，但仍是“美（租界）只沿江数里，皆船厂、货栈、轮舟码头、洋商住宅”的以港口经济为主，兼及服务业的近代城市景观。

四、虹口地区城市化与英美租界的合并

梳理这一时期美租界虹口地区的城市化过程时，一直有一个问题令笔者颇为疑惑：正如前文所述，美租界的设立导因于美国领事在位于英租界九江路的美领馆升美国国旗受到阻挠，在美侨决意在苏州河以北成立自己的租界时，其间不仅有与中国官员多次交涉未果的令人不快的经历，而且也遭遇到英国驻沪领事的百般阻挠，但何以在美租界成立后仅十数年间，美侨却将自己的租界拱手相让，主动并入英租界？特别是起意合并者竟是最初极力主张创立美租界并为此不懈努力的美侨克宁汉先生。然而，在对相关史料仔细分析后，这一问题迎刃而解。

根据笔者之前的研究，上海租界的发展颇有赖于其安全的投资环境以及在战乱纷繁的晚清时代作为上海缙绅与周边居民躲避战火的临时安身之地。1853年9月，小刀会占领上海县城以及后来清军和小刀会的持续交战中，大量中国难民蜂拥而至，不仅造成租界里事实上的华洋杂居，而且他们对房地产的巨大需求也给予租界当局一个始料未及的大发横财的机会。仅1854年7月间就有800多所简便的住宅在租界建成。对于这一不期而至的发财机遇，西人除靠修建房屋出租营利外，新成立的工部局也迅速抓住这一时机，在1854年9月21日举行的第五次董事会上就提出向华人征收房捐的决议。显然，向人数众多的华人征税为租界当局提供了持续不断的市政建设资金，使它有可能以租界空间品质的优化吸引更多的居住人口，进而获得更高的土地投资回报。

美租界正式成立之际，适逢英租界藉华人入居所形成的房地产急速增长的良好局面，由此引发的英租界内土地价格急剧飙升等一连串利好消息频频传来。在此现实的导引下，美侨对虹口区土地增值的远景充满期待，希冀透过投资虹口区的土地以实现财富的迅速积累。而前文1855—1856年美租界的租地状况也支持这一推论。

尽管1855年前后美租界大多地区还处于荒芜未辟的状况，但已有456亩土地租出，并且大多为洋行与洋商所租用，商用土地面积达414.78亩，占到全部租地的90.87%。其中，以洋行为单位的租地只有86.57亩，仅占商用土地的20.87%。大多数土地实为个人租占，甚至不少是非经商者。如个人租地最多的是哈尔医生，他租有土地计71.9亩；其次是引航员巴塔先生，租有土地50亩。而在建立美租界和英美租界合并中都发挥关键作用的克宁汉（金能亨）在1854年独立和合租的全部土地总计63.7亩，数量也十分可观。私人大宗租地情况的出现，表明只有一种可能，那就是这一时期美租界地区个人投资土地的现象十分普遍。

显然，从虹口区随后的发展来看，美租界成立后直到19世纪60年代并末达到美商对土地增值的预期，反而因它地处苏州河以北的偏僻郊区，不仅没有实现土地价格的快速上涨，还因为地价低廉而沦为杂乱无序、空间品质低下的城郊结合部，整个区域遍布出售酒精的小酒馆和廉价旅店，甚至还有赌场。

根据1862年12月31日的《工部局董事会会议录》，这一时期旅馆业在虹口地区大量集聚：

总办向董事会董事提交了许多份推荐申请书，要求在虹口地区领执照开店。会上要求总办向董事会提供两个租界内所有已领执照小旅馆的名单，这时发现在虹口地区有12家之多，而在本租界仅有10家。

这种小旅馆集聚的状况在工部局董事们看来潜伏着种种不安定的因素，“董事会作出决定，认为在虹口地区这种小旅馆数目的增多将会引起麻烦而且也是不安全的”。

除旅馆业外，美租界还存在大量出售酒精的小酒馆，这也是造成当地不安定的重要因素。1863年6月17日《工部局董事会会议录》中称，董事们指示总办向美国领事西华先生说明，“董事会认为，在虹口一侧再增加酒馆的数量会大大增加巡捕维持该处治安的困难。”事实上，虹口小酒店数量过多、酗酒现象普遍，确实导致了整个区域存有严重的治安问题，美国领事西华先生曾给工部局去信声称：“除非你们掌握某些手段阻止开设无以计数的朗姆酒店，因为这些酒店是如此明显地造成一切混乱的因素。”此外，虹口还有开赌场而遭到起诉的不良记录：“美国领事来函说，他对工部局控告怀亚特在虹口开设赌场一事不予受理。”美租界混杂无序的状况，不仅严重影响到上海模范租界的声誉，同时也抑制了美租界地价的快速上涨。这或许也可以用这一时期美租界内租地少有换手的情况作为旁证。

显而易见，此时美租界亟需与管理水平高、治安状况良好因而土地价值不断飙升的英租界进行区域整合，借工部局巡捕房之力，在改善区域管理状况的基础上，进一步实现土地投资回报效益。与此同时，英租界经过十数年间的发展，尤其是华洋杂居后造成的租界内土地供需压力逐渐加大，也极需增加土地供给以舒缓租界内部积蓄日久的土地供需紧张关系。因此，工部局董事会对美租界的合并提议表现出积极的态度：“金能亨和列得先生来信，关于虹口与所谓的：‘英租界’合并问题，董事会指示总办，要求明天召开董事会全会专门商讨此事，以及虹口租地人的其他建议。”事实上，工部局对合并后的美租界因治安及城市设施改善后的土地收益也有预期：“董事会还认为新区（虹口地区）的照明是急需的。但董事会相信，虽由于公共基金中可供此使用的部分为数甚微，但只要居住此区的户主看到街灯点亮后带来的明显好处，他们会根据受益地区的大小按比例交纳所需灯杆费。”当然，英美租界的合并并非一帆风顺，不少英租界侨民对此举表示异议，他们担心“除非明确上述地区所征税收足够偿付其支出”，这显然是出于对美租界空间品质的不信任。

