房地产管理法第三十九条效力(中华人民共和国房地产管理法第三十八条)

这是一起国有资产转让纠纷。

案情很简单，就是原来一个国有企业的法定代表人，在企业改制过程中，自己购买了企业的一部分房产，办理了审批手续，但没有上级单位审批意见，后面因为房子没有过户，这位老总起诉了，一二审法院都驳回了其诉讼请求。

从这个案例中可以看出，在国有企业的企业改制、合并分立、关联交易过程中，一定要高度重视审批流程，如果这个工作没有完成，很有可能交易会被认定无效。

附：

李晓艳、新民市华发经贸开发服务中心合同纠纷民事二审民事判决书

辽宁省沈阳市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2021）辽01民终13037号

上诉人（原审原告）：李晓艳，女，1958年2月25日出生，住新民市。

委托诉讼代理人：孟彤，辽宁德民达功律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：新民市华发经贸开发服务中心，住所地新民市辽河大街120号。

法定代表人：李大勇，该公司经理。

委托诉讼代理人：周福旭，内蒙古疆北（沈阳）律师事务所律师。

上诉人李晓艳因与被上诉人新民市华发经贸开发服务中心（以下简称“华发经贸中心”）合同纠纷一案，不服新民市人民法院（2021）辽0181民初2707号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。

上诉人李晓艳上诉请求：1.撤销新民市人民法院（2021）辽0181民初2707号民事判决；2.依法改判，支持上诉人的诉讼请求；3.由被上诉人承担本案一、二审的诉讼费用。

事实与理由：一、一审法院认定事实不清。2003年4月23日，沈阳市华发工贸总公司（后更名为被上诉人新民市华发经贸开发服务中心）将其原下属企业新民市建材配套公司（以下简称“建材配套公司”）的案涉房屋有偿出售给上诉人。上诉人李晓艳为此支付交易总价款1,431,930元，其中：现金22万元，李晓艳对新民市规划和国土资源局的债权211,930元。在上诉人李晓艳付清约定全款后，华发经贸中心将案涉房屋正式交付给了李晓艳。至此，除了被上诉人华发经贸中心未完成协助办理房屋更名过户手续的义务之外，双方其他的各自约定义务已经基本履行完毕。一审判决“经审理查明”部分中，出现如下诸多错误：（一）从交易事实和合同约定来看，华发经贸中心仅将建材配套公司名下的房屋有偿出让给了李晓艳，并非一审判决认定的“整体资产有偿出让给原告”。（二）一审法院认定，在房屋交易前资产评估中“土地评估值、房产评估值、其他资产、土地出让金均未注明，资产处理情况均未注明”是错误的。案涉标的仅仅是交易房屋，与已经完成清产核资、注销的原企业“其他资产”、“资产处理”无关。交易时，新民市国土局和华发经贸中心已对交易房屋进行了评估，没有证据证明房产评估时未考虑土地为划拨性质的综合因素。（三）一审法院认定建材配套公司按政策转制不是事实。1999年4月20日建材配套公司已经办理了企业注销，又于2003年4月23日进行国有企业转制的说法完全不是事实。（四）一审法院认定新民市国土局曾经提起案涉房屋需经国有资产管理机构进行“产权界定”缺乏证据支持。1.华发经贸中心提交的产权界定相关材料全部不是原件，不应采信。2.建材配套公司注销后，华发经贸中心作为上级主管单位，有权处置案涉房产。3.案涉房屋在交易七年后还需另行进行产权界定没有法律依据。4.华发经贸中心在案涉房屋买卖完成十八年后认为违反《国有资产产权界定和产权纠纷处理暂行办法》，应认定无效，是对该规定的误读和错用。（1）案涉房屋在2003年4月23日交易时，交易双方对于案涉房屋产权事实并无误解或异议，所以案涉房屋合同并不存在“产权界定”的问题。（2）关于“产权界定”是案涉房屋买卖合同合法有效前提的说法是错误的。国资法规发【1993】68号文件明确规定了本办法主要适用“全民所有制单位之间的产权界定”，如果“全民所有制单位与其他经济成份之间发生的产权纠纷，协商不能解决的，依司法程序处理”（该办法第31条）。（3）“国资法规发【1993】68号”文件系当年国家国有资产管理局向各地各级国有资产管理部门下发的内部规范文件，仅对各地各级国有资产管理部门具有约束力，既不是法律、行政法规，也非国家立法机关颁布的强制性规范文件，不适用本案。5.李晓艳从未向其他部门就案涉房屋提出产权界定申请，一审法院认定李晓艳于2010年10月19日向新民市国有资产管理局提出“产权界定”申请错误。6.一审法院认定新民市国土局向李晓艳下发《提交企业账簿、资产清单告知书》《提交企业账簿、资产清单催告书》不是事实。（1）一审法院已经确认“1999年12月，国土局及总公司对该企业（建材配套公司）进行了清产核资”，何来2015年讨要“企业账簿、资产清单”的说法。（2）案涉房屋买卖合同所涉及的仅仅是案涉房屋，交易与“企业账簿、资产清单”之间没有任何必然关联。

