本文系贾康先生接受长江日报采访的访谈整理稿
房地产税改革试点此时出台符合预期，恰逢其时
记者：房产税在这个时间节点被授权试点，您认为有什么特殊意义？
贾康：8月17日召开的中央财经委员会第十次会议研究了扎实促进共同富裕问题；10月16日出版的《求是》杂志发表习近平总书记的重要文章《扎实推动共同富裕》,文章指出要积极稳妥推进房地产税立法和改革，做好试点工作；10月23日全国人大常委会通过《关于授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作的决定》，这些是非常有对应性的，具有紧密的逻辑关联。
当前住房资源的配置状况差距悬殊，有的人有几十套甚至几百套房子，而有的人基本的住房刚需问题都得不到解决。一方面要更好地解决住有所居的有效供给问题，另一方面就是要进行房地产税方面的制度建设。房地产税改革试点此时出台符合预期，恰逢其时。
记者：近期恒大等房地产企业出现资金链风险、有些地方出现土地流拍，还有的 地方出台房地产限跌令，在这种情况下试点房产税,会不会导致市场的恐慌？
贾康：这个消息对于市场预期来说会有一些影响。但现在说的是为期5年的改革试点，它是对一个制度建设目标已经到了中期、长期边界的一个慢变量的处理。
恒大地产事件是短期的问题，而且关于恒大的处理现在已经看得很清楚，它不是资不抵债，而是应该按照商业原则处理自己的资产组合，通过腾挪调整，来解决其资金链吃紧的问题，也不排除其他企业根据市场规则对它参股收购等。基本的情况已经看得清楚，更有比较大的把握，避免由于恒大地产出现紧张局面而产生多米诺骨牌效应。
所以，这两边虽然不能说没有关联，但不能说房产税改革的消息会在当前、短期直接导致房地产领域的冲击波。两边是可以相互协调、同时争取处理好的。
中国城镇化高速发展阶段所余下的纵深还相当可观，这是中国继续发展重要的“引擎和动力源”，未来几十年内还将有4亿左右农村人口进城成为市民，接下来，多轮基础设施扩建和升级换代、多轮产业结构调整升级提质、多轮人力资本培育优化浪潮等趋势，都将不断释放巨量需求，并得到“双循环”的供给回应，未来15～20年，房地产仍将成为中国经济的支柱产业之一。
记者：有舆论说近期关于房地产监管的严格程度史无前例，有些城市二手房的放贷非常困难，这种情况下，再加上房产税试点，会不会导致房地产市场“断崖式回调”？
贾康：领导人和管理部门最新的说法是，要保障房地产市场上满足刚需的贷款方面的资金供给，这是最新的精神。关于“楼市全面拐点”的说法是属于危言耸听，中国房地产和相关经济社会发展未来主题词仍是“成长性”，而不是“断崖式回调”。有些说法提到全面拐点或者楼市崩盘，从全局来说这都是危言耸听。
当然，关于房地产市场的调节，还是要更多地考虑市场经济的基本逻辑，比如二手房的交易实际上与一手房销售的相关性很明显，不能把这两个概念间划出一道鸿沟来。要对症下药地去解决供需关系，不能一味通过行政手段，去压抑需求。需要以房地产税作为经济手段来发挥调节作用，内含的逻辑也是尊重市场的力量。
哪些地方适合先行先试？
记者：2011年，上海、重庆已经试点对个人住房征收“房产税”，成效如何？
贾康：两地推行了有差异性的方案。
上海方案不涉及存量住房，只针对本市居民家庭新购且属于家庭第二套及以上的住房、家庭人均居住面积超过60平方米的，以及非本市居民家庭在本市新购的住房，在浦东（0.4%）和浦西（0.6%）实行了差异税率；
重庆方案中触动了存量，房产税的征收对象包括了个人拥有的独栋别墅（不论存量房还是增量房）、房价达到当地均价两倍以上的个人新购高档住房，以及在重庆市无户籍、无企业、无工作的个人新购二套及二套以上住房，税率为.5%~1.2%。
两地试点都很有参考价值,他们的实践（特别是重庆方案）证明了：相对柔性地切入，即使是课税覆盖存量，也可顺利推行房产税改革，没有出现曾有人危言耸听地警告过的抗税事件。
记者：您认为哪些城市对于房产税应该先行先试？
贾康：现在扩大试点范围已经箭在弦上。房产税试点要分步走，一些热门的一线和二三线城市，要争取第一轮试点；对于发展势头很好的新一线城市，也可以选择部分城市试点；三四线城市，尤其是出了限跌令的那些，先不要急，去库存要紧；至于农村地域，更是以后再说。
