房产限购政策，没有购房资格却手握现金的人很多选择借亲戚朋友的名义买房。房产是以登记为准，因此借名买房、代持房产可能存在的法律风险。并给出相应对策。
主要法律风险：
1、名义产权人可能出售或者抵押房产。
在二手房交易过程中，无论是房管局、公证处、税务部门、贷款银行、中介都是通过房产证来确定房产归属，只要房产证上是老张的名字，就没有人怀疑老张是不是真业主，老张可以独自卖房。
2、名义产权人如果有债务，房产可能被法院查封或者拍卖。
债权人可以起诉到法院，法院查封拍卖他名下的房产。即使实际出资人有足够的证据能证明代持的事实，也可能无法得到全额赔偿。
举例：房产总价1000万元，全部由实际出资人李老板出资，而名义产权人对外欠债400万元。即使实际出资人能够证明代持关系，最终法院拍卖房产得到1000万元，债权人按比例受偿，实际出资人只能得到600万元的赔偿款。
3、名义产权人继承的风险。
假设名义产权人意外死亡，名下房产变成遗产，在没有遗嘱的情况下，由法定继承人继承。他的继承人取得房产，是否愿意归还给实际出资人是个未知数。
另外，名义产权人如果出现车祸等情况，丧失了民事行为能力，那么归还房产就变成遥遥无期的事情，可能需要复杂的确权诉讼才能实现。
4、名义产权人离婚的风险。
如果名义产权人在婚内取得房产，那么可能属于夫妻共同财产，离婚时可能面临被分割。
二、风险防范措施：
首先要指出的是，房产代持引发的纠纷多种多样，没有完全能防范住代持风险的法律措施，只能尽量防范大部分风险。
重中之重，选择好名义产权人，务必要对他有足够了解，充分信任，这样以后引发风险的概率大大降低。切不可将房产交给自己不熟悉的人进行代持。
1、实际出资人务必要与名义产权人签订正式的书面代持协议。
代持协议是非常重要的法律文件，一定要签署。如果没有这份协议，代持关系无从谈起。
协议内容请专业律师把关，明确代持的法律关系，明确约定名义产权人不能私自出售房产，否则承担高昂的违约责任。
需要指出的是，书面代持协议通常办不了公证，协议本身内容及签约过程要尽量根据律师的意见进行，以免效力出现问题。
如果实际出资人已婚，那么应当要求他的配偶也在代持协议上签字。如果未婚，那么可以考虑实际出资人在结婚前与配偶签订书面协议，确认房产不属于夫妻共同财产。
插曲：为了买房，离婚案列后面所发生的事情，
房产限购令政策实施后，不少夫妻为了买房而选择“假”离婚，在宁波甚至出现了一对夫妻连续离婚两次。
“假”离婚这种方式可以说是见怪不怪了，但真的每次都能那么顺利吗？
林女士可不认同。
刚离异的林女士，认识了新的男朋友，已经到了谈婚论嫁的地步，林女士却很担心再次受骗。
再次受骗？怎么回事？
林女士与李先生结婚多年，双方父母都在，有一个儿子。
林女士名下有一家公司，生意越做越大，近年来的利润达到上千万。
这样幸福的家庭确实是让人羡慕不已。
但是这样的美梦却被打碎了…
林女士和李先生两个人打算买一套新房留给儿子，但是由于限购令无法购买。
李先生便提出假离婚，约定买到房子之后就复婚。
在李先生甜言蜜语和不断保证之下，林女士与其办理了离婚手续。
办理离婚以后，林女士才发现李先生早已出轨！
小三还为他生了一对龙凤胎，已经6岁了！
这可把林女士气晕了。
林女士名下虽有利润上千万的公司，但是她一心打拼事业，没有意识要看管好自己的财产。
这些年来，财产已被李先生逐步转移到他自己的新公司，自己的财产差不多被挖空了，更别说给儿子买房了。
林女士受到不小的打击，却又无能为力。
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俗话说“瘦死的骆驼比马大”，虽然林女士名下的大部分财产被前夫转移，但是林女士手里还是拥有一笔不小的财富。
林女士恢复单身后，会有什么风险吗？
- 兄弟姐妹可能会得到她的一部分财产
林女士两位父母健在，如果林女士遇到意外，她的财产会被分为三份，其中两份是父母的，一份是自己儿子。
百年以后，父母拿到的这两份财产将会分给他们自己的子女，也就是林女士的兄弟姐妹，林女士的儿子并不是第一顺序继承人。
自己辛苦打拼回来的财产，将来有2/3是属于兄弟姐妹的，自己的亲生儿子才拿到1/3，这不一定符合林女士的意愿。
- 儿子年龄还小，无法掌握财产
如果林女士出现意外，未成年的儿子将由前夫抚养，儿子所继承的财产也会被前夫控制。
林女士愿意让渣男前夫得到自己的财产吗？
答案是毋庸置疑的。
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林女士夫妻俩为避免买房限购而“假”离婚，是为了避免风险，利用旁门左道的方法去制造新的风险，这可是大家常做的事情。
有的人为了避免七大姑八大姨分走财产，提前过户给子女。
现实中在山东就有老两口提前把名下的几套房产提前过户给两个儿子。
