【案例】ABC公司（一般纳税人）想把自己的价值1000万的房产、500万的设备给全资子公司，财务人员提出了两种方式：
1、将房产、设备转让给全资子公司。
2、将房产、设备投资到全资子公司。
假设房产是在营改增前购买的，可以选择5%简易计税；设备是2年前购进的，没有抵扣过增值税。
到底采用哪种方式更好呢？不同方式税负是多少呢？我们来分税种分析一下。
增值税
1、转让给子公司
一般纳税人销售自己使用过的固定资产，可按简易办法依3%的征收率，减按2%征收增值税。
ABC公司购进设备时没有抵扣进项税额，可选择2%简易计税，但不得开具专票只能开普票，若放弃减税，可开具3%的专票。
ABC公司转让二手房，应缴纳5%（简易计税）增值税，ABC公司开具5%专票后，子公司可以全额抵扣5%进项税额。
2、投资给子公司
根据《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》，单位或者个体工商户的下列行为，视同销售货物：将自产、委托加工或者购进的货物作为投资，提供给其他单位或者个体工商户。
根据财税36号文，单位或者个体工商户的下列行为，视同销售货物：单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。
ABC公司以动产、不动产投资应视同销售，缴纳增值税，缴税和开票具体操作和上面的转让一样。
土地增值税
1、转让给子公司
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》规定，ABC公司转让房产，需要缴纳土地增值税。
ABC公司具体需要根据房产的增值幅度，缴纳30%-60%不等的土地增值税，税负较高。
2、投资给子公司
根据财税〔2018〕57号， 2018年1月1日至2020年12月31日，单位在改制重组时以房地产作价入股进行投资，对其将房地产转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税，房地产公司除外。
ABC公司不属于房地产开发企业，将房产投资给子公司，可以享受免征土增税优惠。
企业所得税
1、转让给子公司
根据企业所得税法，ABC公司需要对设备、二手房产进行评估，并按评估后的公允价值（市场价）扣除计税基础（购进成本）后的余额，计算确认资产转让所得，缴纳25%企业所得税。
假设二手房购买时间早，房产增值了500万，设备因技术进步一直在贬值，转让形成了亏损100万，总的来说将确认所得400万元，涉及100万的企业所得税。
2、投资给子公司
根据财税[2014]109号文、税务总局公告2015年第40号公告，以下情况属于“资产划转”：100%直接控制的母子公司之间，母公司向子公司按账面净值划转其持有资产,母公司获得子公司100%的股权支付。
资产划转的特殊性税务处理如下：
1.划出方企业和划入方企业均不确认所得。
2.划入方企业取得被划转资产的计税基础，以资产的原账面净值确定。
若ABC公司以房产、设备作价投资给子公司，可以按照资产划转处理，适用特殊性税务处理，比转让节约100万的企业所得税。
会计处理上，ABC公司按增加长期股权投资处理，子公司按接受投资处理，不涉及损益类科目。
母公司账务处理：
借：长期股权投资
贷：固定资产（账面净值）
子公司账务处理：
借：固定资产（账面净值）
贷：实收资本/资本公积
不过要注意，特殊性税务处理需要及时进行备案：
母子公司应在重组业务完成当年，办理企业所得税年度申报时，分别向各自主管税务机关报送《企业重组所得税特殊性税务处理报告表及附表》和申报资料。
政策依据：国家税务总局公告2015年第48号 关于企业重组业务企业所得税征收管理若干问题的公告
契税、印花税
1、契税
ABC公司将房屋转让给全资子公司，子公司需要缴纳3%契税，1000万元（不含税）的房产就是30万元契税。
《财政部、国家税务总局关于企业事业单位改制重组契税政策的通知》（财税[2012]4号）第八条规定，同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的划转，包括母公司与其全资子公司之间，免征契税。
如果ABC公司将房屋权属投资划转给全资子公司，房产承受方子公司可以免征契税，节约30万契税。
2、印花税
根据《中华人民共和国印花税暂行条例》、《中华人民共和国印花税暂行条例实施细则》规定，ABC公司不管是将房产转让给子公司，还是将房产作价入股子公司作为实物出资，都属于财产转让，按“产权转移书据”计算缴纳印花税。母子公司双方均需按照房产转让收入的万分之五缴纳印花税。
若是将房产投资给子公司，子公司收到投资，还需要按照新增的实收资本加资本公积合计金额的万分之2.5缴纳印花税。
总结：
母公司通过划转这种特殊投资方式，将设备、房产划给子公司，同时取得子公司100%股权的支付，可以实现税收最优。
1、将房产转让给子公司VS投资给子公司：
都需要缴纳增值税，增值税的处理没有差异。母公司开票缴税，子公司可以取得专票抵扣增值税，母子公司整体税负为零。
2、母公司将设备、房产划给子公司，总体实现税收最优。
对于价值1000万的房产和500万的设备，划转可以适用企业所得税特殊性税务处理，节约100万的企业所得税；房产承受方子公司可以享受免征契税，节约30万契税。将房产投资给子公司，还可以节约300—500万的土增税优惠。总体节税效果明显。
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