昨天我们发布了每周商业大事快评的文章。
确实，恒大，这几天被一个流传的文件推到了风口浪尖。
恒大也对此做了紧急回应，称传闻的相关文件和截图是凭空捏造、纯属诽谤，对公司造成严重的商誉损害，目前恒大已向公安机关报案，坚决用法律武器维护公司合法权益。
这件事热度很高，传言也很多。
我之所以没有在昨天一周商业大事快评中提，一方面觉得这件事的是非对错，既然已经报警，就交给警方好了。
另一方面觉得这种关于现金流的话题，作为非财务专业出身的我，也不够专业。
但还是有同学问我怎么看。
于是，集团我特意请教了财务专家闫静老师，请她分享下，基于财报这样的公开数据，能否理解财务房地产行业一些商业逻辑。
闫静老师连续九年任职于惠普、安捷伦等全球500强企业，担任多年资深财务经理，具有丰富的财务管理经验，对财务理论在企业中的实际运作有着透彻的洞察。
闫静老师在认真财务研读恒大、万科的公开财报数据后，回答了读者关心的问题。
下面，我就把闫静老师的回答分享给你，希望对你有所启发。
1.销售收入、毛利率、净利率
财务是商业的语言。
财报就是很多公司，尤其是上市公司共同的语言。
我们通过财报可以理解一个行业，一家公司底层的商业逻辑。
就比如今天，我们想尝试通过财报理解房地产行业，理解恒大。
如何做？
先从一些关万科键词汇说起。
销售收入。
也叫营业收入或者经营收入，就是企业通过销售商品或者服务所获得的收入。
毛利率。
毛利率的计算公式是毛利除以销售收入。
而毛利就是收入减去成本的剩余。
净利率。
净利率的计算公式是净利润除以销售收入。
而净利是在毛利基础上再扣除其他各种费用的剩余。
那通过这三个财报关键词，我们可以看出什么？
就以恒大为例。
2019年恒大的销售收入为4775亿元，其中毛利率27.8%，净利率为7.02%。
单看一家公司可能无法知道数据能说明什么。
那我们把这个数据与同是地产行业的万科做个对比。
2019年万科的销售收入为3678亿元，其中毛利率36.3%，净利率为14.99%。
经过对比我们发现，恒大的销售收入高出万科很大，但是毛利率和净利率都低于万科。
所以，相对于万科，恒大是低毛利增长。
2.财务费用
了解了销售收入、毛利率、净利率这些概念。
你可能会问，为什么相对于万科，恒大的净利率低那么多呢？
这可能和恒大的财务费用占比高有关。
我们先说，什么是财务费用。
财务费用是指企业为募集生产经营所需资金而发生的费用。
具体项目有：利息净支出、汇兑损失、金融机构手续费等。
所以财务费用占比就是财务费用除以整个销售收入的比值。
那么2019年，恒大的财务费用占比是多少呢？
4.8%。
可能你对这个数字没有什么概念，那么把他折算成人民币，也就是恒大在这上面大概花了229亿。（4775*0.048 =229亿）
而对比2019年的万科只有1.6%的数据，也就是58亿（3678*0.016=58亿）。
你就会发现，恒大的财务费用占比确实有点高。
3.有息资产负债率
那为什么恒大会在财务费用上花这么多钱？
很可能，其中一个原因是恒大的有息负债比较多。
什么叫有息负债？
有息负债就是需要付利息的负债，比如短期借款，长期借款，应付债券。
而有息资产负债率就是有息负债除以总资产。
那2019年，恒大的有息资产负债率是多少呢？
36%。
也就是说，恒大的总资产里有36%的资产是需要付利息的。
那万科呢？
2019年，万科的有息资产负债率是15%。
所以，这也就解释了，为什么恒大的财务费用要高于万科，因为有息资产负债率高。
这是恒大财务费用高的一个原因。
4.首付分期
房地产公司有一个重要的融资渠道，就是预收账款。
