如何防止第三方善意取得房产(委托公证卖房过户骗局)

《民法典》生效后，关于抵押财产转让的规定打破了原有的规定。具体规则如下：根据《民法典》第四百零六条 “抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。……”根据该条，抵押期间，抵押人可以转让抵押的财产，尽管双方可以在抵押合同中约定抵押人不得转让，但是若抵押人将抵押财产擅自转让给善意第三人并且将抵押财产交付或登记，则善意第三人将取得抵押财产的所有权。今天刘律师将告诉您，如何避免抵押的房产无法转让过户。

当前，我国法律项下，房产作为不动产，其所有权的转移以办理过户登记为必要要件，未经过户转移，房产所有权不发生转移，但司法拍卖获得的房产所有权除外。司法拍卖房产项目中，不动产的所有权自拍卖成交或者抵债裁定送达买受人或者承受人时起转移，并不以办理过户作为转移条件。因此，要想限制抵押人转让抵押财产的，即要达到抵押人无法将其已抵押的房产办理过户手续的目的。而为限制抵押人转让抵押财产，根据我国《民法典》前述第四百零六条规定，抵押人和抵押权人需要在抵押合同中约定，限制抵押人转让抵押财产。同时，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>有关担保制度的解释》第四十三条，除在协议中约定限制抵押人转让抵押财产外，还需要将禁止或者限制转让抵押财产在不动产登记机构予以登记，以达到除非抵押权人同意，抵押不动产无法办理转移登记的效果。在前述情况下，除非抵押权人同意，抵押不动产无法办理转移登记。

因此，关于抵押人已将房产进行抵押的，为限制抵押人转让抵押财产，抵押权人需要在抵押合同中约定抵押人不得擅自转让抵押财产，同时需要将该等约定在不动产登记机构予以登记。

参考规定

《自然资源部关于做好不动产抵押权登记工作的通知》第3条规定，当事人申请办理不动产抵押权首次登记或抵押预告登记的，不动产登记机构应当根据申请在不动产登记簿“是否存在禁止或限制转让抵押不动产的约定”栏记载转让抵押不动产的约定情况。在有约定登记为“是”的情况下，抵押期间依法转让的，应当由受让人、抵押人（转让人）和抵押权人共同申请转移登记。