粮食企业房产税的计税依据(国有粮食企业房产税,土地使用税免征)

新时期如何通过金融税收手段促进房地产健康可持续发展

浙江中浩项目管理有限公司张改 张宇

摘要：房地产税是一种财产税，房地产税的征收有利于促进房地产市场健康可持续发展，是落实房住不炒政策的重要举措，对打击投机炒房、促进楼市调控、节约土地资源、为地方政府提供稳定可持续税源、调节收入分配、实现共同富裕具有重要作用。房地产税如何征收；征收后对房地产市场有何影响；房地产税征收后是否会导致房东转嫁成本，是否会导致房租上涨；房地产税征收后是否会导致炒房者大量抛售房产，从而刺破房地产泡沫，最终引发金融危机；这些都是现阶段急需研究解决的问题，为此本文提出了一些解决办法和防范措施，希望对主管部门和普通消费者有参考价值。

关键词：房地产税、土地增值税、空置税、征收范围、征收办法

引言

2021年10月23日，全国人大授权国务院在部分地区开展房地产税征收试点，试点地区的房地产征税对象为居住用和非居住用地等各类房地产，不包括依法拥有的农村宅基地及其上的住宅，土地使用权人、房屋所有权人为房地产的纳税人，房地产税征收已经进入积极推进阶段，房地产税如何征税以及征收后对房地产行业有何影响，是大家非常关心关注的问题。

一、房地产税的作用

1、房地产税的征收有利于促进房地产市场健康可持续发展。近些年，投机炒房成为社会投机投资的主流，自2000年开始，二十多年来我国房地产的持续快速上涨使炒房者获得了丰厚的收益，刺激很多老百姓源源不断地投入到炒房大军中，房地产开盘销售人山人海的场景在很多地方长期持续上演，一房难求的火爆画面让人感触良多；很多地方很多行业做实业的利润远远比不上炒房的收益，炒房团如雨后春笋蓬勃发展，企业和机构也纷纷加入炒房大军，有很多炒房者有几套、几十套、甚至几百套房产，有些企业个人购买房产不是为了居住或者出租，而是为了房产涨价增值，房地产在一些机构组织的炒作下年年涨价，逐渐形成全民参与炒房的不良社会风气，很多炒房者靠银行贷款作为炒房资金，导致房产贷款占银行贷款比例极大，社会财富大量投入房地产，导致社会其他消费低迷，对我国的金融安全及经济发展产生不利影响。所以必须依靠税收和金融手段抑制房地产继续暴涨，防范金融风险；引导人民合理进行房产消费；房地产税的征收可以通过增加炒房者的房产持有成本，提高投机成本，抑制投机需求，有利于引导消费者合理投资，有利于减少房产投资需求，有利于减少房屋空置，有利于增加出租房屋供应量，有利于开发商及房产所有者及时销售房产，防止捂盘限售，有利于提高房产市场供应量，有利于减少资源浪费，有利于促进房地产市场健康可持续发展。

2、房地产税征收有利于节约土地。我国是一个人均耕地面积只有1.4亩的国家，人均耕地面积还不到世界人均耕地面积的一半，而且大部分耕地面积分布在山区和丘陵地带，使我国很多地方难以实现大面积机械化生产作业，导致我国粮食生产成本较高。而房地产开发占用了大量平坦的良田，致使很多地方基本农田主要在山上，山上种植成本较高，再加上粮食的售价低，粮贱如水，使粮食种植基本无利可图。多年来的房地产市场火爆，使从事建筑业工价越来越高，现在一个农民工在工地打工一个月收入可以达到一万元，而种植十亩良田，一年毛收入也才一万多元，而种植粮食的劳动强度远远大于一般工地打工的劳动强度。现在农民工在建筑工地打工一个月的收入比在家里种地一年的收入还要多，农民工打工收入远远高于种田收入，导致很多农民对种田积极性大幅度降低，农村土地抛荒现象越来越严重。当农民不愿意种植粮食，当农民家里不再存粮食，当农民也靠购买商品粮生活，当农村的土地大量荒芜，当农村大量空心化，当农业越来越萧条，我们的农业农村存在严重问题。长此下去，我国一定会导致粮食危机。房地产税征收，使土地持有成本增加，有利于土地高效利用；有利于改变社会追求住大房子住豪宅的奢靡风气；有利于防范工业园区盲目扩大，有利于减少土地荒芜及闲置，有利于提高土地利用效率；有利于减少耕地的占用，有利于保障我国的粮食安全，有利于防范我国粮食危机。房地产税的征收是一项利国利民的重大举措，对实现国家长治久安具有重要作用。

3、房地产税征税可以成为地方政府持续稳定的税源，有利于促进地方经济建设。自从1994年实行分税制改革后，地方政府税收激剧减少，卖地收入成为地方政府财政收入的重要来源，对土地财政的依赖，导致地方政府热衷于征地拆迁，野蛮拆迁和非法拆迁层出不穷，社会矛盾由于征地拆迁而激化，我们党和政府的形象受到了严重伤害。土地是不可再生资源，地是越卖越少，卖地收入注定是不可持续的收入，而房地产税的征收是可以持续的，用房地产税收取代部分卖地收入，可以大大缓解地方政府财政压力。房地产税征收有利于减少地方政府大拆大建的冲动；有利于政府摆脱对土地财政的依赖；有利于减少非法和野蛮拆迁，从而减少社会矛盾；有利于政府形象的提升，有利于和谐社会的建立；有利于减少政府社会对房产的开发需求，有利于实体经济的发展；有利于减少政府征地拆迁的利益驱动，房地产税可以成为地方政府稳定的税源，有利于促进地方经济建设健康发展。

