文如标题。
三件事,三个重磅信号。
地产股突发暴涨、第二轮集中土拍集体叫停、网传土拍规则大改。
1
可以说,过去半年,从来没听到过楼市一条好消息。
今年上半年,中国楼市迎来了史上最狠的打压,地产股也一直萎靡不振。
但前两天,蔫了吧唧的地产股,却突然爆发,金地、保利、中交等一度涨停,看的人眼红。
对,一反常态。
原因,还是因为流传出来的这张图。
这张图,就是网传版土拍新规的文件部分截图,截止到发稿前,还没等来正式文件发布。
看几点新规内容:
1)竞地企业,要有房地产开发资质。
2)建立购地审查制度。
3)单宗住宅用地溢价率不得超 15%,绝不允许提高起拍价来调整溢价率;
4)不以竞配建等方式,增加实际地价。
5)可通过竞一次性合理报价、摇号、竞更高更优建筑品质方式确定竞得人。
这里面,有好消息也有坏消息。
坏消息是,开发资质会过滤掉一些企业、一些联合拿地,房企购地和融资的监管也会加强。
好消息是,房企的拿地成本终于要真正的降了。
过去,虽然很多城市土拍很早前就有限地价、限溢价率等政策,但实际在竞拍中嘞?
要么需要大量自持、大量配建等,要么起拍价就很高,甚至有些热门地块,起拍价就是地王了。
最终,开发商们拿地的真实成本依然很高,很多地块利润率只能达到1-2%,算来算去根本赚不到钱。
怎么说开发商都是一肚子委屈,前几天,宋都损失5000万保证金退地,亦是如此。
但如果新规实施,不仅会严控溢价率,这些变相提高成本的套路也都会终结,真真实实降地价、降成本。
房地产的未来,小房企们注定要死;幸运的是,大房企们还有活下去的出路。
3
为什么我敢打赌,土拍新规一定会来?
有人说,上述文件是内部流传,正式文件没发,就还有变数。
的确,如果一切如初,现在本该是第二轮集中土拍火热进行中。
但除了长春和厦门早早完成了第二轮集中土拍外,这一周内,没有一个城市进行第二轮集中土拍,反倒有5座城市紧急叫停。
8月13日,上海公告,土拍延期;
8 月 11 日,惠州跟进,临时叫停当天土拍,中止出让;
同一天,青岛宣布,6宗土拍终止,另行通知;
8 月 6 日,深圳最先踩下刹车,终止22宗土拍,退回保证金;
8 月 10 日,天津 第二批61 宗土拍,决定延期进行;
其中,惠州中止出让的公告里提到了一个重要原因,称“地块需要完善房价地价联动措施”。
房价地价联动,这六个字释放出来的信号太强了。
这说明接下来的土拍规则极有可能加入这一项,而且已经有部分城市已经在准备,包括但绝不限于惠州。
是的,觉悟够高的几个城市,已经走在修改土拍规则的前列了。
杭州率先提出“竞品质”、现房销售,溢价率上限由30%调整为20%,品质地块最高溢价率10%,保证金提高到起拍价的20%等。
无锡和天津土拍新规中,都把最高限价溢价率调整为15%;天津取消了竞自持,全部改为摇号;苏州吴中、相城、高新区、园区地块,保证金比例提升至50%以上。
这样看,或许现房销售、竞品质、保证金比例等,都会给地方政府一些灵活空间。
但溢价率15%、摇号,极有可能将成为国内土拍规则中两条新的红线。
3
哪些城市会踩到红线?要立即调整?
这就要追溯到第一次集中土拍的成绩单,作为唯一参考标准。
原本,双集中供地政策的出发点,就是稳地价、稳市场。
但3月份开始的第一轮集中土拍,不仅没有稳地价、稳市场,反倒拔高了地价,带火了一些城市的楼市热度,比如上海、杭州、成都、武汉等。
呃,终归事与愿违……
看组数据:22城土地成交楼面均价达到9591元/㎡,较去年全年上涨了38.3%;
分城市来看。
如果按照土地溢价率15%作为红线,22个城市里17个城市目前土拍规则都是不合格的,包括:
南京、无锡、福州、长沙、合肥、广州、郑州、宁波、青岛、杭州、厦门、深圳、沈阳、济南、长春、武汉、重庆。
下面这些城市,会成为重点关注对象:
溢价率超过15%的土地占比:
南京,占比,达到70%
福州,占比,达到65%
合肥,占比,达到71%
宁波,占比,达到76%
杭州,占比,达到89%
厦门,占比,达到81%
深圳,占比,达到50%
如此,绝大多数土地溢价率都远超红线,这是彻底把红线甩在了身后。
最近,这几个城市的住建部,估计要一夜一夜的睡不着了。
忙着干啥?忙着调规则,忙着调价,忙着调地和焦虑……
4
没错,所有的调控,所有的政策,都在围绕一个字——稳。
稳地价、稳房价、稳市场、稳预期。
绝对不能热,绝对不能火,绝对不能涨。
谁涨打谁,比如刚刚被打过屁屁的深圳、广州、杭州、义乌、金华等,管你超一线还是三四线小城,无一例外。
有人问,那第一轮土拍凉的不行的城市,新规会倾斜吗?
P!
上层旨意,稳地价,其实就是哪些地方市场涨了热了,泼盆冷水降降温。
那本来市场就冷的城市呢?像郑州这种土拍炒都炒不热呢?那继续一边凉快去……
6
但无论如何,下半年依然是难难难。怎一个“难”字了得!
艰难困苦,降价来补。
看吧,接下来半年,降价潮势必会来,而且会越来越猛。
但你要想等猛降、等半价房,那还是想想忘了吧。
前不久,恒大菏泽降价被点名;最近岳阳也出了限降价规定,新房销售价不得低于备案价85%,也就是说备案1万的价格,最多只能降到8500。
再降?再降收拾你,胖揍一顿!
最后,以下几点分析,真心建议大家收藏起来,细细品品。
但以下几点分析,真心建议大家收藏起来,细细品品。
1、小房企的房子,不要再买!
本土小房企太脆弱了,调整适应能力差,融资相当难,资金链说崩就崩、说倒就倒、再难扶起来,比如郑州名门等。
2、高风险房企的房子,谨慎买!
比如一只脚已经迈向鬼门关的泰禾、华夏幸福、绿地等。
3、任何返租,绝不买!
一切返租,不论是住宅,还是公寓,抑或商铺、写字楼,皆为骗子主张。
4、非热门城市,主城30公里开外的远郊新城,不敢再买!
刚刚,碧桂园已经领先降价,某省会二线城市,地铁口精装15500,降到13500,还可更名、可组合贷、可无条件退房……
是不是机会,要学会理性分析。
降价来了,容易冲动的时候到了,每一次降价,都会让买房人分化成两个极端:
买对了,增值保值不用愁;
一旦买错,一不留神儿就要面临破产、烂尾、要人命的大坑。
五个字:且买且珍惜。
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