二、一审判决关于案涉房屋买卖“违反法律、行政法规的强制性规定”认定完全是适用法律错误。只有违反效力性强制性规定的合同，方才构成合同无效。（一）一审法院依据的《城市房地产管理法》第三十九条规定、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》等并非效力性强制性规定，不能导致合同无效。（二）从2003年4月案涉房屋交易时“效力性强制性规定”的相关法规来看，案涉房屋买卖合同的合法有效性没有瑕疵。1.从案涉房屋买卖合同来看，没有任何证据证明案涉房屋买卖行为违反合同法第五十二条“效力性强制性规定”。2.根据《全民所有制工业企业法》（1988年年8月1日起施行）第二条、第二十九条规定，作为国有企业的华发经贸中心完全有权对外转让其管理的房产。（三）一审法院关于“未经批准，划拨土地的房屋不得转让”的认定是适用法律错误，因该规定非效力性强制性规定。（四）一审法院关于“未经合法评估程序和未明确土地出让金”的认定缺乏事实依据和法律依据的支持。首先，截止目前，没有任何关于案涉交易前的房屋评估存在瑕疵的相关证据。其次，关于案涉土地出让金的问题：案涉土地出让金既不是交易双方约定的，更不是出售房屋的企业华发经贸中心自行确定的，所以在交易时双方就土地出让金的具体问题未进行相关约定，这本是当年国有企业房屋买卖的交易常识。第三，在案涉房屋办理更名过户手续时，买受人即上诉人李晓艳将会另行根据土地管理机关的规定另行缴纳案涉房屋的土地出让金。在此，根本不存在人为想像的土地出让金被逃避、被流失的情形。（五）一审法院认定有违合同法律关系中的诚实信用原则和公平原则。如认定该交易行为违法，则必将给上诉人造成巨大经济损失。

被上诉人华发经贸中心辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。

李晓艳一审诉讼请求：判令被告将位于新民市的房屋所有权更名过户至其名下，并由被告承担本案诉讼费用。

一审法院认定事实：2003年4月23日，沈阳市华发工贸总公司（2004年8月13日更名为被告新民市华发经贸开发服务中心）将其原下属企业建材配套公司（全民所有制企业，于1999年12月在新民市工商管理局注销）建材配套公司整体资产有偿出让给李晓艳。原、被告双方于2003年4月23日签订了《产权交易总表》。在《产权交易总表》资产评估情况中，仅注明资产总值为122万元，负债总值为80万元，职工总数24人、安置费用212780元。资产评估情况中土地评估值、房产评估值、其他资产、土地出让金均未注明，资产处理情况均未注明。资产评估情况中注明建筑面积2388.2平方米，建材配套公司名下位于新民市有两套房产（一套房产面积为465平方米，建筑结构：混房，95年自建，卷号：70-2-1，所有权性质：全民；一套房产面积为1923.2平方米，建筑结构：混房，98年自建，房产证号：沈房权证新民字第××号，产别：全民产）。两套房产均未办理土地权属证书，土地性质为国有划拨土地。

