如何分辨reits基金哪些属于产权类(首批reits基金哪些是完全产权)

很多投资者都知道今年以来基金销售较为惨淡，新发行基金都没有投资者申购，与去年相比简直就是天壤之别，但就在前些天发布的REITs基金出现抢购潮，究竟有多疯狂呢？

今年首只REITs基金募集资金一天，就创下0.84%的新低配置比例，也就是100万参与认购的实际到手只有8400元的市值，要是你以万元左右申购，那么实际到手才几十块钱，可以说占用资金却买了个寂寞，那么这样刷新认知的配售比例说明什么呢？那就是申购该基金的疯狂，买的人越多实际到手市值则越低，同时可以论证市场对于该基金的认可度，这款让投资者如此疯狂青睐的基金到底有何魅力呢？接下来让我们来聊下该话题。

受市场资金追捧的REITs基金，从投资方向研究，投资者可以发现与股票，债券，黄金，商品的相关度较低，对比于别的产品可以说是特立独行的，投资者从前两批REITs的运作情况，以及收益层面来理解，如图：

以上是目前发行的REITs基金，涉及仓储物流，收费公路，产业园区，环境治理等基础设施，发行时都较为火爆，平均配售比例为5.52%，而今年刚发行的之前也说过，则创下新低只有0.84%，单日认购规模为845亿左右，从这方面可以说明市场不是没钱，所谓的基金销售惨淡与资金流动性是没有关系的，而是市场缺乏投资方向，或者说赚钱效应，这次的REITs募集资金再次掀起资金认购的热潮，这也代表着聪明的资金一直都在关注市场，只要有不错的标的，仍然会大举买入。

这些发行的REITs基金上市以来，相比于认购价平均涨幅为30%左右，相比于上市首日价格平均涨幅则为19.88%左右，收益层面是较为不错的，尤其在今年各类资产表现低迷的情况下，REITs基金可以说是特别的存在，因此引起市场的关注度也是理所应当，其中蛇口产园今年至今的收益达15%左右，而之前发行的富国首创净值更是接近于翻倍，而且首批的REITs基金多数都有分红，综合来理解，高速公路类项目分红比例较高，特许经营权类普遍高于产权类项目，至少在分红层面具备优势，而今年刚发布的华夏中国交建高速公路REITs基金更是如此。

从REITs基金投资方向理解，这类资产主要投向基础设施建设项目，那么投资人就相当于项目的小股东，如果项目赚钱了那么投资者可以获得分红，要是若干年后底层基础设施涨价，那么投资者手中的资产也会升值，相比于股票而言，投资的并不是企业，而是资金投资方向，投资者的资金参与力度更强。

那么配置这类资产的优势还有别的几方面，比如流动性相较于不动产本身较高，而且分红更给力，收益对比股票也更加的稳健，那么对比固收基金这些，在抵御货币贬值层面更具备优势，分红与发行价格走势所带来的收益甚至不逊色于股票，不仅如此，与其他资产价格的关联度较弱，是较为独立的产品，不会被股票市场，乃至债券，黄金，商品等波及到，所以在获得较高收益的时候，稳健度还有保证，为大类资产配置提供了不错的选择，有利于优化投资者组合，所以该基金申购如此火爆不是没有道理的。

那么从收益构成角度来理解，让投资者更了解REITs基金，投资该产品的收益来自于现金分红，买卖价差，资产增值，首先现金分红是最主要的收益来源，也是最为稳健的，与此同时REITs可以在场内交易，从而形成差价的获利，与股票道理是一样的，这也是投机者或者参与市场资金博弈所喜欢的方式，他们喜欢通过做差价来获得收益，那么资产升值则体现在产权类项目，因为该项目含有底层资产的升值，当然这里特指的是产权类项目，而不是特许经营权类的项目，投资者在申购的时候可以花心思研究下投资项目就会理解。

这些都是REITs的优势所在，投资者可以发现该产品不仅具备债券的稳健度，比如分红，收益稳健带来与债券一样的投资特点，能够吸引保险，银行理财等长期机构资金的加入，而且同时具备股票的优点，比如基建REITs的业绩十分不错，在稳增长的背景下，基建板块的投资热度较高，而该类产品作为基建产业链的优质资产，当然会被资金追捧，因此就像那些优秀的企业被资金青睐一样，统计走势收益，与银行，煤炭，地产为主要权重的红利指数的走势较为相近，所以债券的稳健度，与股票的波动优势，该基金都具备这样的特色，说到这，投资者应该明白为何市场会如此追捧REITs基金了吧。

那么对于该基金应该如何理解投资价值呢？我认为从资产配置的角度出发，把REITs当成投资的品种，从而降低资产组合的风险，并且要站在长期的角度去理解该基金的价值，而不是投机的手段，毕竟该类基金具备股票与债券的优点，逻辑层面具备攻守兼备，是为那些追求复利收益，稳健度至上的投资者而量身打造的，但是这里要注意的是，REITs基金上市以后是可以交易的，所以投资者不能追高，因为价格波动会带来亏损，比如基金上市以后被炒作，投资者在高位接盘，道理与股票相同，那么回归价值则会带来下跌，这时候带来的亏损则是价格波动所导致的，因此要牢记上市以后不要过度的追高，其次项目运营也要有所了解，至少要了解该基金的投资方向，然后测算项目未来的回报，与行业的景气度，所以不能把该基金当成是银行理财产品，还是要花心思了解该产品的真正价值，避免获利资金离场所带来的抛售，因为这可能带来价格的波动，比如战略配置资金的卖出，可以从资金解禁层面理解，所以买入的价格较低总是能够建立牢靠的安全边际。

在未来应该还会有更多REITs基金发行，该类资产的配置价值不容小觑，也许这次的华夏中国交建高速REITs基金你没有申购，但是该产品的知识是你必须了解的，因为无论是抵御货币贬值，还是资产配置角度，该基金都是妥妥的可以胜任，是强化你投资手段的方式，学习这些知识对于你未来的投资而言，一定是受益匪浅的。