181、甲方提供图纸算不算甲供，可否选择简易计税？
182、问：房地产开发企业尚未销售的房产，是否需要缴纳房产税？
183、问：房地产开发企业的成本类科目主要有哪些？
184、问：房地产开发企业涉及的纳税种类主要有哪些？
185、问：房地产开发企业取得用于土地开发的土地使用权如何进行账务处理？
186、问：工程已经备案为简易计税，办理完外管证，但是尚未发生业务，可否该计税方式？
187、问：简易计税可以差额扣除的成本项有哪些？
188、问：私车公用，哪些费用用允许税前扣除，哪些不允许？
189、问：房地产开发企业取得土地使用权时，契税如何计算？
190、问：开票时纳税人识别号你知多少？
191、问：建筑企业，委托甲方直接付款给自己的债务方，取得的专票可否抵扣？
192、问：餐费只能计入"业务招待费"吗？
193、问：税控盘和服务费如何进行账务处理和抵扣？
194、2016年1月开工的老项目，2016年5月已经备案为简易计税项目，目前已经完工但是尚未
开具发票，可否向甲方开具11%的发票 ？（过期参考）
195、问：某建筑工程前期已经根据合同金额全部开具了销项发票，全额缴纳了增值税，后期取
196、问：某建筑工程总包合同中约定甲方在签订合同后立刻支付合同金额的10%预付款，
197、问：建筑企业将一份门窗安装合同分成供货和安装两份合同签订是否可行？
198、问：商品房在什么条件下可以预售？
199、问：商品房现售的条件有哪些？
200、问：房地产企业预售商品房收取的定金应计入什么科目？
181、甲方提供图纸算不算甲供，可否选择简易计税？
答：2016年36号文，明确了甲供工程为甲方提供部分或者全部设备、材料、动力，2017年58号文对甲供做了更
加详细的阐释，但是唯独没有任何文件说过提供图纸可以算甲供，这是一个非常可笑的命题，但是令人匪夷所思
的是居然有省级税务机关认可提供图纸算甲供，铁蛋老师希望大家不要参考这个说法，甲方提供图纸不算甲供，
不能实行简易计税。
182、问：房地产开发企业尚未销售的房产，是否需要缴纳房产税？
答：一般情况下，房地产建造的商品房在出售前，不需要缴纳房产税，但是如果在出售前房地产公司就将房产用
于出租、出借，则在出租、出借的次月起就得缴纳房产税。
183、问：房地产开发企业的成本类科目主要有哪些？
答：房地产企业的成本类科目主要有三个，分别是"开发成本"、"开发间接费用"、"研发支
出"，其中"开发成本"和"开发间接费用"是房地产企业特有的科目，主要用于进行房地产企
业成本核算。如果房地产公司本身是个集团公司，又有建筑施工业务，则需要设置"工程施工-合
同成本"、"工程施工-间接费用"、"工程施工-合同毛利"、"工程结算"等科目。
184、问：房地产开发企业涉及的纳税种类主要有哪些？
答：房地产企业涉及的税种繁多，不同阶段税种都有区别：
（1）企业设立阶段：印花税、契税
（2）企业获取土地阶段：印花税、契税、耕地占用税
（3）土地开发建设阶段：城镇土地使用税、印花税
（4）转让、销售阶段：城建税、教育费附加、土地增值税、印花税、企业所得税、增值税
（5）房产持有阶段：城建税、教育费附加、城镇土地使用税、房产税
185、问：房地产开发企业取得用于土地开发的土地使用权如何进行账务处理？
答：房地产开发企业取得土地使用权用于土地开发的，应该在取得土地使用权时，借记"开发
成本-土地成本"，贷记"银行存款"、"应付账款"等；
这期间发生的土地征用补偿款也计入"开发成本-土地开发"；
发生的契税、耕地占用税计入"开发成本-土地开发"；
印花税计入"管理费用"。
186、问：工程已经备案为简易计税，办理完外管证，但是尚未发生业务，可否该计税方式？
