房地产融资税收优惠政策(房地产开发企业税收优惠政策)

某著名的地产公司给某著名的食品集团公司融资，到期后从食品公司取得投资回报。双方都是名企嘛，强强联合想搞钱。于是签署了个养殖租赁的合同。租赁合同乍一听，是挺适合双方的业务属性的，一个搞地产的租给一个搞食品的一块场地，蛮搭配。

来看下合同这么写的：

合同约定：每年租金按固定资产实际投资总额的10%计算租金，经双方一致确认固定资产实际投资总额人民币 万元；租赁期内，年租金标准为 万元，租赁期内年租金保持不变。乙方以竣工结算金额确定固定资产实际投资总额，年租金按双方确认的金额调整。

双方的目的是想双赢，作为投资方，投资回报肯定是越高越好啦。但这么签合同的话，存在个什么问题呢？

会导致地产公司的税费大大增加！投资回报少很多。

我来给大家算算，按照租金开票的话，需要缴纳租金的9%为增值税，12%的房产税，目前来说房产税不用交，但是未来肯定要征收的，作为税务人，这点咱们是要有预见性的。这算下来，税很高了，一口税没几个了，还投资个啥呀？

那国内同类业务有没有值得借鉴的呢？有，他们都是按照实质将其签署为使用服务费（财政部规定）或者利息费（融资租赁法律规定）来处理，这样的话，只需要缴纳6%的增值税即可。那就比租赁合同的形式强多了。

咱们举个例子：

假设以投资额5亿，年收入0.5亿计算，地产公司按租赁方式签署合同，相比其他投资业务每年要多缴纳750万税费。变几个字投资回报就减少了15%（12% 3%），这真的是一字抵得上几十万了。

【瑞立诺财税建议】

瑞立诺财税据以上分析，给出两个解决方案。

方法一：租赁合同改为投资合作合同

什么是PPP模式？

PPP模式就是政府与社会资本合作建设工程，项目融资更多地由私营机构完成，从而缓解了公共部门增加预算、扩张债务的压力。

政策依据：根据财政部印发《PPP项目合同指南(试行)》，财政部将这种投资回报定义为可用服务费和运维绩效服务费，并非租金。那么对于企业之间的同样交易，应参照规范的政府业务合同签署。

即就是，将租赁合同改为投资合作合同。并将签署的投资合作合同按服务费开票。

方法二：不改合同，按融资租赁模式利息开票

不改合同，按原来的方式继续签租金合同，但是按利息开票。

这就需要参考融资租赁模式，不动产融资租赁模式，将这种租金性质的投资回报按照利息开票。能挽回15%的收益损失。

什么是融资租赁模式呢？

融资租赁是指出租人根据承租人对租赁物件的特定要求和对供货人的选择，出资向供货人购买租赁物件，并租给承租人使用，承租人则分期向出租人支付租金。

可见，税收筹划是门大学问，尤其是在今天经济不景气的情况下，企业通过税务筹划，不仅合理合法，而且能增加企业的现金流，从而更好地运营。