我国房地产市场经过二十几年的快速发展，已经逐渐成为国家经济发展中一个不可忽视的行业。嘉兴市位于浙江省东北部，是长江三角洲重要的地级城市之一，为国家批准的沿海经济开放地区。作为城市经济发展的主要推动力之一的房地产业，嘉兴房地产业也进入了快速发展的轨道。本文以嘉兴市为例，通过近几年嘉兴市房地产市场的发展现状及存在的一些问题提出相应的建议和措施，并分析嘉兴市房地产的走势与前景。
嘉兴市；房地产现状；建议；走势分析 一、引 言 嘉兴市，地处浙江省的东北部，是长江三角洲杭嘉湖平原的腹心地带，为国家批准的沿海经济开放地区，有明显的地理区位优势。经过了20多年的改革开放，嘉兴市逐渐成为长江三角洲的经济重镇、上海南翼的港口新市、江南水乡的文化名城。嘉兴市在2011年被列为国家历史文化名城。房地产业为城市经济发展起到了强有力的推动作用，嘉兴市的房地产业也开始蓬勃发展中。
嘉兴市房地产业具有周期性波动的特点，其发展大致是一个从萌芽起步到发展壮大的过程。嘉兴房地产业的发展经历了大致如下几个周期。第一周期是1984～1989年，这是嘉兴市房地产业初步形成与发展的阶段，嘉兴市住宅建设公司于1980年成立，这是嘉兴的第一家房地产公司，中房嘉兴分公司于1984年成立， 之后又陆续有很多家房地产公司成立。浙江省与此同时推行了住房商品化试点和土地使用制度改革， 为房地产业的发展起到了推动作用。1989年， 随着嘉兴经济的下坡， 房地产业也与此同时步入低谷。第二周期是1990～1997年，总共约8年， 其中4年扩展，4年收缩，在 1993年达到了顶峰， 市区的房地产开发企业由上年的18 家猛增到62 家， 竣工面积比上年增长114.6% ， 房地产开发投资较上年增长247.6%，但销售面积仅增加36. 2%。第三周期是1994～1996年，这期间增长速度较1993年明显减缓， 投资规模也得到了有效的控制， 但供应规模依旧很大， 市场的需求量明显减少，空置商品房面积迅速扩大， 至1997年底房屋空置面积扩大到42万平方米。1998年嘉兴市房地产业逐步走出谷底，经过调整与消化，并伴随嘉兴经济快速的发展、城市建设脚步加快和国家将房地产业作为新的增长点， 陆续出台了一系列政策扶持房地产业特别是住宅产业的发展， 并且实施了住房的货币化分配的制度。从1998年嘉兴房地产业走出低谷， 进入新一轮增长周期， 房地产投资开发， 商品房销售、房地产价格持续五六年多的攀升， 合成指数也由1997年的6.2升至2003年的65.9，呈加速上升态势。从2002年开始嘉兴房地产开发企业对土地的需求量不断的增加，房地产的开发建设项目也越来越多， 其他行业的企业也因房市火爆和高额利润而纷纷踏足房地产业， 房地产市场一片繁荣， 交易量剧增， 房地产价格愈涨愈高， 房地产投机者和自用者均大量增加， 乐观情绪蔓延， 炒楼之风日盛， 政府也开始加强对市场调控 [1]。嘉兴房地产在2010年的表现绝不平淡，但也没有大起大落， 2013年嘉兴市房地产市场总体局面表现为"供销两增"，市场供给与销售都比2012年有了较大的幅度的增长，但是从待售房源的增长幅度来看，房地产市场总体的局面仍然表现为"供大于求"。 二、我国房地产市场概述及其现状
（一）房地产市场概述 房地产市场是从事房产、土地的出售、租赁、买卖、抵押等交易活动的场所或领域。房地产市场是指房地产交易活动的总和，是买卖双方相互作用的一种机制。狭义的房地产市场是指房地产交易的专门场所；广义的房地产市场则是指房地产交易的总和或房地产商品流通中所有交换关系的总和。房地产分为三级市场：一级房地产市场是指国家出让土地给房地产开发公司的土地出让（批租）市场，二级房地产市场是指房地产开发公司与房地产消费者之间的房地产交易市场，三级房地产市场是指房地产消费者之间的交易市场。房地产市场的主要特点是地区性、供给调节滞后性、垄断竞争性、投机性、多样性、双重性、不平衡性等。 