在民间借贷活动中，在借贷期满后，经常会发生债权人与债务人签订《以房抵债协议》的情形。这是民间借贷关系中消灭债权债务的一常规方法，因为简单，容易操作，经常会被债权人和债务所采用。
发生了以房抵债行为后，很多债权会认为：我已经和债务人签订了《以房抵债协议》，我的债权就有了保证。房子虽然不是钱，但房子可以卖钱。因为我有房子住，这房子就慢慢卖吧，很多债权人并不急于占有抵债房产，也不着急办理产权登记。然而，一旦当其他债权人对债务人发起诉讼后，即使原债权人有了《以房抵债协议》，债权也可能会丧失。因为债务人用房子抵债之后，并不意味着房子就属于债权人所有。即使债权人和债务人签订了《以房抵债协议》，如果没有对抵债房产办理过户登记手续，双方以房抵债行为并没有产生物权变动效力，也就是说，抵债的房子并不意味着归债权人所有。受让人如果没有在人民法院查封之前合法占有抵债房产，就不能排除法院因其他案件对抵抵债房产的执行。
《最高法院(2018)民申1382号民事裁定书》审理的戴宏都(曾用名:戴洪都)与解军、丹东宽泰房地产开发有限公司的执行异议之诉纠纷一案中，戴宏都依据《民事诉讼法》第二百条第二项的规定申请再审主张：宽泰公司与戴宏都在2015年6月27日法院因解军一查封之前已就签订了《以房抵债协议书》，合同内容系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。戴宏都对案涉房屋具有合法的民事权益，戴宏都对抵债房屋进行实际支配和收益的行为应当视为抵债房屋已实际交付给戴宏都。戴宏都与宽泰公司于2015年4月15日签订了《商品房认购书》后，充分证明戴宏都的占有意思和公示行为以及宽泰公司将抵债房屋实际交付给了戴宏都的事实。戴宏都对案涉房产主张权利，符合《最高法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，具有足以排除强制执行的民事权益，应当解除因解军申请执行的查封，不得对戴宏都的合法财产进行强制执行。
解军抗辩认为：戴宏都与宽泰公司的《以房抵债协议书》及协议的生效时间是2015年10月，晚于法院对自己申请查封案涉房屋的时间。案涉房屋现处于在建状态，至今未取得商品房销售许可，戴宏都陈述案涉房屋已经交付并部分销售没有事实依据，也违反法律规定，其没有在法院查封前完全合法的占有案涉房屋。戴宏都不享有足以排除强制执行的民事权益，应驳回其再审申请。
宽泰公司同意解军的抗辩意见。
最高法院经审查认为：本案系戴宏都主张其对解军申请执行的案涉房产享有足以排除强制执行的民事权益而提起的执行异议之诉。《最高法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”
根据原审查明的事实，戴宏都与宽泰公司签订案涉《以房抵债协议书》后，没有对案涉房产办理过户登记手续，故双方关于案涉房产的转让并未产生物权变动效力。2015年6月27日，一审法院依解军的申请作出(2015)丹执字第00025-1号民事裁定，查封了包括案涉房产在内的部分宽泰公司在建楼房。戴宏都主张其在法院查封之前已合法占有案涉房产，但案涉房产当时尚处于在建状态，并未取得商品房销售许可证，亦未竣工验收，戴宏都在原审期间并未举示充足的证据证明其已实际占有了案涉房产。据此，原审认定戴宏都不符合前述法律规定的能够排除人民法院执行行为的情形，认定事实及适用法律并无不当。
戴宏都申请再审期间向本院提供了《分房协议》、《宽泰新城抵债房屋看管委托书》、孙某某、宋某某等人的《商品房认购书》，意欲证明戴宏都及宽泰公司的多个债权人已在人民法院查封前占有了案涉房产。因上述证据显示的时间均在2015年期间，系原审中已经存在的证据，不属于新证据范畴，戴宏都对其在原审期间未能提供上述证据没有作出合理说明。证据内容虽载明孙某某、宋某某等人与宽泰公司签订了《商品房认购书》，戴宏都、孙某某等对宽泰公司享有债权的全体债权人对案涉宽泰新城101套房屋和337个车库进行了分配，并委托陈某、李某某、孙某、孙某某等四位债权人对前述房产进行看管，但戴宏都并未举示证据证明协议书及委托书已经实际履行，戴宏都已合法占有了案涉房产。故戴宏都举示的上述证据不足以证明其主张的在法院查封之前已合法占有了案涉房产。
因本案系戴宏都主张其对解军申请执行的案涉房产享有足以排除强制执行的民事权益提起的执行异议之诉，戴宏都并未在人民法院查封前合法占有案涉房产，即使其在人民法院查封之前已与宽泰公司订立了合法有效的买卖合同，亦不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第二项之规定，其对案涉房产仍不享有足以排除强制执行的民事权益。故二审判决对案涉《以房抵债协议书》成立及生效时间的认定存在的瑕疵并不影响本案判决结果，不属于依法应当再审的情形。故驳回戴宏都的再审申请。（审判长董华、审判员骆电、审判员张代恩、法官助理侯望、书记员黄婷婷二〇一八年四月二十七日）
根据这起案件，人们应该注意以下几个问题。
一、当事人在借贷期满签订《以房抵债协议》，可以视为签订《商品房买卖合同》，这种消灭债务债权的处理方式是合法行为，原则上法律是给予保护的。
二、当事人之间的以房抵工债行为必须符合四个条件：
(一) “在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。”这是一个要式法律行为，也就是说，以房抵债协议的达成只能以书面合同为准，口头合同是不具有证明力的。
(二) “在人民法院查封之前已合法占有该不动产;”
依法占有抵债房产是一个诺成的法律行为，也就是说，在物权的占有上必须是实质性地占有，不可协议占有。能够证明实际占有的证据一般是有关抵债房屋管理性支出凭证、物业缴费凭证、税务凭证等，只要业主实际占有使用，就会发生相关支出凭证。许多债权人对这种实质性的占有往往容易忽视，最后因为没有证据证明实际占有，而导致到手的物权权利丧失的情况是经常发生的。这起案件涉及的物权价值巨大，戴宏都的损失极其惨重。
(三) “已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;”
(四) “非因买受人自身原因未办理过户登记。”是法院在确定抵债房屋是否“享有足以排除强制执行的民事权益”的重要事实。现实中许多抵债房产在抵债合同形成时确实不具有办理过户登记的条件，但办理过户登记的一些程序性工作是可以进行的。比如，对过户房产办理交易行政审查，交纳税费等等，都是证明债权人已经开始了房产过户的登记行为，只是因为行政机关或债务人的原因而无法办成。这一法律规定条件，实际上是对当事人是否有过错而设定的。如果因为债权人的过错而未办理产权登记，就应该按照《物权法》的登记原则确定被执行房产的权属。可见，对抵债房产及时办理产权过户登记十分重要，债权人可以因行政原因或债务人的原因办理产权登记终止，而不可以对已经到手的抵债房产观望不办理登记。
三、一旦发生执行异议之诉，必须在法定期间将所有证据向法院完成举证，一旦没有在法定期间完成举证，则要承担败诉责任。
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