前言
商铺不好经营,众说周知。
那些老生常谈的原因,比如电商、经济活力等等已不用多说。
甚至我之前常说的街道设计,城市设计,也已经被越来越多的人了解、关注。
除了这些,今天想讲讲商铺的另一些暗雷,这也是近几天很多商铺经营者——再反馈于我的。
踩到这些雷,哪怕地段很好,前景广阔,都有可能无疾而终。
1
死于“先天设计”
好的广场必须让人产生愉悦的体验,从而愿意更久的停留。
室内广场未必会比室外广场能有更好的体验。
体验感不仅来源于遮风避雨和恒温,空间的舒适感同样至关重要。
这点,正是新天伦广场的软肋。
这当然离不开它的一个先天性问题:空间不大。
因此,为满足营业空间,只能拼命挤压公共空间,于是我们可以看见新天伦的室内空间非常逼仄。
逼仄导致压抑,就无法让客人长久驻留,起初的消费动机一旦被满足,就迫不及待地离开。
或者逛了没多久,就想跑出去透点气,之后就再也不愿去。
要知道,客户驻留的时间和营业额是呈正比的。久而久之,新天伦广场自然要走向消亡。
一家有故事的影院
其实新天伦起初换一种设计方案,可能还好些。
答案就是不做盒子商业,做个开放式的街区。
这样商铺得房率就高了,性价比也高了;更开阔的空间驱散了压抑感,和周围的夜生活场景也能无缝契合,还能24小时营业。
可惜世事无如果,既成事实已在,且看未来如何改变。
2
死于“拆迁”
接下来的这些原因都和商铺本身无关,有些属于飞来横祸,防不胜防。
比如拆迁,对住户当然是好事,但对周围的商铺可谓灭顶之灾。比如曙光路和徐戎一带。
本来这个地段都算热闹,尤其是曙光路从中山公园到曙光菜场这段。
因为无论工人新村还是徐戎三村,都是超大型社区,居民密集,且有不少外来人口,非常能带动周围商铺的活力。
惊驾路同一地点拆迁前后的街景
可宁波惜,先是徐戎三村拆迁,后来又是工人新村,周围的黄金旺铺饱受牵连,原有的商业逻辑不复存在。
所以,租商铺前先打听一下,周围那几个最大的社区会不会拆迁,这对未来商铺的生意将有直接影响。
3
死于“竞品太强”
你可以左右你自己,但你左右不了他人。
在商业广场江湖,这句话决定了无数商场的命运。
去年宁波零售市场爆发,商圈经济繁荣,多个广场业绩上扬,但有一家江北老牌广场业绩却差强人意。
这一现象或许和万象城的横空出世有关。
两个广场相距不太远,几脚油门,品牌上也有较高重叠率,而体量上远不及万象城。一来一去,自然会受冲击。
不过该广场调整迅速,快速向精品化发展,不愧是一流商管公司运作,总有过人之处。
猜猜这家老牌广场是谁?
万象城的体量是一个BUG级的存在
还有一徐戎个案例就是和义。
因阪急开业,部分奢侈品专卖店迁移,或开二店,原有的垄断优势遭强力冲击。
好在和义调整也算快,引入轻餐饮和轻奢品牌填补空缺,继续保持向好的发展势头。
这些案例都在时刻提醒商铺业主:
你原来倚赖的IP,是不是正遭遇强劲的对手。如果是,那么你也要及时调整。
4
死于“城市更新”
是不是很意外,城市更新这么积极的事怎么会是坏事呢?
