个人出租房屋相关个人所得税问题解析

个人出租房屋相关个人所得税问题解析

近日，某省税务局发布《关于个人出租房屋个人所得税征收管理有关事项的公告》，明确“个人将自有房屋或者租入房屋出租给承租人，并取得租金收入或者其它经济利益所得的行为，属于个人所得税财产租赁所得的应税行为，纳税人出租或者转租房屋取得所得，应按规定缴纳个人所得税。个人出租住房，减按10%的税率征收个人所得税；个人出租非住房，按20%的税率征收个人所得税”。有不少网友对此或有疑惑，或有不解。

首先说一个问题，就是个人所得税的税率，省一级税务局是无权制定减低税率政策的，网传的“某省个人出租住房将按 10% 税率征个人所得税”，其实这不是某个省的规定，早在2008年3月，财政部、国家税务总局《关于廉租住房、经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税〔2008〕24号）第二条“支持住房租赁市场发展的税收政策”的第（一）项就已经规定：对个人出租住房取得的所得减按10％的税率征收个人所得税。 因此，全国都是如此，即“个人出租住房，减按10%的税率征收个人所得税；个人出租非住房，按20%的税率征收个人所得税”。

至于具体计税，按照个人所得税法及实施条例的相关规定：财产租赁所得，是指个人出租不动产、机器设备、车船以及其他财产取得的所得。财产租赁所得，以一个月内取得的收入为一次。每次收入不超过4000元的，减除费用800元；4000元以上的，减除20%的费用，其余额为应纳税所得额。

此外，相关税收政策还规定，（1）纳税义务人在出租财产过程中缴纳的税金、教育费附加等允许扣除的税费，可持完税（缴款）凭证，从其财产租赁收入中扣除。（2）纳税义务人出租财产取得财产租赁收入，在计算征税时，除可依法减除规定费用和有关税、费外，还准予扣除能够提供有效、准确凭证，证明由纳税义务人负担的该出租财产实际开支的修缮费用。允许扣除的修缮费用，以每次800元为限，一次扣除不完的，准予在下一次继续扣除，直至扣完为止。

在出租房屋的情形中，除了自有房屋出租外，还有一种情形是“转租”。对于个人将承租房屋转租取得的租金收入，同样属于个人所得税应税所得，也应按“财产租赁所得”项目计算缴纳个人所得税。 针对转租房屋需要支付租入房屋的租金这一实际情况，相关税收政策特此还规定：取得转租收入的个人向房屋出租方支付的租金，凭房屋租赁合同和合法支付凭据允许在计算个人所得税时，从该项转租收入中扣除。

对于个人出租房屋等财产，取得财产租赁所得在计算个人所得税前扣除税费的扣除次序为： （1）财产租赁过程中缴纳的税费；（2）向出租方支付的租金；（3）由纳税人负担的租赁财产实际开支的修缮费用； （4）税法规定的费用扣除标准。

最后，出租房屋等财产的个人，以取得的租金收入扣除上述税费后的余额作为应纳税所得额，按照20%的税率计算应缴的财产租赁所得个人所得税。

在实务中，由于出租房屋的财产租赁个人所得税的计算过程还是比较复杂，特别是在扣除相关税费时还须提供合法、准确的成本费用凭证，准确计算房屋租赁成本费用。大家也知道，作为出租房屋的个人，大多很难妥善保存相关票据（如房屋修缮的费用票据），如果严格按照规定，不能提供相关税费支付的票据就不得税前扣除，这样对纳税人还是不利的。为此，很多地方都依法作了另一种规定，即采取核定征收的方式，对于纳税人出租（转租）房屋不能提供合法、准确的成本费用凭证，不能准确计算房屋租赁成本费用的，按租金收入的一定比例（即税务机关确定的应税所得率）核定其应纳税所得额。当然，由于各地经济状况的差异，各地税务机关核定的应税所得率也会有所差异。

对于核定征收房屋出租个人所得税的，计税过程是这样的：

（1）应纳税所得额=租金收入（不含增值税）×应税所得率

（2）应纳税额＝应纳税所得额×税率

（个人出租住房的税率为10%；个人出租非住房的税率为20%）

如题，某省对个人出租房屋核定的应税所得率为5%，那应缴个人所得税就是以租金收入×5%×适用税率。例如，某人这个月出租房屋取得租金10000元（不含增值税），且不能提供合法、准确的成本费用凭证，不能准确计算房屋租赁成本费用，其应缴纳的个人所得税为：

（1）出租的是住房：10000×5%×10%=50元；其个人所得税实际税负为0.5%（50/10000），也就是0.5%的征收率。

（2）出租的非住房：10000×5%×20%=100元；其个人所得税实际税负为1%（100/10000），也就是1%的征收率。

相信大家看后，对于个人出租房屋相关的个人所得税知识基本有个了解啦。