果然，合并后的英美租界因置于工部局同等的管理下，其城市面貌开始改观，这一点突出地体现在道路的规划与城市交通网络的完善上。

根据以往的研究，我们知道近代上海租界的发展关键在于能为其居民提供优质的城市设施和治安保障，而这一城市服务主要沿道路延伸覆盖到城市的各个部分，并进而将城市肌体基本空间单元的地块拼接成城市建成区。故而在以往研究近代上海城市建成区的发展时，我们常常以时空信息更易获得的城市道路作为城市建成区的替代指标正是基于这一理念。事实上，1854年上海工部局甫一成立，就在当年7月17日召开的第一次会议上，首先成立了“道路、码头及警务和税务及财务小组委员会”。这恰可作为城市道路是城市发展驱动力的例证。

而从虹口地区城市道路的发展来看，美租界建立之初，由于这一地区的城市功能以外贸港口经济为主，因此城市道路的修建有很强的功利性，即沿黄浦江向东延伸，目的是连接码头与货栈。故美租界的道路发展以及其城市化的空间延展，是一种未经规划的“有机”模式，即城市的空间扩展是在过去的土地利用情况、地形特征、长期形成的社会契约中的惯例以及个人权利和公众愿望之间的矛盾张力的基础上建立起来的。

虹口地区最初的土地利用是基于它濒临黄浦江的区位条件而发展起来的对外贸易港口码头为主，加之区域内的主要河流黄浦江、苏州河和虹口港相互之间形成不规则的夹角，因此道路的最初建设只得形成连接通往码头、船坞的出浦道路的顺江干道，如百老汇路、苏州河路等。然而，随着虹口地区城市人口的增加，城市经济功能逐渐由单一的港口经济而向多样化转变，这时它与上海城市经济的中心区域——英租界之间经济联系的需求不断增长。特别是日益聚集并形成规模效益的餐饮业的发展，仰仗英租界强大的消费能力，因此与英租界空间更邻近，并可借苏州河桥相连接的里虹口地区得到发展的先机，城市化发展迅速，城市道路也更为密集。相反，黄浦江沿岸除占地面积大的大宗货物堆栈外，服务性设施较少，城市建成区发展缓慢。另一方面，由于这一区域作为深水港口区，从其功能来看，复式街区并不利于大宗货物的快速集散，因此以百老汇路为主干道的单一街区就成为美租界港口区域最经济有效的道路结构。

但不均衡发展的城市道路网络并不利于虹口地区的全面发展，因此英美租界合并后，工部局立即着手改变美租界区位条件欠佳以及内外虹口区域内部交通不畅的状况。其举措主要有两项：一是将已不敷使用的苏州河桥（威尔斯木桥）改建成通行能力更强的砖石桥梁，以改善英美租界之间的联系；二是规划修建一条贯穿整个虹口地区的交通干道，以加强苏州河以北地区的内部联系。

虽然与英租界联系的重要通道苏州河桥一直是工部局的重要工程之一，但在美租界并入后，为加强两租界的联系，同时也为了改善美租界治安状况，工部局更加强调苏州河桥的重要性，不仅多次对苏州河桥进行修缮，“该桥经过彻底检查，公开宣布保证交通的绝对安全”，而且在次年年初，该公司董事长詹姆斯·霍锦士就建议工部局通过租地人大会决议以收买苏州河桥，加强苏州河南北之间交通联系。

此外，为促进苏州河北虹口地区的经济发展，美租界合并后，工部局立即着手规划修建一条贯穿苏州河以北整个虹口地区的干道：

虹口在一次长时间的讨论中，会议研究了有关虹口合并后工部局的职责问题。参加会议的汉璧礼先生表示相信董事会首先或应做的一件事是尽快规划一条能方便地穿过该地区的马路路线。董事会审查了该地区的平面图，并指示工部局工程师对可供建造新马路的具体地点认真加以调查。

尽管我们从会议录中无法确知最终这条“方便穿过该地区的马路”是否建成，但这些记录还是为我们保留了工部局力图尽快改善美租界城市建设与城市管理不良的状况、提升该区域空间品质的重要记录。

英美租界合并后虹口地区城市化的迅速发展，也令早期美侨的土地投资行为获得了高额回报：1855年以个人身份大量租地的美侨巴塔先生，其时仅是一名引航员，而到1866年时就成为外虹口船厂的经营者。这似可以推测他正是因为投资土地成功而转身成为船厂拥有者。

综上所述，英美租界成功合并后，从英租界的角度是通过扩大土地面积以舒缓其日益紧张的土地供需关系，而美租界则是透过并入英租界以获得与其相等的城市管理水平，形成安全整洁的空间品质，进而使其土地价格不断攀升，侨民也获得相应的土地投资回报。同时，虹口地区美租界的城市化也为此后上海开始形成以苏州河为交通轴线的双岸城市奠定了基础。

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责编：魏超