相关数据显示，截至5月末，PPP储备清单项目累计3360个，投资额达3.9万亿元。
REITs回报率要求
“通过发行基建REITs，基础设施公司实际上成为了REITs的发起人，未来公司有可能成为项目的服务提供商，而非资产所有者，这是REITs发行后最大的变化。”一位资本市场人士如此评价。
国际评级机构穆迪的观点认为，与传统的银行贷款和PPP不同，基建REITs被认定为公共投资产品。该模式对基建企业特别是国企来说，相当于是把现有基建资产进行了货币化，这对减少国企债务具有正面积极作用。
然而，积极作用背后，政策对REITs项目的发行人也设定了条件。在《关于做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点项目申报工作的通知》中，规定投资者申报发行REITs项目需要满足若干条件，其中项目回报率最受关注。
按照要求，REITs项目要在未来3年净现金流分派率（预计年度可分配现金流/目标不动产评估净值）原则上不低于4%。简单说就是，发行REITs后，发行人需要达到4%的年度现金收益率要求。
“目前很多基建项目都是国企和央企承建，这类企业通常对项目的回报率要求没有社会资本那么精准，在项目建设中由于其承担了公共责任属性，因此有时缺乏一定的商业考虑，这使得项目最终达成协议时出现收益率低于4%的情况，一旦这种情况出现，可能就不符合REITs的发行要求。”上述资本市场人士分析。
基于这种不确定因素，穆迪对REITs未来的市场规模预判更谨慎。
穆迪估计，目前国内可供基建REITs投资的达标基础设施资产价值为52万亿元，其中44%为收费公路和铁路，25%为电力和天然气行业资产。
但由于一些基建资产可能无法满足4%的REITs回报率分配要求，且目前试点只向大湾区等战略地区开放的特点，穆迪副董事总经理卢延宁判断：“预计上述资产中仅有5%～10%，可以在未来10年内有望发行基建REITs，粗略计算其市场规模为2万亿元。”
然而，作为一种投资品，基建REITs 4%的最低回报率和当前10年期国债收益率3.0%相比，仍具有较强竞争力。且和其他期限较短的国内公司债券相比，基建REITs第一批投资期限为15年，这为投资者提供了多样化的资产配置种类。
PPP项目转化低
不可忽视的是，回报率要求的不确定性亦是PPP项目承接时需要考虑的问题。事实上，由于前期激烈的市场竞争，目前一些PPP项目的收益比较低，这对REITs投资人缺乏吸引力。
“实践中，一些同时承担施工任务的社会资本方，有可能通过增加工程造价获取更多施工利润，这会提高项目的运营和财务成本，也会导致发行REITs时收益不足。”徐志刚介绍。
记者了解到，PPP项目从收入来源看，分为“使用者付费”“政府付费”“使用者付费 可行性缺口补贴”三大类。其中收费公路、水电气热、城镇污水垃圾处理、固废危废处理等污染治理项目都具有“使用者付费”的显著特点，属于政策“优先支持的基础设施补短板项目”。
徐志刚告诉记者，上述项目属于优先支持的补短板项目，如果符合政策要求，则非常适合作为REITs的底层资产。而“政府付费”和“使用者付费 可行性缺口补贴”类PPP项目，由于使用者付费收入占比较低，因此可能并不适合作为REITs的底层资产。
相关数据显示，2014年以来，累计使用者付费类签约落地项目398个，投资额0.9万亿元。在财政部加强对PPP入库项目管理后，PPP项目库按照“能进能出”原则，每月更新入库清单。
2021年6月28日，财政部PPP中心发布5月全国PPP综合信息平台项目管理库的项目清单，其中入库项目65个，退库项目27个。
在他看来，REITs与PPP本身都具有引入社会资本盘活存量资产的作用。从目前发改委的文件要求看，REITs可以承接PPP项目，但因REITs审核标准较高，未来可能承接的PPP项目数量有限。