房地产市场的功能主要表现在资源的配置功能、显示房地产需求的变化、指导供给以适应需求的变化、能指导政府制订科学的土地供应计划和引导需求适应供给条件的变化。房产市场能引导居民消费结构合理化，有利于改善居住条件，提高居民的居住水平。因此，房地产市场是房地产市场体系中最有代表性，也是最重要的部分，处于主体地位。 （二）我国房地产业发展现状 我国房地产业从 20 世纪 80 年代兴起，1998 年国家停止福利分房，实行住房货币化，房地产业开始真正发展起来，并在 90年代发展壮大。房地产业在深圳、广州等发达地区率先起步。1998 年，中国开始了"房改"。 中国房地产业步入了市场化的高速发展期。中国房地产市场化的直接后果就是房地产价格的市场化，人们在计划经济时期被压抑已久的对房产的需求被激发出来，供需规律开始发挥其魔力。虽然供应量越来越大，但是需求更为强劲，房地产价格节节攀升 [2]。 中国经济的多年持续，稳定增长，使中国的综合国力得到很大增强。房地产市场也在经济的发展过程中迅猛发展。房地产市场的发展现状主要表现为：投资继续保持较快发展、土地开发面积增速持续大幅增长、国内贷款房地产投资强的支撑、供销总量基本保持平衡、房地产价格持续上升、商品房需求依然旺盛。改革开放以后，进行的城市土地使用制度的改革和住房制度的改革，为房地产市场的发展创造了良好的条件。房地产正成为推动我国经济快速发展的重要推动力量。但是同样也存在不少问题，如房价偏高、供求结构矛盾明显、投资性购房比例偏大等。国内房地产开发整体呈现出新开工面积增多和竣工面积增速减缓这样两个特点。
下表为2013年我国东部地区商品房销售面积的数据，东部地区为20052.1万平方米，同比增长率为42.2%，各省均有上涨趋势。 三、嘉兴市房地产市场现状分析
（一）嘉兴市房地产市场发展现状 2013年是第十二个五年计划重要的一年，是以十八届三中全会重要精神为指引的开局之年，嘉兴市紧紧围绕目标的发展展开工作，有效地促进房地产开发投资的增长，保持嘉兴房地产市场的稳定和健康发展。2013全市完成房地产开发投资510.83亿元，市级185.85亿元，同比增长分别为22.8%和24.5%；房地产税收实现67.93亿元，市级26.61亿元，同比分别增长12.2%和4.9% [3]。 2013年嘉兴房地产市场总体是"供销两增"的局面，市场供应和销售在2012年的基础上有比较大的增长，但是房屋的销售情况，市场"供大于求"的情况仍然没有改变。下表为2009至2013年嘉兴商品房成交数据，2013年嘉兴楼市稳步回暖，相比上一年增长33.97%，创近4年来成交新高，仅次于2009年。 1.市场供给情况土地成交增长 据土管局数据显示，2013年嘉兴市共出让房地产经营性用地595.34万平方米，其中住宅用地338.21万平方米，同比分别增长53%和36.1%。市本级出让房地产经营性用地194.23万平方米，其中住宅用地143.42万平方米，同比分别增长122.4%和155.9%。③ 2.市场销售情况 2013年嘉兴市商品房销售同比分别增长33.5%，销售涨幅明显。 2013年嘉兴市商品房平均价格为7464元/平方米，其中市本级商品房的平均价格为7818元/平方米，同比分别增长3.4%，以此可以看出嘉兴市2013年房价比较平稳，略有涨幅。
（二）嘉兴市房地产市场存在的问题
1. 企业数量较多、技术不高、资质低，企业集中度低，实力较强的房地产企业数量极少 房地产行业是一个包容性、专业性、综合性很强的行业，它的发展涉及到计划、土地、规划、财政、房管、金融、建筑、信息等相关产业，各部门工作相对独立，缺乏综合协调部门 [4]。从总体上看，嘉兴市房地产开发企业，极大多数都是中小房地产开发企业，且规模小，质量低；实力雄厚的房地产企业较少，在63家企业，只有3家，三级资质13家，占20.6%，四级资质47家，占74.6%，，注册资本2000万元以上只有7家。随着房地产市场的降温，新的信贷政策执行人民银行，土地招标，拍卖的全面实施，将面临的这些弱势的中小房地产企业的生存危机，存在被淘汰的可能。
