二手房房价管控曾是过去的市场空白点，但从深圳开始，最近已超过20城市发布了超过30次针对二手房中介行为规范、二手房业主限价的政策和通知，开启一轮定价管控。
不动产登记中心现场只有寥寥十几批客户。
首付被“硬生生拉高”
从公布指导价的96个楼盘来看，中心区域实施的限价标准更严厉，“指导价占目前价的比重”集中在50%-60%；近郊限价相对友善，“限价占目前价比重”集中在70%-80%。
在真实成交价高于官方参考成交价格的情况下，购房者能够使用的杠杆倍数有所降低，导致所需的购房首付款有所增加。
比如刚需买家集中的片区车陂板块。富力天朗明居一套76.25平方米2房，市场价约495万，3成首付=149万，贷款346万。
按政府参考总价387万，3成首付=117万，实际仅贷款229万。也就是说，实际首付款被拉高至495万-229万=266万，首付增加了117万，相当于首付5.4成。
再比如保利心语花园110.63平方米三房，市场价约1650万。因买珠江新城房子的至少是“二套”，原七成首付=1155万，贷款495万。
按政府参考总价1073万，七成首付=810万，实际只能贷款263万。也就是说，实际首付款被拉到1650万-263万=1387万，增加了232万，相当于首付8.5成。
“珠江新城买家都是使用金融杠杆买房，一次性付款买房，然后多种渠道融资。所以影响他们的更多是预期，而房贷政策影响最大的应该是刚需。” 裕丰地产某片区负责人张先生认为。
首套房贷利率将破6%
与首付提高相伴而生的，还有即将突破6%的首套房贷利率。一边是LPR已经连续16个月没变，一边是广州今年房贷利率连连涨。
近日，记者从多家按揭公司了解到，进入9月份，工行、建行、招行、民生银行等，首套房贷利率普遍为5.85%（LPR 120BP），二套房贷利率普遍为6.05%（LPR 140BP)。
其他如农行、中国银行、广发银行、首套房贷利率普遍上涨到5.95%（LPR 130BP），二套房贷利率涨至6.15%（LPR 150BP)。
而去年同期，据融360大数据研究院对全国41个重点城市674家银行分支机构房贷利率的监测数据显示，2020年9月，全国首套房贷款平均利率为5.24%，二套房贷款平均利率为5.55%。而广州彼时首套房贷款利率仅为4.95%。
一年时间，房贷利率连连涨，购房者的利息增加了多少？
以首次置业，贷款300万，等额本息还款，贷款30年为例。月供从16013元提高到17698元，增加了1685元；累计利息从276万元提高到337万，增加了61万元。
“很多银行基本不接件”
即便以上这些你都能接受，在放款的路上，你要习惯漫长等待。
广州市民徐先生今年4月份在天河区奥体买了一套二手小户型，总价259万，到了9月份单价已经从5万直逼6.5万。“目前主要卡在贷款，4月份签了合同，但是银行说，要在10月份才能房贷”。
这可难倒了原业主，“因为原房东也是卖一买一，拿不到放款，他就没钱去买房。后来没办法，我们就协商，房子的租金继续归他所有。我现在买房买了个寂寞”。
记者致电多家银行支行，纷纷表示“现在信贷审核都很严，征信不好的不用浪费时间申请了”“现在各大银行房贷都在收紧，放款没那么快了。年初的话额度比较充裕，放款速度会快些。”
记者随后也采访了广州多家按揭公司了解到，目前银行放款时间普遍在6-8个月，一些3月份过户的到现在都还没有放款。
某按揭公司陈小姐介绍，“目前很多银行基本不接件。中行、农行不接有指导价的小区的件；建行、工行楼梯楼按揭基本不做，特别是建行从3月份开始就没有接过单；此外还有农商银行、广州银行业基本不接件了，银行额度非常紧张”。
成本高、审核严、额度紧、放款慢，已成为当前房贷市场的现实。
已有违约事件发生
房贷收紧下，二手成交自2021年5月后已呈逐步缩减态势，8月中介促成二手成交只有2000套左右，环比跌13%，同比跌幅超5成。
在天河区不动产登记中心，去年熙熙攘攘的现场也不存在，零星十几批次客户在办理过户。“最近哪里有什么成交。我今天带的客户是存量客户，办理一些后续手续”，现场中介纷纷吐槽“没有成交”。
克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓表示，房贷全面收紧，加之二手指导价出台，买卖双方观望情绪在加重。对于业主，参考价走低，代表房子增值空间压缩，不开心；对于买方，虽说博弈天平向买方倾斜，但是面对房贷批款难、利率高等拦路虎也不轻松。
由于市场预期的改变，一些在途交易出现了明显的违约。
“买家不要定金，就要解约，目前我知道的都有3单了。”某按揭公司陈小姐说，虽然广州“二手指导价”执行细则还没出台，但是买家观望情绪加重，普遍担心高位入市，就想解约。
“我们情况还好，主要是下半年也没什么成交。去年同期一家门店平均3-5单/月，今年5月以来平均就1单。9月份至今，我负责的这个片区1个单都没有”，裕丰地产某片区负责人张先生说。
房贷收紧刚需遭误伤？
事实上，放眼全国，2021年各地买房贷款的难度都很大。根据易居研究院发布的《全国居民购房杠杆率（二季度）研报》，2021年二季度，全国居民购房杠杆率为26%，环比下降2个百分点，同比下降6.1个百分点，创2013年一季度以来的近8年新低。
房贷全面收紧的背后，是国家对房地产开始新的一轮市场严控。9月3日，央行发布《中国金融稳定报告（2021）》，进一步强调处理好金融发展、金融稳定和金融安全的关系，健全金融风险预防、预警、处置、问责制度体系。
一方面，国家打击投机炒房、抑制普通居民非理性加杠的决心非常大。比如，通过钻营政策漏洞操控二手房源，以谋求高额利润的北京“南城房姐”近期被判处无期徒刑；深圳大V“深房理”以及相关炒房团被深圳七部门联合调查。
另一方面，房贷无额度或者放款额度缩减，对首套房或者改善型客户来说，可能是一种误伤。中原地产首席分析师张大伟认为，购房群体大致可以分为三类，第一类是富豪阶层，不愁钱不愁房，但就是喜欢买房，钱放银行不值钱，买房还能保值增值。第二类是炒房者，相当于中产阶级，想通过炒房让自己的财富再上一台阶。第三类就是刚需，刚达到买房条件，或者说还买不起房的，往往这类群体被楼市伤得最深。
不过，广州中原研究发展部也认为，中期来看，相比起深圳、上海覆盖全市的调控，广州给予了市场运行平稳健康的区域一定空间，重点表现为对珠江新城、天河北等去年以来涨价较明显的板块“对症下药”，从一定程度上保护了非过热板块刚需买家以及改善客。
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