2003年4月24日，原告一次性向被告缴纳122万元，收款后沈阳市产权交易中心新民代办所向原告出具了122万元的《产权交易凭证》。被告华发经贸中心将《产权交易总表》中全部房产交付给原告，但一直未办理房产的更名过户手续。

另查明，2009年6月10日，新民市规划和国土资源局出具《关于原“新民市建材配套公司”债权债务相关情况的说明》，说明1999年12月该企业注销后，国土局及总公司对该企业进行了清产核资。经国土局研究，同意该公司按政策予以转制，并由原法人代表李晓艳全权处理企业的债权债务纠纷。2010年10月19日，新民市国有资产管理局出具《致新民市规划和国土资源局的函》，该函中显示原告李晓艳于2010年10月19日向新民市国有资产管理局递交要求确认建材配套公司的产权申请。新民市国有资产管理局将此申请转至新民市规划和国土资源局，要求其与原告李晓艳共同申请报新民市国有资产管理局审核。2010年11月30日，新民市规划和国土资源局向新民市国有资产管理局提交《关于申请国有企业资产产权界定并进行处置的函》，函中明确表明，按照相关规定，国有企业并轨后应由有关权力部门在对原企业资产进行产权界定的基础上，按照投资责任对原企业资产予以处置，并申请对原建材配套公司资产产权进行界定。2014年10月13日，新民市规划和国土资源局发新规国土【2014】72号文件《关于对撤销的国有企业进行资产产权界定及资产评估的申请》。该文件中明确说明原建材配套公司属于全民性质的企业，按照《国务院关于加强国有资产管理工作的通知》的相关规定，企业撤销后非经产权界定、资产评估、职能部门审核、权力机关批准，不得办理产权转移手续。并向新民市政府提出申请，请求市政府组织有关部门对原建材配套公司的资产产权进行界定并在此基础上对该企业的资产进行评估。2014年10月20日，新民市人民政府市长对该文件批复请国资局办理。2015年8月4日，新民市规划和国土资源局向原告李晓艳下发《提交企业账簿、资产清单告知书》被拒收，于2015年8月14日向原告李晓艳下发《提交企业账簿、资产清单催告书》，要求原告李晓艳提交企业账簿及资产清单，原告李晓艳未向新民市规划和国土资源局提供。

一审法院认为，国家所有的财产受法律保护。履行国有财产管理、监督职责的机构及其工作人员，应当依法加强对国有财产的管理、监督，防止国有财产流失。本案中，原告主张的房产系全民所有财产，该房产的土地使用权为无偿划拨土地。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。本案中建材配套公司无偿取得划拨土地，在其注销后，市、县人民政府应当无偿收回其划拨的土地使用权，或者按相关规定予以出让。诉争房产土地使用权在交易总表中未评估土地价值，未体现对该土地使用权进行审批转让。而未经人民政府审批，未经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权及其地上建筑物即该诉争房产均不得转让。根据相关规定，出售国有企业产权，应由各级政府的国有资产管理部门负责。应由卖方所有者代表委托会计事务所、审计事务所或组成专门小组，对被出售企业的财产要进行全面清查核实和资产评估，并依据评估的资产价值、供求状况等因素，由资产所有者代表提出出售底价。被出售企业产权价格的确定，应遵循以下原则：要保证国家财产不受损失、防止贱价甩卖和泄露底价；成交价格要在公开竞争中形成，禁止私下交易。另，一并出卖国有房产与土地使用权有偿转让的，要相应增加出售底价。本案中诉争房产未能提供资产评估报告，在产权交易总表中未评估土地价值、未计算土地出让金、资产处理情况等均无体现，亦未能向原审法院提交相关的证据证明其在房产交易中资产设置底价、增加出售底价，通过竞价公开竞争方式交易，故原、被告买卖房产的行为违反法律及行政法规的强制性规定，且并未取得相关权力机关的审批，故原告主张要求办理房产更名过户的诉讼请求，于法无据，不予支持。