4、房地产税的征收有利于共同富裕政策的落实。近年来，我国贫富差距激剧加大，社会矛盾越来越尖锐。征地拆迁制造了无数拆二代和房叔房姐，几十万、几百万、几千万、甚至几亿的拆迁补偿款让一些人一夜暴富，有的拆迁户拥有几套、几十套拆迁补偿房。当勤劳不能致富，当拆迁户一夜暴富的神话刺激着人民敏感的神经，社会的价值观是会扭曲变形的。房地产税的征收增加房叔房姐的房产持有成本，让其的暴利收入减少，对调节贫富差距，对改变梦想拆迁不劳而获，一夜暴富的急功近利思潮是有很大作用和好处的。房地产税的征收，对实现社会公平公正、对树立良好的社会风气，对国家共同富裕政策的落实是有重要作用的。

二、房地产税征收的不利影响及防范措施：

1、房地产税征收，可能导致房产所有者转嫁成本，提高房屋租金，使租房者房租上涨，增加无房者负担。国家必须继续加大公租房建设力度，为市场提供更多公租房，解决租房难租房贵的现状。公租房建设应该户型小，要满足租房者基本的居住需求，要给年轻人提供基本居住条件，如果年轻人买不起住房又租不到住房，将使年轻人对社会失去信心和希望，使年轻人成为社会的不稳定因素，年轻人要么躺平，要么仇视社会，慢慢成为社会动乱的根源，香港的动乱与底层人民恶劣居住条件有一定联系。公租房建设应该以30-60平方米为主，不要超过80平方米，公租房的建设指导思想应该是保基本、促公平，防止公租房建设成为大户型豪华型，防止公租房成为香港的极小版公租房，公租房可以免征房地产税。建议政府完善房屋出租管理条例，让租房者享有购房者相同权益，废除将上学与房产捆绑的不合理规定，真正实行租住同权。禁止房东随意涨房租，制定房租租金地方标准，严厉打击无良房东损害租房者合法权益，防止房东将房产税转移到租房者身上。

2、房地产税征收后，房产持有成本增加，可能导致某些房产持有人一定恐慌，使房产持有人大量抛售房地产，导致房地产泡沫激剧破裂从而引发经济危机。建议国家采取金融手段，采取二手房不允许贷款政策，这样可以减小二手房的市场流动性，有利于金融及房产市场稳定。可以防范房地产泡沫激剧破裂，防范经济危机的发生。

三、房地产税征收范围及征收办法。房地产税如果按房地产市值征收，那么我国最少需要300万房地产评估师，不但一时无法满足征收需要，还会增加征收成本。可以通过土地增值税的提高来调节房地产增值部分的收益分配，从而不采用房地产市值作为计税依据。房地产征收建议按房产账面原值作为计税依据。房地产税以城市、县城、建制镇、工矿区的房地产为征收范围。征税方法，可按房产账面原值乘以适用税率，一个家庭第一套房免征面积，一户一个人的家庭，一个人免征面积可以设定60平方米；一户二人家庭，每人免征面积45平方米；一户三人家庭，每人免征面积35平方米；一户四人以上家庭，每人免征面积30平方米，超出部分税率可以设定为0.2%-1%，即每年应缴纳房地产税额等于：房产面积减去免征面积乘以房产购买单价再乘以适用税率。第二套房及以上无免征面积，适用税率可以设定为2%，第三套房适用税率3%，第四套房适用税率4%，第五套房及以上适用税率5%。对于小产权房及安置房的计税依据参照该区域同年代商品房原值的百分之八十确定。必须尽快实行房屋产权全国联网，由房产持有人社保缴纳地的房产作为第一套房实行免征面积扣除。

五、房产空置税对房地产的调节作用。现在很多城市，房地产建设严重过剩，一到夜晚，有些居民楼一片漆黑，有些居民楼灯光点点，有些居民楼灯光稀少，很多城市存在大量空置房是不争的事实，尤其有些新开发区和小城镇，房地产空置率更加高，存在的问题更加严重。房屋空置浪费了宝贵的居住资源，造成社会公共资源的浪费，造成我国贫富急速分化，造成社会分配不公，造成社会治安隐患加大的不良后果。建议国家在全国范围内开征房产空置税，对房产空置者征收高额税收，促使房产合理有效利用。对不自行居住又不出租的房屋，规定房产空置半年以上必须征收房产空置税，按房产账面价值征收1%-2%的年房产空置税，这对有效减少房产空置，防范开发商和中介炒房者捂盘惜售和操纵房产市场价格具有积极重要作用。这对解决年轻人的居住需求，促进社会和谐发展，促进社会共同富裕具有一定作用。