新租赁准则（《企业会计准则第21号——租赁》）将于2021年1月1日全面实施。新租赁准则下，企业财务指标将发生新变化并为企业带来新的挑战，财务部门乃至法务、预算、内控等其他诸多部门也将受到影响。

文：财研小分队

编辑：李小白

来源：财大咖（ID:caidaka2019）

新租赁准则的变化主要有五个方面，一是完善了租赁的定义，增加了租赁、识别、分拆、合并等内容。二是取消了承租人融资租赁与经营租赁的分类，要求承租人对除短期租赁和低价值资产租赁以外的所有租赁确认使用权资产和租赁负债。三是改进承租人后续计量，增加选择权重估和租赁变更情形下的会计处理。四是调整售后租回交易的会计处理，并与收入准则进行衔接。五是完善与租赁交易有关的列报要求，丰富出租人披露的内容，为报表使用者提供更多有用的信息。最核心的变化是，承租人的会计处理从“双重模型”调整为“单一模型”，除特殊情况外，不再区分经营租赁和融资租赁，而统一采用类似融资租赁的会计处理，经营租赁也将“入表”。

在实施的时间上，在境内外同时上市的企业，以及在境外上市并按《国际财务报告准则》或《企业会计准则》编制财务报表的企业，自2019年1月1日起实施新准则。其他执行企业会计准则的企业，自2021年1月1日起实施新准则。其中母公司或子公司在境外上市且按照《国际财务报告准则》或《企业会计准则》编制其境外财务报表的企业，可以提前实施，但是不应当早于其同时执行财政部2017年修订印发的《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》以及2017年修订印发的《企业会计准则第14号——收入》的日期。

为何修改租赁准则？

2006年2月，财政部发布《企业会计准则第21号——租赁》（以下简称“原租赁准则”），对企业发生的租赁业务的确认、计量和相关信息的列报进行了规范，发挥了积极作用。然而，随着市场经济的日益发展和租赁交易的日趋复杂，承租人会计处理相关问题逐步显现。

在旧租赁准则中，融资租赁业务需要计入报表，而经营租赁业务不需要计入报表，容易造成交易双方通过设置交易架构，使之按经营租赁来处理。结果，占比相当大的租赁业务未纳入承租方的资产负债表，导致以下问题：难以获得承租方通过租赁取得的资产和承担的负债数据；难以比较通过借款或租赁取得固定资产公司的财务状况和经营成果；承租方不确认其经营租赁资产的结果，会从实质上虚增资产周转率和资产报酬率等财务指标的数值。

在此背景下，财政部于2018年12月7日发布新的《企业会计准则第21号——租赁》。

准则核心变化：承租人从“双重模型”调整为“单一模型”

短期租赁，是指在租赁期开始日，租赁期不超过12个月的租赁。

低价值租赁，是指单项租赁资产为全新资产时价值较低的租赁（《应用指南》案例中，标准为全新状态下绝对价值应低于4万元）。

承租人对于短期租赁和低价值资产租赁，可以选择不确认使用权资产和租赁负债，而采用与现行租赁准则中经营租赁相似的方式进行会计处理。

会计科目设置

租赁付款额

折现率

承租人在进行使用权资产、租赁负债、财务费用等计量时，要首先确定折现率。

举例：承租人会计处理之初始确认

甲公司经营性租入某房屋建筑物用于办公，租赁期为3年，合同中无续租及终止选择权，年租金10万元，于每年年末支付，承租人的增量借款利率为6%，不考虑租赁激励、租赁初始费用等其他情形。

举例：承租人会计处理

在后续计量中，新旧两种准则下，租赁成本对比情况如下：

在新旧租赁准则下，租赁总成本是相同，都是30万元。

在新准则下，租赁成本分成了两部分，即资产折旧费用和财务费用。

在新准则下，由于租赁负债按照实际利率法摊销，所以利息费用呈现出前高后低、逐年下降的趋势，假如资产折旧费用每年都相同，总费用同样也将会前高后低、逐年下降。

附：利息费用计算表

举例：承租人会计处理之后续计量

新准则下，财务报表受到什么影响？

对资产负债表的影响

对于承租方，除豁免（短期租赁和低价值资产租赁）外，所有租赁业务都将纳入承租方的资产负债表，采用融资租赁的会计处理原则，即经营租赁“入表”。

使用权资产上升，租赁负债上升，企业总资产上升。以前的“轻资产”行业，可能变成“重资产”行业，相关财务指标也将发生变化。

杠杆比率上升，资产负债率也将上升，可能会对企业融资造成一定影响。采用新准则后，要及时评估可能存在的债务风险。

对利润表的影响

在原准则下， 经营租赁支出要根据用途全额计入当期营业成本、销售费用、管理费用、研发费用等；在新准则下，部分租赁支出根据使用权资产的经济利益预期实现方式随资产的折旧摊销计入营业成本、销售费用、管理费用、研发费用等项目。部分租赁支出要计入财务费用，从而使企业的融资成本上升。财务费用是“前大后小”的模式，总费用很可能也会“前大后小”。净利润在租赁开始的最初几年，相比于旧准则的条件下，会有所下降。

对现金流量表的影响

原准则下，经营租赁现金支出要计入“支付其他与经营活动有关的现金”，即经营活动现金流出。

新准则下，除低价值租赁和短期租赁外，经营租赁现金支出同融资租赁现金支出一样，计入“支付其他与筹资活动有关的现金”，即筹资活动现金流出。实施新准则后，企业经营活动现金流出减少，经营活动现金流改善，而筹资活动现金流出会有所增加。

出租人会计处理

出租人应当在租赁开始日将租赁分为融资租赁和经营租赁，与原准则相比，无实质变化。

衔接规定

对于首次执行日前已存在的合同，企业在首次执行日可以选择不重新评估其是否为租赁或者包含租赁。即，企业可以仅对之前根据原租赁准则识别为租赁的合同采用本准则；对之前按原租赁准则未识别为包含租赁的合同不采用本准则。