房地产物业各项收入支出明细表(物业公司收入支出明细表)

近日，

网上流出了一个永威城1号院物业费项目收支情况公示，

让一众网友看得目瞪口呆。

本以为盈利的物业，

细算下来，

近一年时间，

居然还亏损了110万？

如果照这个算法，

70年产权的房子，

光物业公司就能亏损近一个亿。

物业

什么，

你不信？

让公司我们细算一下永威城的物业收支情况，

先看收入部分：

1、物业服务费520万

2、车位服务费11万

3、其他费用9万多（不确定是否为广告收入）

合计：6477393元，

将近650万，

再看支出部分：

1、人工450万左右

2、设备维修42万

3、清洁费用40万

4、绿化费用20万

5、秩序维护20万

6、公共水电129万

7、大修、改造41万

合计7629990元，

大约在763万元左右，

合计下来，

一年大约亏损了110万左右？

不过，

细看下来我们也能发现两个明显的问题，

第一，

物业的收入部分并没有计入广告收入，

那这一部分的钱哪里去了？

（其他费用9万多这一项，

不确定是否为广告收入。

另外，据了解，

这一部分也并没有分给业主。）

第二，

永威城算是郑州一个交房比较房地产早的小区，

目前的物业费还在1.65元左右，

可是现在郑州新交付小区的物业费大多在2元以上，

这样算来，

应该物业也不至于亏本了吧？

1

“永远都在亏损”的物业公司

可事实情况好像并不如此，

宣称自己“亏损”的物业公司不在少数，收入

特别是当业主问及广告费收入的时候，

不少物业公司都会表示，

“物业本来就不盈利，

哪有剩余的广告费啊，

都用在小区的日常运营上了。”

那么，

小区日常运营的花费都包含了什么？

针对这个问题，

郑州某知名物业公司负责人给出了详细的解答：

“物业企业属于人力密集型的第三产业，

其成本的主要组成部分在于人员工资，

这几年物业物业价格上涨，

主要是人力成本的上升，

在2010年之前，

人各项力成本占物业公司总成本低于50%，

但是到了2018年后，

尤其是今年，

人力成本至少占收入总成本的70、80%甚至更多。

换句话来说，

招人难，

用人贵啊！

除了用工成本，

小区的房屋建筑及其设备、公用设施、

绿化、卫生、交通、治安和环境等等需要进行的维护、修缮、整治，

这些都是需要花钱的，

钱从哪里来呢？

开发企业也不愿意持续不断地补贴物业公司，

我们除了能靠出租车位和广告位挣一些广告费，

其余的都得从业主们缴纳的物业费中出。”

至于能否有盈余，

物业公司表示，

“能不赚不赔都不错了，

刚房地产交房的几年基本都是由开发商贴补，

后面开发商不给补贴了，

基本都是靠广告费补差。”

2

广告费补差已经成为了一种习惯

此前，

郑州有个别小区的物业拿出了广告收入给业主们发红包，

20多万的收入，

每户业主能分到几百元。

该消息一经媒体报道，

不少小区的业主们纷纷“酸了起来”，

真是“别人家的物业”，

也有不少业主质疑，

为何别人家的都能分给业主，

我们家的却给物业补差了呢？

其实这笔钱本来就应该属于业主，

只是郑州市场上的开发商违规太久了。

在郑州无论居民楼还是写字楼，

电梯广告比比皆是，

在人们对电梯广告司空见惯的同时，

电梯广告的管理和收入分配在很多地方却始终处于灰色地带，

大多数郑州业主表示：

“不知道还有这笔钱，也从来没有收到过。”

“业主委员会有权要求物业公示这些收入。”