结果两儿子有了媳妇，并不喜欢跟公婆来往，于是这对没有退休金没有养老金的老人，渐渐露出窘境来了。
需要用钱时，得找两个儿子要，可是两个儿媳态度不太好，经常得求。
有一次老太太急性胃炎，在家一直吐，老头子打电话给儿子，都说没空。老头子找邻居借钱送老太太去医院， 后来邻居找他们儿子还钱，结果两个儿子说兄弟俩要商量一下，一拖就是一个多月才还。
如今老两口只能找相关部门协调，让两个儿子每月给固定给他们多少赡养费。
很显然，老两口要是不把房子给孩子们，他们可以将房子租出去养老，不用求孩子，也不用看他们脸色。
有的人为了避免税收等风险，把财产交给家人朋友代持。
广东的郑女士开服装店积累了一定财产，因其与老公的感情已经破裂，郑女士为避免离婚时自己的财产遭到分割，将一部分资产转移到自己母亲名下。
由于资产代持人是自己的母亲，郑女士也没有与母亲签订代持协议。
然而母亲突发重病去世，张女士的弟弟、弟媳在继承分割时坚决主张母亲代持的资产为母亲的个人财产，应当在继承时分割。
张女士由于无法出具有效的代持协议，只能以转账证明表明该财产属于自己所有。但弟媳、弟媳两人认为这些转账证明也可能是郑女士向母亲的还款记录，并且扬言若郑女士所说为真，便将郑女士隐匿财产的行为告知其老公。
这样一来，郑女士就陷入了被动。
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以林女士为例，她若想把财产传承给儿子，可以通过其他合理的方式来传承自己的财产，而不是通过所谓的“捷径”。
等到其他风险发生，也只能默默记下四个大字“引以为戒”！
是用合理的法律工具来提前安排自己的财产，而不是利用“假离婚”、提前赠与、资产代持等旁门左道的方式去谋取财富利益。
树立正确的资产传承管理观念，建立工具理念，学会利用有效合理的法律工具来防范风险。
2、名义产权人将房产抵押给实际出资人。
到房管局办理抵押登记，通过抵押阻却了名义产权人私自卖房的可能性。但是如果房产已经在按揭中，房产已经抵押给银行了，那么无法再次进行抵押。
3、名义产权人办理遗嘱公证。
请专业律师起草遗嘱并公证，遗嘱中明确死后房产归还实际出资人。
另外可以制作知情函，让名义产权人的近亲属签字，尽量防范代持房产被继承的可能性。
4、保留好所有的实际出资证据。
除上述方法外，名义产权人要注意无限期保留好购房的各类原始凭证，比如购房合同、按揭合同、契税单据、转账凭证、办证收据等等原件，聊天记录、录音等各种音像资料，以后万一出现纠纷，这些证据将与代持协议等相互映证，发挥重要的作用，千万不可随意丢弃。
5、为了防止实际产权人以后由于各种原因怠于协助办理产权过户，可以到公证处办理全权委托公证。
6、投资人不贷款，建议用公司名义购买持有，（目前上海二手房买卖，不问公司大小和地域限制，都可以购买）。
除了爱情外，在巨大的利益面前，往往亲情也变得很脆弱。
最常见的就是前期大量的城市都面临着棚改和拆迁，大家都知道，拆迁由于每个区域所执行的政策不一致，而同一个户口中又牵扯了大量的家族成员，可能你多分一点就意味着我少分一点，在这样的零和游戏中，我已经见过太多的因为拆迁而导致的兄弟反目。
还有一种情况也很常见。
哥哥很富有，但却没有购房资格，巧合的是，弟弟正好有房票，于是，兄弟两一拍即可，弟弟帮哥哥去买，帮哥哥代持，一切都很顺其自然。
而在接下来的两三年中，遇到了房价极速上涨的行情，虽然哥哥每年都会给弟弟几万的代持费，但在巨大的涨幅面前，是微不足道的，弟弟要求对半分涨幅部分，于是，原先很亲密的兄弟两从此走上陌路。
这样的案例其实也真的很常见。一方面是一起长大有血肉亲情的兄弟姐妹，另一方面是冷冰冰的房子，但往往很多人会选择后者。
因为房子，这样的“荒唐”的伦理剧情每天都在上演，只是演出时间地点不同而已，剧本都大体相似。
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不过，你也别因此难过或伤心，这些事虽然看起来很“荒唐”，但其实折射出的就是种种人性的弱点。
社会是很多元的，我们需要去接受这些无法改变的东西，我们也需要勇气去承认这些“荒唐事”的合理性。
房子所代表的，可能是我们普通人这辈子所能触摸到的最大利益点了，所以，在关键时刻，一定要记住，该签合同的时候一定要签好合同，该加名字的时候也一定要加好名字，不要相信那些口头的承诺，不管是对于爱情还是亲情。
阳光下深度思考 ， 风雨中闲庭信步，
不要用金钱去较量亲情，也不要用财富去考验人性，更不要拿会长大的房子去挑战人性，事情一旦发生了 您都是输， 也许赢了财富输了亲情，也可能都输了，那就要为自己当时做出来决定买单，就当尝试人生一段特殊经历。
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