恒大有息负债高，可能还万科有一个原因就是房地产行业采用的首付分期销售策略，导致预收账款不足。
什么叫首付分期？
比如100万的房子，3成首付，买房者要付30万。
但是短时间内拿不出这笔钱，那么有些开发商就会和购房者签订个首付分期协议，只需要购房者先付比如10万，后面20万2年内还清即可。
我们刨除坏账的风险，这种首付分期很多开发商都是给购房者免息的。
但是恒大前面提到，开发商的钱是有成本的，也就是有利息的。
这样也就同样会导致财务费用高。
这可能也是恒大财务费用较高的另一个集团原因。
5.净现金
说完了前面几个基础概念，研究一家公司，财报中还有一个非常重要的概念，那就是，净现金。
什么是净现金？
净现金是存量概念，就是拿现金减去短期借款的剩余。
那什么是短期借款呢？
短期借款是指12个月内要偿还的借款，当然还有一种情况，如果是长期借款，但是现在已经到了最后一年了，那他也到了12个月内，那这也属于财务分析短期借款。
万科19年的净现金是1508亿。
那19年恒大的净现金是多少呢？
负2221亿元。
是的，你没看错。确实是负的。
但这种负值不意味着恒大资金链就断了，恒大可以通过销售收入的回款，把资金周转起来。
这就是净现金的概念。
通过这几个在财务报表里基本的财务概念，就以恒大为例，我们通过财报能看出什么？
我们理解了，相对于其他地产公司，恒大选择了一个低毛利、高财务费用经营模式。
因为低毛利，恒大才能获得更高速的发展，更大的扩展。
因为肯付财务费用，恒大才能拿到更多的钱，投入到更多项目中去。
这是恒大选择的经营方式、商业模式。
这个模式的核心就是，要一直保持有足够的资金来周转。
6.恒大再次发声
那恒大有足够的分析报告资金吗？
继24日晚发表严正声明后，9月25日晚中国恒大（3333.HK）再次发布公告，力证公司稳健经营，销售回款良好。
公告显示：
1、截至2020年9月24日，累计实现销售人民币5049亿元，同比增长11.4%；销售回款人民币4521亿元，同比增长51.3%。截至2020年6月30日，现金余额人民币204财务分析6亿元。
2、自2020年9月3日起，公司推出全国楼盘大优惠，计划在2020年9月、10月两个月累计实现人民币2000亿元销售。
3、全国在建项目共866个，均在正常开工建设。
4、今年3月31日起，公司开始坚定不移实施‘高增长、控规模、降负债’的三年发展战略，即实现销售高增长，土地储备规模严格控制，有息负债力争每年下降人民币1500亿元。
截至2020年9月24日，公司有息负债较2020年3月末已下降约人民币534亿元，融资成本分析报告下降2.24个百分点，提前归还2020年9月25日以后到期借款人民币435亿元，各项降负债成效积极恒大显著。
5、公司成立24年来，共计借款20523笔，从未出现利息晚付、本金逾期归还的情况。
祝福恒大。
最后的话
今天，财务专家闫静老师，通过上市公司的公开财报，分析了一家公司的底层商业逻辑。
感谢闫静老师。
希望你能通过这样的方法，用财报这种上市公司共同的语言，去了解分析你感兴趣的公司。
最后，我想顺便说说我对用杠杆使用资金的理解。
确实，杠杆在市场环境好，稳步增长的时候能给企业带来很大的助力。
但是，这也会隐藏一种风险，那就是一旦现金流出现问题，这种杠杆也会加速、放大这个风险。
所以说，商业世界里没有完美的商业模式，如果你经过权衡后，选择了这种高杠杆的商业模式，那么一定要做好风险管控，做好对冲。
否则，最终，很有可能想通过杠杆放大收益、加速增长，最后却落得个被杠杆加速灭亡。
切记，切记，切记。
与你共勉。
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