潘明官：浅谈房产税

作者：江苏苏瑞集团苏州分所风控部经理潘明官

笔者前两周参与到昆山某企业的房产税项目，今日整理一下相关思路与大家分享一下。

由于我们集团服务的主要对象是江苏省内的企业，因此我们就谈一谈企业就此应当关注的，国家机关、人民团体、军队、事业单位，银行等机构的房产税事项不在我们这次讨论的范围。

顾名思义，房产税的征税对象就是房产。这里的房产不包括独立于房屋之外的建筑物，如围墙、烟囱、油气罐等等。其次它的征税范围包括城市、县城、建制镇和工矿区，不包括农村。这一点是和城镇土地使用税一样的。

房产税分为从价和从租两种。

从价的针对经营自用的房屋。

这一块的房产税=应税房产原值×（1-扣除比例）×1.2%，扣除比例是10%至30%，目前包括我们苏州在内的江苏省全境都是30%，也就是说从价的房产税是房产原值打7折，再乘以1.2%的税率，全年分季度申报，每季度申报1/4。

企业的日常自行申报过程中，最容易出错的也就是这个地方。根据财税〔2010〕121号《财政部 国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》第三条：对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。

这一条透露出2个重要信息：

1、地价要并入房产原值，计征房产税，而不是会计处理上的房产原值仅包括房产原值而已，这一点也是笔者在外勤工作中最常见的企业忘记的内容，也是税务检查的重点关注对象。

2、容积率，简单理解就是“地上除以地下”，容积率越小，土地利用率就越低，不符合长久发展。因此容积率低于0.5，要按建筑面积的2倍计算。乍一看，2倍的建筑面积似乎和从价计征扯不上任何关系，其实在从价计征时，房产原值所包含的地价并不是把征地支付的价款直接简单计入，计入房产原值的土地价值需要乘以容积率而涉及到建筑面积和总用地面积。一言概之，当宗地容积率低于0.5后，会增加企业的房产税税负。

从租针对的是房产租金。

这一块的房产税税率是12%。其中比较常见的就是租赁合同中可能会签订几个月的装修期，其中装修期免租。对这一块的房产税：免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。个人出租住房这一块：《财政部国家税务总局关于廉租住房、经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》(财税〔2008〕24号)第二条第三款规定：对个人出租住房，不区分用途，按4%的税率征收房产税。而江苏地区对于月租金收入无论是否超过3万元的个人，其房产税则是3%，受今年的疫情影响2020年度暂免征收。

还有一些日常经营过程中值得关注的：

（1）以房产投资联营，投资者参与投资利润分红，共担风险的，按房产的余值作为计税依据计征房产税；

（2）以房产投资，收取固定收入，不承担联营风险的，按不含增值税的租金收入计算缴纳房产税；

（3）纳税人因房屋大修导致连续停用半年以上的，在房屋大修期间免征房产税；

（4）除将原有房产用于生产经营的，其房产税从生产经营之月起计算，其余的自使用、交付、验收等次月起计算。

最后，房产税虽然并不是一个大的税种，但是其中政策、优惠、情形也是十分丰富的，我们面对的企业是各种各样的，尺度把控的不到位，就会造成房产税的相关风险。也正因为情况的多变，也为我们的苏瑞集团的房产税的税收筹划产生了相应的空间。企业若是对自身缴纳的房产税有疑惑，可以选择我们苏瑞推出的“税务健康体检”产品。

作者简介

潘明官，江苏苏瑞税务集团苏州分所，税务师，2013年毕业于南京财经大学审计系，现任苏州分所风险控制部经理，在并购重组、房地产税收、股权转让、税收风险管理等方面具有丰富的筹划实践经验。

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