2.商品房供需矛盾、结构矛盾明显 从总体来说，嘉兴市房地产市场相对而言是健康的，从最近几年的商业住房建设量以及完成与销售成交量来看，嘉兴市房地产呈现出稳步增长，供需两旺的态势，但也存在房地产结构不合理的现象。首先，高档商品房的数量过多，而低档商品房供应不足，这两者间存在着矛盾。根据春季和冬季房展会信息，为高档房地产市场的展览，但价格在2000元/平方米以下的楼盘几乎没有；第二，商品房和经适房，廉租房结构不合理 [5]。目前，城市经济适用房房与廉租房都是供不应求；住宅和商业，办公楼结构不合理。
3. 房价上涨过快 近年来，城市的商品房价格涨幅惊人，这使得工薪阶层难以接受，原因有四个：一是土地价格已经成为商品住宅价格的主要因素。这两个是一个动态的高税收和费用是商品房价格。三是行政管理不到位，开发商之间的交叉价格串通。四是地方房地产热钱投机，导致价格的不合理上涨，房地产泡沫存在隐患，房地产短期利润率高，表明存在过度投机行为。期房需要30天合同开发商管理权威部门登记，并在登记和销售，转移到这本书的名字，很难统计 [6]。嘉兴市中新建筑同时打开现有的迹象越来越明显，一是售楼处卖卡抬起，另一边是中介已经提出一个新的楼盘销售信息，投机已成为电力发展的新秩序，因此，我们应该即使采取措施来预防房地产泡沫的发生。
4. 虚假广告，违规销售 宣传，承诺作假，夸大和虚假同时出现在广告语当中，存在欺骗消费者的行为。商品房预售行为不规范，未取得预售许可证的就开始销售，或在销售时收取定金。
四、嘉兴市房地产市场现状的影响因素分析
（一）经济因素影响分析 近几年，嘉兴市国民经济取得了快速的发展，居民的收入以及生活水平随着经济的发展也在不断的提高。根据嘉兴市市统计局发布的最新的数据显示，嘉兴市的年GDP增幅已经连续五年保持在13%以上[7]。随着经济的不断发展和人们生活水平的提高，不少家庭对住房的需求大大提升，已经不仅仅满足于住房的数量，而开始转向与住房的质量以及环境，住房的升级换代将进一步的拉动房地产市场发展，促使房价的不断上涨。
（二）政策因素影响分析 宏观调控政策依然趋紧。虽然在近几年国家陆续出台了一系列针对房地产市场过热的宏观调控政策，但一些大城市的房价依然涨幅巨大。为了解决房价涨幅过高这一问题，今后几年各级政府将进一步加大各项宏观调控政策的执行力度。嘉兴的房地产市场虽然处在正常发展的阶段，但在国家的宏观调控政策的影响下，住房的投资性需求将受到压制。受这样的大环境影响，房价的上涨幅度会得到一定的缓解。其次嘉兴市的住房保障体系也在不断完善中。嘉兴市政府明确提出今年将进一步加快全市廉租房与经济适用住房的建设速度，尽量完善多层次住房保障体系。
（三）其他因素影响分析 随着经济的不断发展，物价水平也持续的上涨，房地产开发建设所必须的建筑材料以及工人的务工费也在不断的增加，建设成本的增加必将推动推动房价的不断上涨。
五、规范嘉兴市房地产市场的建议和措施
（一）完善对土地市场的调控与管理 我们必须进一步提高认识，加强领导，增强紧迫感，土地市场的整顿整改责任，牢牢把握工作重点，扎实开展自查自纠，各种非法土地，非法批准征用农村集体土地，特别是占用，予以处理在有关规定的《土地管理法》等。建立健全制度，加强土地市场建设。
（二）强化土地管理，严格制定土地供应计划 充分发挥土地供应对房地产市场的作用，土地供应和管理的市政府，采取有效措施，调整土地利用结构，提高土地储备制度，根据房地产市场的供给和需求状况，制定土地供应计划，分析，控制土地供应总量；同时，我们应该以增加低成本住房建设用地供应以满足市场需求，广大的消费者，在建设土地年度供应计划的制定，提供经适房和廉租房建设一定比例的土地。加强监督和检查的实施，建立健全出让土地的监管机制，完善土地管理的法律、法规和规章制度，坚决查处违法用地和违法建设四个方面加强监管的计划，严格土地执法。
