交易与服务一揽子协议(同一控制一揽子交易)

在二手房买卖中，交易房产附带租约是很普遍的情况，但是往往买卖双方都很容易忽视承租人优先购买权的法律风险。那么，承租人的优先购买权遭到侵犯后，应怎么寻求救济？

山东滨蓝律师事务所王春海律师解答：

优先购买权是指承租人依法律规定或约定而享有的、于出卖人出卖其租赁物时，得以同等条件下，优先同出租人缔约的权利，而非保证能够从出租人处购得转让房屋的权利。

当承租人的优先购买权受到侵害时，其法律后果是：

1、承租人不能因此主张房屋转让合同无效。根据《物权法》的规定，承租人不能因为优先购买权被侵害而主张出租人与第三人签订的购房合同无效。但如果存在出租人与第三人恶意串通签订买卖合同损害承租人优先购买权时，承租人可以主张认定出租人与第三人签订的买卖合同无效

2、承租人可以要求出租人承担损害赔偿责任。承租人优先购买权属于强制缔约义务的请求权，因出租人未能保障承租人优先购买权的行使，将在一定程度损害承租人权益，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定，出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。据此，承租人可以要求出租人承担损害赔偿责任。

王春海律师解析：

承租人的优先购买权追求的主要是生存和安全价值，是对一种基本社会秩序的维护，而不是对出卖人所有权的限制。对优先购买权人而言，该项权利意味着购买机会上的优遇和排斥他人取得特定标的物所有权的保障，而不是购买价格的优惠。因此，承租人可以要求出租人承担损害赔偿责任。

承租人的优先购买权损害赔偿范围应以信赖利益为限，非预期利益，不能以房屋的实际售价和市场评估价之间的差价或房屋价款上涨的收益来计算损失赔偿。

缔约责任应以信赖利益为限，不包括预期利益。信赖利益的保护原则是恢复到合同订立之前的状态，其中包括直接损失和间接损失。直接损失的认定比较简单，一般需举证装修损失、搬迁安置费等等，而间接损失是指承租人丧失同等条件下购买租赁房屋的机会利益。

王春海律师，男，山东滨蓝律师事务所主任。自执业以来，一直从事金融、保险、公司等法律事务，在为银行、保险公司、担保公司、融资租赁公司等提供法律服务的过程中积累了丰富的经验，并赢得了客户的好评。