综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第二百五十八条、第二百五十九条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条，《关于出售国有小型企业产权的暂行办法》第二条、第八条、第九条、第十条、第十一条，《最高人民法院关于审理与企业改制相关的民事纠纷案件若干问题的规定》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条之规定，判决如下：驳回原告李晓艳的诉讼请求。案件受理费7890元（已减半收取），由原告李晓艳负担。

二审中，上诉人提交《关于新民市建材配套公司企业转制法定代表人离任审计报告》，用以证明其离任时经审计评估，建材配套公司固定资产为楼房1栋，价值为1222001元，企业负债为1222001元，公司债权债务由李晓艳购买并承担责任。上诉人与被上诉人达成合意，以承债方式购买案涉房产。被上诉人发表质证意见：该证据是由建材配套公司单方委托所做的离任审计，对我方不应发生法律效力。

二审除一审认定的“2003年4月24日，李晓艳一次性向被告缴纳122万元，收款后沈阳市产权交易中心新民代办所向李晓艳出具了122万元的《产权交易凭证》。华发经贸中心将《产权交易总表》中全部房产交付给李晓艳”及“2015年8月14日新民市规划和国土资源局向李晓艳下发《提交企业账簿、资产清单催告书》，要求李晓艳提交企业账簿及资产清单，李晓艳未向新民市规划和国土资源局提供”之外，对一审法院查明的其他事实予以确认。

另查明：新民市规划和国土资源局系华发经贸中心的主管单位。李晓艳自认其未实际支付房款，以承担企业债务的方式支付对价，购买时“两不找”。

本院认为，关于本案所涉法律关系问题，上诉人主张为房屋买卖法律关系，经查，案涉房产登记在全民所有制企业建材配套公司名下，2001年李晓艳向新民市规划和国土资源局提出对原建材配套公司实施企业转制的申请，且李晓艳自认通过承担该公司债务、安置企业全部职工的方式交易案涉房产，双方在钱款上“两不找”，因此本案就案涉房产的交易涉及国有资产转让及企业转制，并非单纯的房屋买卖法律关系，故本案应结合相关法律、行政法规等规范性文件的规定进行裁判。

上诉人李晓艳一审时的诉请为判令华发经贸中心将案涉房屋更名过户至其名下，故本案争议的焦点为能否将案涉房产所有权变更登记至上诉人名下，李晓艳主张的房产系全民所有制企业财产，该房产项下的土地为国有划拨土地。《中华人民共和国城市房地产管理法》对转让划拨土地上房产作出了明确规定，即以划拨方式取得土地使用权的，转让房产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。上述规定虽非效力性强制性规定，但却是物权变动的必要条件，即转让应依法履行审批、办理出让手续，补交土地出让金等程序方能进行。未经审批，无法办理房产所有权登记，房屋所有权不能发生转移。本案中，现尚无证据证明双方的交易行为已经完成了上述程序。另，原建材配套公司属于全民性质的企业，按照规定，企业撤销后非经资产评估、职能部门审核、权力机关批准，不得办理产权转移手续。可见，案涉房产在变更所有权登记前，需依法履行相关程序。本案中诉争房产未能提供资产评估报告，《产权交易总表》中“土地评估值”、“房产评估值”、“土地出让金”处均为空白，《产权交易凭证》中“交易方式”、“工商行政管理局意见”处亦均为空白，目前亦无证据证明案涉交易已经履行了上述相关手续。故综合以上事实与规定，目前案涉房屋尚不具备办理所有权变更登记的条件，因此，本院对上诉人的请求暂不予支持。

关于上诉人主张一审判决认定案涉房屋买卖行为无效系适用法律错误问题，因人民法院围绕原告的诉讼请求进行审理，本案中，上诉人一审的诉请仅为判令华发经贸中心将案涉房屋更名过户至其名下，一审法院对其该请求进行审理后作出不予支持的论述，并未就交易行为的效力作出认定，亦未适用无效的法律规定，故对该请求不予支持。

综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费15780元，由上诉人李晓艳负担。

本判决为终审判决。

审 判 长　　孙　悦

审 判 员　　王　虹

审 判 员　　赵　钺

二〇二一年十月二十九日

法官助理　　勾雪峰

书 记 员　　石胜男