我建议深圳(创构中国特色社会主义市场经济先行示范区)、海南（建设全球最大体量的自由贸易港区）、浙江（建设共同富裕示范区）这些中央寄予厚望的行政区，率先加入试点范围进行“动真格”改革。当然，别的地方如果愿意加入试点，也应该欢迎的。一方面，用市场化手段代替行政调控手段，解燃眉之急；另一方面，可给其他地方和全局配套改革探索更好的案例经验。
关于试点城市的选择，可考虑四个特点：一是房价上涨较快，房价收入比偏高；二是税收征管能力相对较强；三是房地产的产权清晰、信息支持有力；四是率先推进共同富裕省份的部分城市。
另外，在改革试点扩围的过程中，还需要鼓励各个试点地区有针对性地设计某些差异化的尝试方案，其探索都可以为统一立法提供本土经验借鉴。
房地产税对于房地产市场健康发展是长效利好
记者：房产税试点的消息对于房地产市场来说是利好还是利空？
贾康：从长期来看，房产税是有利于打造房地产市场健康发展长效机制的一个利好；短期内它确实可能促使一些人考虑出手所拥有的多套房子，使一些房子进入市场交易。这对于减少空置率又是好事。
记者：您觉得试点房地产税对于房价会有什么影响？
贾康：总体来说是压舱促稳，不仅有短期影响，从长期上来说，也会使房价更趋于沉稳。未来持有房产的主体，会有改革形成的持有成本，而持有成本因素会影响供需双方对未来利益的预期，从而调整供需结构和交易行为。
压舱促稳就是总体而言让房价更稳一些，有些城市可能表现为下降，有些城市可能表现为上升的幅度明显减少，不能简单一概而论。
不过，由于土地的自然垄断特点，在我国城镇化仍存在的高速发展期内，中心区域、特别是好地段房产的卖方市场特征，将继续存在，征收房地产税并不会让一线和一些新一线城市的房价，改变长期而言的上扬曲线基本模样，但它会使这条曲线的斜率降低，振幅减少，遏制肆无忌惮的炒作。同时，还会有提高直接税比重，优化收入分配和财产配置，助力构建地方税体系落实省以下分税制和促使地方政府职能优化转换，催化基层公众参与式民主法治机制等多种其他正面效应。
记者：征收房地产税，对于哪些业主影响最大？
贾康：当然是对豪宅、多套房的持有者,最有可能产生影响。如果你只有一套房的话，哪怕征税，你要交的钱，也会很少。如果有两三套以上更多的房子呢，或者说拆迁赔补达十几套的原住民，要有思想准备，按照自己有多套房的这样一种高资产定位，将要承担给国库多做贡献的纳税义务。
记者：房产税会不会导致家庭房产价值缩水？
贾康：也需要有这个方面的一定思想准备，手上持有的房产，不可能只升不降。房产税具体改革措施出台预期上，已经比原来明确得多了，现在可能市场已处在短期波动调整中间。那么，有多套房的房主，得慎重考虑是继续持有，还是做一个前瞻性的选择，适当出售一些，以求得一个安全系数较高的组合。
记者：您觉得安全系数比较高的组合是指换成核心城市核心地段的房产吗？
贾康：还是要具体地看有没有这样的机会。当下全国楼市“冰火两重天”，一定要因城因地段而异。不能说还有一个标准的套路拿来一套就解决问题，还得具体情况具体分析，还得看当事人个人的偏好。如果信任中国的城镇化还有一个相当可观的成长空间的话，那么中心区域、好地段的不动产，包括住房的不动产价格，一定还是一个波动中延续上扬曲线的过程。你把它拿在手里，等于给自己买了一个商业性的社会保险，你什么时候真的想把它出手的时候，那个价格对你来说，有较高可能性是很合算的。
记者：最近有媒体报道说房产税引发了一线城市住宅抛售潮，您觉得是这么回事吗？
贾康：过去凡是风声紧的时候都出现过这种现象，有人心里不踏实。尤其一些“房叔房姐”手上好几十套甚至上百套房子，现在心里可能就会打鼓，他们会考虑出手一部分或大部分多余房产。
但全国有三套以上房子的人只占了大约10%出头，降价抛售的房子，不足以影响到整个市场的长远大局。政府政策还是稳楼市、稳房价，全局看不可能大涨，也不可能大跌。一般手上房产规模有限的普通人，更不用太过担心。
记者：有几十上百套的“房叔房姐”毕竟是少数现象，对于手里有两三套房子的业主应该怎么办？
贾康：这真的没必要着急啊。一个家庭拥有一套基本住房，另外1~2套改善性住宅起调剂作用，如果自己都满意的话，就拿在手里。这点儿税收即使落在头上，也不是担负不起。如果真的一时出现资金流困难，至少还有两种选择，一是把第三套或第二套房卖出去，避开税负；另一种是现在不急于卖掉，因为过些年养老时可能要用这个房子，可以先把第二或第三套出租，通过房租对冲税负。具体的路径选择，各个具体家庭的偏好也在起主导作用，尤其是自己对第二套、第三套房的满意度如何，很大程度上决定着你是持有还是出售。