答：2016年36号文明确规定了，符合简易计税条件的一般纳税人可以选择适用简易计税。一经选择36
个月内不得改变，办理了简易计税备案，不管是否实际施工，是否开发票，是否收工程款，都不得变更
为一般计税。
187、问：简易计税可以差额扣除的成本项有哪些？
答：只有劳务分包和专业分包可以差额扣除，如果专业分包中签订了部分材料，材料部分一般税务局
不认可，比如通风道，一般税务局认为属于货物销售，不属于分包，其人工安装部分认可为提供建筑
服务允许差额扣除。
188、问：私车公用，哪些费用用允许税前扣除，哪些不允许？
答：据《企业所得税法》第八条规定，企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出，包括成本、费用、
税金、损失和其他支出，准予在计算应纳税所得额时扣除。承租方按照独立交易原则支付合理的租赁费凭
租赁费发票税前扣除外，租赁合同约定的在租赁期间发生的，有承租方负担的且与承租方使用车辆取得收
入有关的、合理的费用，包括油费、修理费、过路费等，凭合法有效凭据税前扣除；与车辆所有权有关的
固定费用包括车船税、年检费、保险费等，不论是否由承租方负担均不予税前扣除。
189、问：房地产开发企业取得土地使用权时，契税如何计算？
答：房地产开发企业在取得土地使用权时，要按土地出售成交价格的3%-5%缴纳契税。需要注意的以
自有房产作价投入本人独资经营的企业，不用缴纳契税。我之所以契税的税率是3%-5%，是因为不同
省、自治区、直辖市的经济水平发展不平衡，契税税率只规定了幅度，各个地区报财政部和国家税务
总局备案。
案例：中国长城地产开发有限公司于2017年6月10日以一块账面价值1000万元的土地使用权作价入股
中国长城建筑集团南方分公司，当地政府规定的契税税率为5%。长城建筑接受长城地产土地使用权时，
要缴纳的契税=1000万*5%=50万元。
190、问：开票时纳税人识别号你知多少？
答：1、我们公司给个人开的普通发票，是否需要对方身份证号码?
答：完全不需要！上面提到的发文中明确的适用对象中包括公司、非公司制企业法人、企业分支机构、个人
独资企业、合伙企业和其他企业。没有个人，没有个人，没有个人！重要的事情说三遍，所以各位小伙伴不
要纠结于开票给个人是否要身份证号码了，万一遇见懂行的就尴尬了。
2、如果给个体工商户、政府机构、事业单位开发票是否要填写对方的税号?
答：根本不需要！本公告所称企业，政府机构和事业单位都不是企业，都属于行政单位和有关部门，他们是
不交税的，压根就没有税号。另外，个体工商户不是个人独资企业，他实质上还是个人，因此适用上个问题
的答案。
3、我们公司是电商行业、成品油行业，向符合企业定义的单位开具发票是否需要填写纳税人识别号?
答：也不需要！发文中明确强调了通过增值税税控开票系统开具的增值税普通发票，电商、成品油经销等对外开的票，
可暂不填写购买方纳税人识别号，仍按照企业现有方式开具发票。另外，也没有填写
4、我们是一家超市，顾客在超市购买商品种类较多，能否汇总开具增值税普通发票?
答：可以！如果购买的商品种类较多，销售方可以汇总开具增值税普通发票。购买方可凭汇总开具的增值税普通发票
以及购物清单或小票作为税收凭证。
5、我们到饭店就餐时开具餐饮发票，是否要附上菜品、酒水清单?
答：完全不需要！有些专家解读文件政策时总是过度解读，餐费需要附菜品清单，以后将会有一批饭店会黄的。所以
不要听信谣言，听铁蛋告诉你的真相。业务招待本来就无法在当年的企业所得税前全额扣除，如果要附菜品清单很多
业务招待就会减少，那么很多餐厅就会倒闭，餐厅倒闭后政府的税收就会减少，所以暂时不会要求附菜品和酒水清单。
6、购买方要求填开与实际交易不符的内容，怎么办?