确实很魔幻,但事实确实如此。
为什么呢?先举个例子,中山路。
从2009年前后地铁一号线开建以来,地块连续数年,中山路一直处于挖挖停停的状态。
在修路前,中山路的老江东段和天一段,无疑都是商铺的黄金地段。原新江厦下的意卡菲,是无数小资白领谈情说爱之所。
2014年的中山东路新江厦
这种火爆景象一直可以延续到圣教堂。
可惜,修路之后风光不再,路边商铺或陆续关停,或勉强度日。后来虽然终于修完,但时过境迁,商铺近况已不复当年。
新江厦已变更为北京银行
再举一个例子,外滩大桥下的城市元年商铺。
在大桥开建之前,这一段也是炙手可热。可惜如今已成断头路,车辆难行,行人绝迹,流量不再,商铺价值暴跌。
城市更新是一种难以捉摸的不可抗力。
对商铺,它既能造成财富暴涨,也能导致价值缩水。
它是变幻莫测的天意,它是未来的不测风云。哪怕你已经算准了这间商铺所有的价值逻辑,也将因它的突然出现,瞬间归零。
这就如森林里行走新村的大象,轻轻一脚,蝼蚁即遭降维打击,而它们至死都不知道究竟发生了什么。
唯有对城建信息非常敏感,对城市发展规律有一定预判,才能提前感知风险。
5
死于“政策突变”
比城市更新更难测的天意,是政策的突然变更。
举个无数人有切肤之痛的例子:双减。
一夜之间,多少门店灰飞烟灭?几多公司人间蒸发?这是商业逻辑的误判吗?这是企业运营的失误吗?都不是,这是政策突变。
蛟川书院对面的镇海金色广场。
双减之前一铺难求,双减之后门可罗雀,怪谁?似乎无可责怪,只怪自己命薄。
又如,宁波对住宅楼下餐饮底商的限制,徐戎正让大批餐饮店从街道两侧消失,原本的临街旺铺反而找不到可对应的业态。
如何预防呢?确实真难,只有彻底读懂政策的风向,并且看透政策口风,又有一点内部消息,才能有所规避。
6
死于“任性管理”
严格的管理不是好事吗?可能,但对商铺则未必,尤其是街边铺。
青林湾曾有一条很热闹的商业街,人气兴旺,生意兴隆。
可惜,后来中间摆了隔离栏,车辆不能即停即走,只能一掠而过。
车速诚然是快了,但因为不能停车,部分临时消费,比如买包烟或买瓶饮料自然是不可能了,生意便清淡了不少。
另外,很多街区的隔离栏也阻碍了行人步行,而边上飞掠而过的汽新村车也降低了行人步行意愿,因此生意越发的不如从前。
没有隔离栏的茂兴街,街铺一直很兴旺
车速快了能增加城市价值吗?能让居民更便利吗?当然不能。
城市管理者也当然不会从这一层面制定管理方式。而牺牲的就是街道的人气。
除了青林湾,类似的案例也在全宁波不断上演,成为街铺的又一防不胜防的杀手。
反观那些佛系的街区,依旧热闹非凡。
自由,始终是人类骨子里的向往。自由不可放任,但也不可过于约束。只是世道如此,只能勉力适应。
7
死于“神秘主义”
神秘主义大部分指风水。
在我国的官地块方宣传渠道里,它依然是迷信的象征。但显然,大部分商业从业人员会坚信风水的意义。
说一个我亲身接触过的案例。
天一某茶馆,最初时分大门开在南侧,天一广场开明街入口处。
这是大部分店主都会做的常规选择,因为显然是这里客流更大,展示面更好。可惜一开始这家茶馆生意一般。
后请了一个据说是台州还是浙中哪里的道士,看了下风水,觉得还是开在东侧小路更适合。老板娘照办了,随即奇迹发生了,生意居然真的好了。
这是我亲口听老板娘自己讲的,道士是我朋友请来的。
这件事,对深受唯物主义教育的我,产生了极大的信念冲击。
8
死于“不可抗力”
这个最近的例子,自然是“新冠”。
相信大家都有自己的感受,也不必我多说。如果说前几种遭遇还有解,这个真的是神仙难救,只能迅速调整业态。
有一句话近两年很流行:明天和意外,不知道哪个先来。
我们都处在一个不确定的年代,明天和意外,先来的常常是意外。
尤其对商铺从业者而言,近几年的遭遇可谓跌宕起伏,每个店主都活得不容易。
以上即为宁波商业的“八种死法”,欢迎评论区留言指教。
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