郑州市嵩山南路某小区业主张女士说,

他们小区业主委员会计划成立3年了,

但业主们似乎兴致不高，

一直拖拖拉拉，

到现在依然没公司能成立。

郑州市航海路上的某小区业主高先生说,

这些广告费分到每户业主头上的并不多,

一般业主只要感觉物业服务到位,

也支出就不会给物业计较太多,

更不会花很多精力与物业较真。

“郑州很多物业公司都是开发商持有的,

不会让业主成立业主委员会。”高先生说。

那物业公司又是什么样的态度呢？

中原区一大型小区的物业经理说，

广告都给员工工资补差了，

靠物业费发工资，
钱是远远不够的。

当业主们要求物业公司出具小区广告费使用明细公示，

大多数物业公司表示没有，

一些物业公司拒绝出示。

在这种“业主不在意，物业也装晕”的情形下，

物业收益账目不公开明细表、广告收入归物业变成了当前郑州小区物业的普遍现象。

3

物业真各项的是在赔本赚吆喝？

让我们结合一下永威城的物业收支清单，明细表

算一算郑州市场上新楼盘的物业收支。

（注：按照物业将广告费用“收入囊中”的情况计算）

首先，

让我们先来看一张表格，

上面是郑州部分新建小区的物业费情况。

（部分数据来源于网络，仅供参考）

我们从中可以看出，

目前市场上2.5元左右的物业费算是主流，

那我们按照这个标准粗略的计算一下。

按照一个类似永威城1号院规模的小区计算，

1.65元的物业费标准，

总收入在520万左右，

那么2.5元的物业费，

总收入应该在788万左右。

再粗略的计算一下广告费，

仅拿目前有些小区的电梯广告来说，

一部电梯按最少3个广告位计算，

每周每个广告牌按市场平均价格500元来计算，

一年约52周，

一部电梯一年广告费约8万，

按10栋住宅楼40部电梯算，

一年广告费在312万左右，

就算一年不能一直卖出广告位，

按一半计算，

收入大概在156万左右，

再加上车辆服务费11万左右，

收入部分一共在955万左右。

支出部分不变，

依旧花费在763万元左右，

还能剩余192万！

这也证明，

对于郑州大多数物业费在2.5元左右的新建小区来说，

就算没有广告收入也不应该是亏损状态，

而广告收入的部分基本能算是纯收益，

不存在物业口中所说的“补差”，

所以将这一部分还给业主基本是无可厚非的事。

与此同时，

也有部分老小区的物业表示压力山大，

毕竟，

他们可能还一直停留在“1元时代”。

“2007年，

我们小区的房价大约每平方米4000元，

当时物业费每平方米1.15元，

而现在房价达到了每平方米1.6万元，

按照比例计算，

我们的物业费应该收到4.6元/平方米，

但实际情况支出是，

我们目前物业费每平方米不到2元钱。”

郑州一家知名物业公司的负责人说。
　　

另外，

该负责人表示，

15年前在郑州500元就可以雇一个保洁工，

而现在至少需要2500元，

这个工资涨幅与房价涨幅基本相当。

而对郑州很多小区而言，

出于很多现实的原因，

物业费十多年都不会调整一次，

物业公司的经营压力就越来越大，

出现亏损也是正常的事儿。

业内人士称，

一些大型的物业公司尚且可以通过开发商补贴

或者一些增值服务、智能化管理来尽可能降低人工成本，

但对于一些中小物业公司来说，

化解经营压力的方式只有“偷工减料”：

少雇几个保洁和保安，

或者尽量减少绿化及设备改造。

总的来说就是，

动不动就定价“2.9”甚至“3 ”的新建小区，

如果他们的置业顾问吹嘘开发商多么多么有责任心，

物业持续亏本，

开发商每年巨额贴补，

一切为了购房者等等的话，

听听就好，

毕竟他们根本不赔钱。

但是对于不少老小区来说，

他们可能也是真的“不赚钱”。

最后，

小楼还是想提醒大家，

买房一定要看物业，

特别是品牌开发商的物业，

因为品牌开发商若干年后大概率继续存在，

不仅有能力补贴老小区，

还愿意给老小区增加投入做更新工程，

所有的一切未来将会用另一种方式转换到二手房房价中去。