答：完全不可以！销售方开具增值税发票时，发票内容应按照实际销售情况如实开具，不得根据购买方要求填开与实
际交易不符的内容。比如以前在京东上购买手机也可以开成"办公用品"，如今不行了，必须开成明细，按实际销售
内容开具。
191、问：建筑企业，委托甲方直接付款给自己的债务方，取得的专票可否抵扣？
答：可以，发票流一定要正常要与业务流一致，三方签订委托付款协议，用债权冲抵债务即可。
192、问：餐费只能计入"业务招待费"吗？
场景一：公司行政部的小王和小李在七夕情人节时被安排加班，加班时叫了一份外卖，取得餐费发票200元。
借：管理费用-职工福利 200
贷：银行存款 200
如果小王和小李某个工程项目的员工：
借：工程施工-合同成本-现场经费（其他直接费）200
贷 ：银行存款 200
场景二：公司采购部的小黄和小伟去上海出差期间，发生的餐费1000元。
借：管理费用-差旅费 1000
贷：银行存款 1000
如果该公司为集团下属分公司，非独立纳税法人公司（项目公司），员工所发生的差旅费：
借：工程施工-间接费用-差旅费 1000
贷：银行存款 1000
如果小黄和小伟是某工程项目的员工：
借：借：工程施工-合同成本-现场经费（其他直接费）1000
贷 ：银行存款 1000
场景三：因承揽业务需要，公司管理层宴请某地产公司管理层，发生餐费3000元。
借：管理费用-业务招待费 3000
贷：银行存款 3000
如果该公司为集团下属分公司，非独立纳税法人公司（项目公司）
借：工程施工-间接费用-业务招待费 1000
贷：银行存款 1000
场景四：公司在年底时在某五星级酒店召开年终总结及下一年战略规划研讨会，发生场地租赁费5000元，住宿费
10000元，餐费5000元。
借：管理费用-会议费 20000
贷：银行存款 20000
场景五：林铁蛋老师代表公司财务部参加了财政部组织的"建筑业营改增政策如何落地实施"高级培训班，发生
餐费1000元。
借：管理费用-培训费 1000
贷：银行存款 1000
场景六：还有最后一个场景，也是大家经常问的，公司员工出差发生的餐费，没有发票，公司以现金的形式发放
误餐补助，应该如何处理？没有发票，以现金的形式下发，比如通过"应付职工薪酬"。
借：管理费用-差旅费
贷：应付职工薪酬
借：应付职工薪酬
贷：银行存款/库存现金
193、问：税控盘和服务费如何进行账务处理和抵扣？
答：购买当期直接计入管理费用，然后再冲减管理费计入"应交税费-应交增值税-减免税款"
购买税控盘时
借：管理费用-820
贷：银行存款820
支付技术维护费
借：管理费用330
贷：银行存款330
抵减增值税额时
借：应交税费-应交增值税-减免税款 820 330
借：管理费用 820 330
194、2016年1月开工的老项目，2016年5月已经备案为简易计税项目，目前已经完工但是尚未
开具发票，可否向甲方开具11%的发票 ？
答：不行！一旦选择简易计税，不论是否开票，36个月内不得改变。不论是否完工，哪怕还没有
进场施工，一旦选择了简易计税就不得在36个月内变更。
195、问：某建筑工程前期已经根据合同金额全部开具了销项发票，全额缴纳了增值税，后期取
得了进项发票，进项票均为材料发票，发票中备注栏备注了项目名称和地址，该发票可否抵扣。
答：只要是一般计税项目取得的进项税，没有用于简易计税、个人消费、集体福利等就可以抵扣。
增值税是以公司的名义对外申报缴纳的，不是以项目的名义，因此销项先开，进项后取得只是税
金支出筹划的问题，不是税负的问题，因此上述案例的进项票可以抵扣。
196、问：某建筑工程总包合同中约定甲方在签订合同后立刻支付合同金额的10%预付款，
但是一直到正式进场施工甲方才打这笔钱，请问还算建筑企业的预收款吗？如何缴纳增值税？
答：考虑三个要素：合同约定条款怎么定的，预收款金额与实际完成的产值大小、开工时间多
长。
197、问：建筑企业将一份门窗安装合同分成供货和安装两份合同签订是否可行？
答：可以，税率分别为17%和11%。门窗采购取得的进项可以抵扣销项，专业分包在预缴时可以
用于差额，对于纳税时减少资金支出有帮助，但是要注意一个问题，两份合同额所占比例，是否一
定比签订一份合同划算呢，需要仔细测算。
198、问：商品房在什么条件下可以预售？
答：需要满足三个条件：
（1）已交付全部土地使用权的出让金，取得了土地使用权证书；
（2）持有建设工程规划许可证和施工许可证；
（3）按提供预收的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进
度和竣工交付日期。
199、问：商品房现售的条件有哪些？
答：主要有5个条件：
（1）销售商品房的企业具有营业执照和地产开发企业资质证书；
（2）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；
（3）持有建设工程规划许可证和施工许可证书；
（4）通过已竣工验收，拆迁安置已经落实；
（5）水、电、热、气、通信等配套设施已经具备交付使用条件，且物业管理方案已经落实。
200、问：房地产企业预售商品房收取的定金应计入什么科目？
答：预收账款或者其他应付款。收取的预收房款直接计入"预收账款"即可。
诚意金、定金、首付款、贷款
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