记者：有的业主在全国多地拥有房产,房产税会不会像个人所得税一样全国联网？
贾康：试点阶段可能做不到全国统一联网征收。比如说某人在上海一套房子纳入试点了，在青岛也有一套房子并没有纳入试点，那显然就不可能放在一起计算。什么时候能统一征收了，则需要有具体的细则来规定异地房产如何作税务处理的相关问题。
记者：商住两用房、商铺等，会不会纳入到房地产税征收范围中？
贾康：商住两用房是不是要纳入试点范围，得看各地出台的方案是怎么设计的，现在看起来各地试点不必一刀切。
记者：房地产税会不会转嫁给租客呢，房租会不会上涨？
贾康：有转嫁的可能性，但也不用太担心，如果有了这个税，大量空置房进入租赁市场，会改变供需对比关系，如不是卖方市场了，房东想提房租，也难以如愿提上去。
记者：对于现阶段普通的中产家庭，您有什么建议？应该如何应对？
贾康：总体来说，中产家庭在现阶段的中国，还是一个要加以培育壮大的政策导向。中产家庭的基本标志是有房子有车、有比较稳定的收入来源、体面的职业、自己和家庭成员财务上面一般有能力支持年度内旅游度假等的资金力量。中产家庭在住房方面的个人偏好，也可能有区别，有人愿意更多把钱用来买房子，还会买改善型住宅，也有的人可能只愿意拥有一个基本住宅就行了，然后有更多的钱出去旅游，等等情况下，各人的偏好不一样，他们财产组合的结构，包括拥有住房的比重，直接决定着自己的家庭可能受到什么样的税收调节的影响。
推行房产税是中国在改革深水区攻坚克难的典型例子
记者：您最早从什么时候开始呼吁房地产税的？经过这么多年的努力，你觉得目前的立法的进程你满意吗？是否达到你的预期？
贾康：我注意到这个税种是在上世纪80年代末，我出国做访问学者时，考察国外的财税体制，特别注意到作为财产税的房地产税，在发达国家的经济生活中的意义和作用。1990年代初，我的研究成果专门强调了中国的财税改革思路与要领，其中税制方面的建设，就涉及房地产税。此后30多年的研究过程中间，我连续不断地在研究的重点问题上提出自己的意见建议。
现在全国人大授权国务院在部分地区进一步开展房产税改革试点，这是中国税制改革进程中非常典型的在改革深水区攻坚克难的一个例子。
中央早就关注到房产税，千年之交后若干地区就有“物业税模拟空转”的改革试点，但那还不是动真格的，是做技术性的测算和准备；2010年国务院首次提出房产税在上海、重庆试点，后来又曾探讨扩大范围但迟迟未成。至今已有21年之久，期间有关部门的相关文件用语和态度也有多次调整。十八届三中全会，明确地在“60条”里写进了加快房地产税立法并适时推进改革，但此后的发展过程，没能如愿实现“加快”；2020年改革文件对房地产税立法工作的表述，已从原来的“加快”和“稳步推进”回调到了“稳妥推进”，在政府工作报告中未对房地产税立法进行部署。我作为研究者，对这样一个进度，是不满意的。
当然我也理解，这是中国改革深水区里如履薄冰、步履维艰的生动体现。很显然在讨论房产税问题的时候，有激烈的不同意见对撞，很多人在强调审慎，导致一拖再拖，往往原来的推进改革的意图，在执行的过程中间不能如愿。现在看得出来，中央最近关于“积极稳妥”的表述，是综合两方面的考虑，稳妥前面加了积极，那显然就有按快行键的意思了。果不其然，全国人大10月23日，已授权国务院来扩大试点范围。
我一直在持续房产税的研究，过去没有看到官方正式表态的时候，发议论跟今天就不一样，今天我们都是在有新的精神、新的动态的情况之下讨论问题，自然就有更多新意。我们对具体的试点方案，可拭目以待。
推进房地产税立法和试点可双管齐下,建议立法至少是从第三套起征,先建制度框架
记者：房产税立法公认难点很多，能否举例说明？
贾康：最典型的就是免税或者说起征点到底怎么设置？比如有的方案是按照家庭人均面积来开征，但一旦家庭成员发生变动，会带来征收管理环节的纠结和行政成本的提升；还有关于按套数征收的方案，如果从第二套住宅开始征收，会不会带来“离婚潮”？房产税的征收要考虑到天理人情，在制度框架建设时，考虑全社会能较普遍接受的最大公约数。这么多年来，房地产税的争议体制内外久拖不决，咱们要寻求立法过程中形成最大公约数，建议房地产税立法至少要考虑从第三套起征，先建基本框架。
贾 康 简 介
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