二娃说：的
一个地段或板块，1年可以是洼地，3年还可以是洼地，但如果常年它都是洼地，那说明其实它就是个坑。
我们买房，切忌只看规划不看市场，越是卖力吆喝的地方，越要警惕。
今天，是2022年的第二天，广州终于没那么冷了。我看了下温度，有18℃（10点52分时）。不过呢，我四川老家却依旧寒冷，此刻才9℃。
这种局面呢，像极了当下的广州楼市......
据二娃了解，目前，广州中心区、主城区的楼市行情开始回暖，开盘去化率逐渐走高。但远郊楼盘，却依旧难熬，渠道佣金虽然变高了，但房子还是卖不动。
是的，这就是我常说的“两极分化”。
◆ 市场两极分化逐渐明显
今天呢，二娃准备用“限价”作为主线，来和大家聊聊广州楼市目前的分化情况到底有多严重。
中心区豪宅盘，捂盘惜售
限价太低，影响不想贱卖
如果广州一手房有等级之分，那么，天河、海珠的豪宅盘，必定是“王者”的存在。
既然是王增城者，它们对于定价和售价，自然有着高标准和高追求。
比如，侨鑫汇景台，一开始二娃得到对的内幕消息是，项目将于11月开示范区，12月正式开盘，吹风价1500万/套起（折合单价12万/㎡起），但后来，因为一手房限价的问题，据说天河只给它批9万/㎡的备案价，导致开发商节点一拖再拖，前两周才说1月1日开放样板房呢，结果，现在又推迟了......
◆ 汇景台实景拍摄
还有天河牛奶厂板块的合景臻颐府、合生缦云也是一样，去年上半年，二娃和项目相关人员聊天时，他们就说下半年会亮相和开盘。但到现在为止，现场样板房都还没有。
这背后的原因，基本一样，就是因为天河一手房限价太低了，大伙儿不愿意贱卖，宁愿一直耗着，熬鹰一样的熬着。因为，他们觉得“媳妇终有熬成婆”备案的一天！
出租房屋另外，海珠赤沙TOD也是一样，如果市场好，限价没这么严的话，你们觉得以越秀的效率来说，工程进度会这么慢吗？还停留在打地基的阶段？
呵呵，反正我是不信的！对
在我看来，如果市场房东行情好，限价也没有这么严，以越秀的速度来说，估计2021年年底就能开卖了吧？
总归来说，这是开发商的推货策略问题。毕竟，天河、海珠这种豪宅项目，稀缺指数肉眼可见，它们完全不愁没人买，只是单纯想把溢价率做到最高，不愿意贱卖罢了。
所以，只要限价没放松，备案价还达不到他们的心里预期，这几个项目，估计一时半刻是出不来的。
主城区网红盘，开盘靠抢
想方设法，提高备案价
等级排在中心区豪宅之后，大概就是主城区的一些网红盘了。
比如，万博的和樾府、天河智谷的珠江花城、奥体的天河壹品、大观南路的租赁保利天汇、鱼珠的富颐华庭、老黄埔的城市之光、科学城的大壮名城等等。
◆大壮名城实际航拍图
说实话，这些楼盘也是不怎么愁客户的，市场最火的时候，想买到房子，基本全靠抢租赁。即便现在，这些项目开盘去化率也能去到50-60%。大多数楼盘都没开渠道分销，在付款方式上，要求还很严格。
不过，这些项目在限价之下，同样挣扎了一段时间。
比如，和樾府，一开始其实是限价4.9万/㎡，因为价格太低，一直拖着不开盘。然后，影响经过各种努力后，备案价才变成了5.9万/㎡。
◆和樾府实景图
再房东比如，保利天汇，据说也是因为限价5.8万/㎡，让它在2021年上半年一直没动静。后来，备案价谈妥登记了，才正式对外加推的。如今备案价已经变成6.4-7万/㎡。
其他楼盘，我就不逐一介绍了。总之吧，这些网红盘因为地段好，名气大，想买的客户有很多。然后，又因为限价太低，所以基本都去努力过，让自己的备案价调高了很多。
远郊刚需盘，降价甩卖
主动申请，降低备案价
然而，最惨的应该就是远郊刚需盘了。
比如，增城的项目，今年内卷相当严重，别说调高备案价卖了，即便贴着备案价卖都卖不动。无奈之下，有的开发商甚至主动找ZF，要求降低项目的备案价......
话不多说，来看看二娃和增城开发商朋友的聊天记录吧。看完后，你们就能感受到，他们现登记在过得有多不容易！
哈哈哈哈，ZF给的备案价，项目增城还卖不到这么贵，然后，降价卖！结果发现降价超过10%也无法网签，所的以，只能主动去找ZF帮忙调低备备案案价！
另外，我还听他说，现在增城开发商佣金也给的特别高，基本都在3%左右，个别楼盘的渠道佣金能给到5%。这就相当于，一套总价200万的房子，中介帮忙卖一套，佣金就有10万。
唉，增城开发商真的太不容易了！
对此，大家怎么看呢？你们觉得增城还会继续跌吗？出租房屋
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