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土地增值税框架
相关习题
一、土地增值税框架
二、相关习题
【例1·单选】下列各项中，属于土地增值税征收范围的是（ ）。（2012年）
A.房地产的出租行为
B.房地产的抵押行为
C.房地产的重新评估行为
D.个人互换自有住房的行为
【例2·多选】转让旧房产，计算其土地增值税增值额时准予扣除的项目有（ ）（2009年真题）
A.旧房产的评估价格
B.支付评估机构的费用
C.建造旧房产的重置成本
D.转让环节缴纳的各种税费
【答案】ABD
【例3·多选】下列情形中，应按评估价格计征土地增值税的有（）。（2012年）
A.提供扣除项目金额不实的
B.隐瞒、虚报房地产成交价格的
C.房地产开发项目全部竣工完成销售需要进行清算的
D.转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的
【答案】 A, B, D
【解析】纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收土地增值税：（1）隐瞒、虚报房地产成交价格的；（2）提供扣除项目金额不实的；（3）转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。
【例4·多选】下列情形中，纳税人应当进行土地增值税清算的有（ ）。（2009年）
A.直接转让土地使用权的
B.整体转让未竣工决算房地产开发项目的
C.房地产开发项目全部竣工并完成销售的
D.取得销售（预售）许可证2年仍未销售完的
【答案】ABC
【例5·单选】对房地产开发企业进行土地增值税清算时，下列表述正确的是（ ）。（2007年）
A.房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除
B.房地产开发企业提供的开发间接费用资料不实的，不得扣除
C.房地产开发企业提供的前期工程费的凭证不符合清算要求的，不得扣除
D.房地产开发企业销售已装修房屋，可以扣除的装修费用不得超过房屋值的10%
【答案】A
【例6·多选】清算土地增值税时，房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的会所等公共设施，其成本费用可以扣除的情形有（ ）。（2009年）
A.建成后开发企业转为自用的
B.建成后开发企业用于出租的
C.建成后直接赠与其他企业的
D.建成后产权属于全体业主的
【答案】CD
【例7·单选】房地产开发企业进行土地增值税清算时，下列各项中，允许在计算增值额时扣除的是（ ）。（2014年）
A.加罚的利息
B.已售精装修房屋的装修费用
C.逾期开发土地缴纳的土地闲置费
D.未取得建筑安装施工企业开具发票的扣留质量保证金
【答案】B
【例8·单选】下列情形中，可以享受免征土地增值税税收优惠政策的是（）。（2013年）
A.企业间互换办公用房
B.企业转让一栋房产给政府机关用于办公
C.房地产开发企业将建造的商品房作价入股某酒店
D.居民因省政府批准的文化园项目建设需要而自行转让房地产
【答案】 D
【解析】选项ABC要照章征收土地增值税，不享受免征土地增值税税收优惠政策。
【例9·计算】某企业2×07年12月销售一栋旧办公楼，取得收入2000万元，缴纳印花税1万元，其它允许税前扣除的税金为40万元。该办公楼无法取得评估价格，但企业提供了购房发票，该办公楼购于2×05年1月，发票上注明购进价格为1200万元，缴纳契税36万元（取得契税完税凭证）。企业上述业务共应缴纳土地增值税多少万元？
【答案及解析】销售旧办公楼:按购房发票金额加扣的金额=1200×5%×3=180（万元）；扣除项目金额合计=1200 180 40 1 36=1457（万元）；增值率=（2000-1457）÷1457×100%=37.27%，该项目土地增值税=（2000-1457）×30%=162.9（万元）。
【例10·计算】地处县城的某房地产开发公司，2012年3月对一处已竣工的房地产开发项目进行验收，可售建筑面积共计25000平方米。该项目的开发销售情况如下：
（1）该公司取得土地使用权应支付的土地出让金为16000万元，政府减征了10%，该公司按规定缴纳了契税（税率5%）。企业用一半的土地开发了该地产项目。
（2）该公司为该项目发生的开发成本为12000万元。
（3）该项目发生开发费用600万元，其中利息支出150万元，但不能按转让房地产项目计算分摊。
（4）4月销售20000平方米的房屋，共计取得收入40000万元；另外5000平方米的房屋出租给他人使用（产权未发生转移），月租金为45万元，租期为8个月。
要求：
（1）计算该公司清算土地增值税时允许扣除的土地使用权支付金额。
（2）计算该公司清算土地增值税时允许扣除的开发成本。
【答案】
（1）允许扣除的土地使用权支付金额=[16000×5% 16000×（1-10%）]×50%×（20000÷25000）=6080（万元）。
（2）允许扣除的开发成本=12000×（20000÷25000）=9600（万元）。
【例11·计算题】2017年3月，某市税务机关拟对辖区内某房地产开发公司开发的房产项目进行土地增值税清算。该房地产开发公司提供该房产开发项目的资料如下：
（1）2015年3月以8000万元拍得用于该房地产开发项目的一宗土地，并缴纳契税；因闲置1年，支付土地闲置费400万元。
（2）2016年3月开始动工建设，发生开发成本5000万元；银行贷款凭证显示利息支出1000万元。
（3）2017年2月项目已销售可售建筑面积的80%，共计取得不含税收入20000万元；可售建筑面积的20%投资入股某酒店，约定共担风险、共享收益。
（4）假设清算土地增值税时允许扣除的各项税金为33万元
（5）公司已按照3%的预征率预缴了土地增值税600万元，并聘请税务中介机构对该项目土地增值税进行审核鉴证。税务中介机构提供了鉴证报告。
（其他相关资料：当地适用的契税税率为5%，省级政府规定其他开发费用的扣除比例为5%。）
要求：
根据上述资料，按照要求（1）至要求（5）计算回答问题，如有计算，需计算出合计数。
（1）简要说明税务机关要求该公司进行土地增值税清算的理由。
（2）计算该公司清算土地增值税时允许扣除的取得土地使用权支付金额。