（三）采取有效措施，控制商品房价格非正常上涨 首先要控制价格水平。近两年的房地产市场，土地出让方式上的改变，导致土地价格上涨，推动价格上涨，从消费者的实际购买力的价格，限制人们的住房消费，而且也影响了房地产业的发展。房屋税，费政策，通过税收杠杆促进低价位住房的建设和消费 [8]。近年来，国家出台了一系列鼓励住房消费的税收政策，收费不合理，清理了一批住宅建设和消费环节，有效地降低居民购房负担，购买住房。下一步是实施优惠政策，已经出台的；二是要进一步和政策的调整，鼓励住房消费税的研究；三是继续加大清理不合理收费的住宅建设和消费部门的力量，理顺商品住宅的价格构成，鼓励普通商品住房消费。 其次，加强和改善宏观监测系统。近年来，中国房地产行业的持续快速增长，吸引了大量的房地产投资企业，应注意。建立和完善宏观调控对房地产行业的监控系统，供应土地，税收，金融和改善预售管理等手段及时进行必要的干预和调控生产，有效地防止房地产"泡沫"。
（四）加强对房地产市场的预测与调控 供应方面，增加普通商品住房的有效供应；信贷方面，继续支持居民自住和改善型的住房消费，抑制投资投机性购房，加大差别化信贷政策执行，有效地防止各种类型的住房抵押贷款的风险；监管，继续整顿房地产市场秩序，加强房地产市场监测；一方面经适房建设规模，继续推进保障性住房建设。其次，加强房地产市场信息体系建设，完善市场信息披露制度 。通过对当地房地产市场的供给和需求，结构，价格和空置商品房的情况，可以判断市场的现状及发展趋势，对存在的问题及时处理和解决。我们应该建立相关部门共同参与的联席会议制度，定期沟通，趋势分析，在新的形势和新的问题，房地产市场运行过程中，对房地产市场的供应和需求及时调控，防止出现房地产"过热"现象。
（五）完善嘉兴市住房保障体系 进一步完善经济适用住房政策。与此同时做好住房保障工作，坚持市场和安全一视同仁，并针对不同层次的住房需求进行归类，在此基础上不断完善住房保障体系和法律体系建设。做好住房保障工作，政府与市场的有机结合，实现"低保障，端部支撑，高端的监管"，以解决不同层次的住房需求的分类问题 。各个县、市、区经济适用住房建设应该实行统一的标准，并通过招投标的方式来确定建设主体和开发单位。
（ 六）嘉兴市房地产市场走势分析 就目前的情况来看，买房就增值的时代已经完结。预计在2014嘉兴市房地产市场将继续保持稳定，并根据嘉兴市目前的情况，存量住房，下一步可能调整土地出让节奏，土地的规模控制，缓解嘉兴房地产市场的供应压力 。虽然今年的土地出让有较大幅度的增长量，2014房地产投资将继续保持增长，但房地产开发完成投资2013的基数比较高，所以在2014房地产开发投资将放慢。同时，嘉兴市房地产市场总体是平衡的，但随着公共设施建设发展不平衡，区域内基础设施的发展和建设新的区，由于发展水平的区域房地产市场逐步分层。从今年的销售情况，提出了区域分异现象在一定程度上，从城市的水平和预期的一样，教育，交通运输发展较晚，环境和其他公共设施和基础设施的发展是不平衡的区域房地产市场将进一步增加诱导分化 。
（七）、结束语 嘉兴作为三级城市，房价总体来说比较低，但随着嘉兴经济的增长，同城效应的影响下，嘉兴房价正在小幅上涨，但涨幅不大，这与国家的宏观调控是分不开的。未来嘉兴的房地产市场需求大，市场前景美好。长远来看，嘉兴从房地产市场还处于初级状态，众多的理论与实践还需要探讨，比如影响嘉兴房价的因素，为何与周边房价差距如此之大，嘉兴房价有没有存在泡沫等。 目前我们的住房政策、房价调控导向走向一个误区，即让所有人能买得起房。其实这是一个错误的理解。住房对于一个家庭来说是一项数额巨大的开支，任何国家都无法保证每一个家庭都能有足够的能力去买房。在如今高房价的现实情况下，我们应该树立正确的住房观念，房子并非只有购买才能居住。提供廉租房，并着力宣传租房意识，转变购房观念，减少超经济支付能力的购房需求，从而缓减商品住宅市场的需求压力，缓减房价上涨的速度 。
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