（3）计算该公司清算土地增值税时补缴的土地增值税。
（4）回答税务机关能否对清算补缴的土地增值税征收滞纳金，简要说明理由。
（5）回答税务机关对税务中介机构出具的鉴证报告，在什么条件下可以采信。
【答案】
（1）房地产开发企业将开发产品用于对外投资的，应视同销售房地产。本题中房地产开发项目全部竣工、完成销售（80%已对外销售，20%发生视同销售），符合土地增值税清算条件，房地产公司应进行土地增值税清算。
（2）该公司清算土地增值税时允许扣除的土地使用权支付金额=8000 8000×5%=8400（万元）。
（3）扣除项目金额=8400 5000 [1000 （8400 5000）×5%] 33 （8400 5000）×20%=17783（万元），增值额=20000÷80%-17783=7217（万元），增值率=7217÷17783×100%=40.58%，适用税率30%。
应纳土地增值税=7217×30%=2165.1（万元）
补缴土地增值税=2165.1-600=1565.1（万元）。
（4）税务机关不能对清算补缴的土地增值税征收滞纳金。根据规定，纳税人按规定预缴土地增值税后，清算补缴的土地增值税，在主管税务机关规定的期限内补缴的，不加收滞纳金。
（5）税务中介机构受托对清算项目审核鉴证时，应按税务机关规定的格式对审核鉴证情况出具鉴证报告。对符合要求的鉴证报告，税务机关可以采信。
【例12·计算】府城房地产开发公司为内资企业，公司于2014年1月～2017年4月开发“东丽家园”住宅项目，发生相关业务如下：
（1）2014年1月通过竞拍获得一宗国有土地使用权，合同记载总价款l7000万元，并规定2014年3月1日动工开发。由于公司资金短缺，于2015年5月才开始动工。因超过期限l年未进行开发建设，被政府相关部门按照规定征收土地受让总价款20%的土地闲置费。
（2）支付拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、公共配套设施费和间接开发费用合计2450万元。
（3）2016年4月该项目竣工验收，应支付建筑企业工程总价款3150万元，根据合同约定当期实际支付价款为总价的95%，剩余5%作为质量保证金留存两年，建筑企业按照工程总价款开具了发票。
（4）发生销售费用、管理费用1200万元，向商业银行借款的利息支出600万元，其中含超过贷款期限的利息和罚息l50万元，已取得相关凭证。
（5）2016年5月开始销售，可售总面积为45000m2，截止2016年10月底销售面积为40500m2，取得不含税收入40500万元；尚余4500m2房屋未销售。
（6）2016年11月主管税务机关要求房地产开发公司就“东丽家园”项目进行土地增值税清算，公司以该项目尚未销售完毕为由对此提出异议。
（7）2017年2月底，公司将剩余的4500m2房屋打包销售，收取价款4320万元。
（8）销售计算土地增值税前可以扣除的税金及附加为534.6万元。（这是指销售40500平方米可以扣除的税金及附加）
（其他相关资料：①当地适用的契税税率为5%；②其他开发费用扣除比例为5%）
要求：根据上述资料，按序号回答下列问题，如有计算，每问需计算出合计数。
（1）简要说明主管税务机关于2016年11月要求府城房地产开发公司对该项目进行土地增值税清算的理由。
（2）在计算土地增值税和企业所得税时，对缴纳的土地闲置费是否可以扣除?
（3）计算2016年11月进行土地增值税清算时可扣除的土地成本金额。
（4）计算2016年11月进行土地增值税清算时可扣除的开发成本金额。
（5）在计算土地增值税时，对公司发生的借款利息支出如何进行税务处理?
（6）计算2016年11月进行土地增值税清算时可扣除的开发费用。
（7）计算2016年11月进行土地增值税清算时的增值额。
（8）计算2016年11月进行土地增值税清算时应缴纳的土地增值税。
（9）2017年3月就剩余部分的销售应当缴纳的土地增值税
【答案及解析】
（1）府城房地产开发公司，已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例为：40500÷45000×100%=90%，超过了85%。所以，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。
已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。
（2）房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费在计算土地增值税时不得扣除。由于土地商品的特殊性，土地闲置费是一种费用性质的支出，不能视为罚款性支出，是与收入相关的合理的支出，可以在企业所得税税前扣除。
（3）2016年11月进行土地增值税清算时可扣除的土地成本金额=（17000 17000×5%）×90%=16065（万元）
（4）2016年11月进行土地增值税清算时可扣除的开发成本金额=（2450 3150）×90%=5040（万元）
（5）公司发生的借款利息费用，在计算土地增值税时，对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。
（6）2016年11月进行土地增值税清算时可扣除的开发费用=（600-150）×90% （16065 5040）×5%=405 1055.25=1460.25（万元）
（7）可以扣除的项目金额=16065 5040 1460.25 534.6 （16065 5040）×20%=27320.85（万元）
增值额=40500-27320.85=13179.15（万元）
（8）增值率=13179.15÷27320.85=48.24%
2016年11月进行土地增值税清算时应缴纳的土地增值税=13179.15×30%=3953.75（万元）
（9）2017年2月销售最后剩余4500㎡可以扣除的金额：27320.85÷40500×4500=3035.65（万元）
因此，增值额为：4320-3035.65=1284.35（万元）
所以增值率为：1284.35÷3035.65=42.31%
所以应该缴纳的土地增值税为：1284.35×30%=385.29（万元）
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