作为陕西省商洛市重点项目，开工两年，却因为未取得《建筑施工许可证》被罚。
2021年11月5日，商洛市城市建设投资开发有限公司（以下简称“商洛城投”）因在未取得《建筑工程施工许可证》的情况下，在高新区商鞅大道与朝阳南路路口处进行丹鹤绿洲二期项目的建设，被商洛高新区（商丹园区）综合执法局处罚，处罚金额为60.5159万元。
开工近2年时间，该项目为何因未取得《建筑工程施工许可证》被罚？
对此，商洛城投总经理王昱智回应称，丹鹤绿洲项目此前发生了建设用地规划变更，导致二期施工许可相关手续延迟办理，被处罚时，施工许可手续资料正在审核中，二期工程主体已基本完工。不过，商洛城投对于此次处罚表示认可，目前已按期足额缴纳罚款。
违规施工近2年
王昱智在采访中介绍，商洛城投丹鹤绿洲项目于2018年11月先后取得项目《建设用地规划许可证》（地字第2018（商丹）4号）和《建设工程规划许可证》（建字第2018（商丹）3号）。项目在办理第二期施工许可证的时候，由于原规划在项目西侧预留25.624亩土地修建人工湖，后根据2019年5月商洛市委关于《商洛市开展脱离实际造景造湖专项治理工作方案》的通知精神，项目原规划的人工湖项目取消。商洛城投委托设计院对预留的25.426亩人工湖用地重新变更设计，并于2020年5月29日通过规划评审。在项目规划变更审批过程中发现，原来办理的《建设用地规划许可证》中未包含项目西侧预留的25.624亩地。商洛城投于2020年7月13日申请撤销2018年11月取得的原《建设用地规划许可证》并重新申报。丹鹤绿洲项目新的《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》分别在2021年1月及2021年9月先后取得，于2021年11月17日取得项目《建筑工程施工许可证》。
《建筑工程施工许可管理办法》第三条规定，应当申请领取施工许可证的建筑工程未取得施工许可证的，一律不得开工。
但据商洛城投官网显示，2020年3月底，丹鹤绿洲二期工程“施工现场车辆穿梭、机械轰鸣，到处一派如火如荼的施工景象”。2020年10月29日，该工程第五标段三幢多层住宅楼主体工程封顶。在此期间，商洛城投董事长叶春祥、总经理王昱智等领导曾多次赴施工现场检查并提出指导意见。
“丹鹤绿洲二期项目工程分六个标段进行施工，在未取得施工许可证期间，施工单位确实存在违规施工现象，行政部门在执法过程中发现后要求停止施工，并于11月5日出具行政处罚手续。”王昱智表示，商洛城投作为开发商，了解并掌握该项目施工情况，对此次处罚无异议，已按期足额缴纳罚款。“目前，二期工程主体基本完工，在取得施工许可证后已正常施工。在后期的工程建设过程中，会严格按照相关法律法规的规范执行，保证工程合法合规顺利进行。”
违规预售逾千万
记者了解到，丹鹤绿洲二期项目已开始进行意向登记，报价一平方米6000多元。登记客户可缴纳预登记金10万元，在正式开盘选房时抵扣10.5万元房款。但该项目尚未取得《商品房预售许可证》。
王昱智认为，缴纳预登记金并不代表该项目开始预售。“丹鹤绿洲二期规划建设户数418户，由于预留电话登记人数过多，目前已有1000多人登记，有些客户担心到时候买不到房，主动要求先交点钱把房子确定下来，所以才有了预登记金。目前已有二三百人缴纳预登记金，这些钱款将全部用于二期项目工程建设。”
如果按照王昱智所说，每人10万元，目前已经有二三百人缴纳登记金，就意味着商洛城投在没有取得《商品房预售许可证》的情况下，已经通过购房者获取了两三千万元的资金。
那么，这种行为是否合规，是否被允许？对此，北京金诉律师事务所主任王玉臣律师向记者表示，在未取得《商品房预售许可证》之前，是不允许取得定金、认筹金等任何形式的款项，至于收取定金，这种行为属于违法销售，是明令禁止的。
王玉臣亦称，在未取得《商品房预售许可证》之前，不仅不可以进行预售，甚至不能进行预售宣传。
事实上，近年来，我国为了房地产市场平稳有序发展，维护购房人合法权益，严厉打击不法企业违法违规销售商品房行为，并且明确，预售前不得收取定金。
记者注意到，在2021年6月份，陕西省西安市就曾发布公告，要求严厉打击违规预售行为。
该公告显示，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》规定：“商品房预售，应当向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。”国家住建部《城市商品房预售管理办法》规定：“未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。”开发企业在取得商品房预售许可前，向购房人收取或变相收取定金、预订款、诚意金等费用属违法违规行为，会损害购房人利益。
并且明确要求，各区（县）、开发区住建管理部门一经发现开发企业存在违法违规销售行为的，应依法予以查处。同时，人民群众若发现开发企业存在违法违规销售行为，可向所在区（县）、开发区住建管理部门投诉举报。
为此，记者致电商洛市高新区建设和环境保护局，工作人员表示，楼盘收取预登记金属于“擦边球”行为，是不允许的，在开发商未取得《商品房预售许可证》的情况下，不允许以任何名目向消费者收取费用。
“丹鹤绿洲二期目前五证不全，不建议现在购买。”该工作人员继续说道，“我们之前曾向丹鹤绿洲二期售楼部下发过停止售房的告知书，禁止售卖，对方售楼部经理已签字。”
不过，在12月8日，记者与王昱智再次沟通时，其承认已经认识到在未获得《商品房预售许可证》之前收取定金属于违规，目前已经向二三十人退了定金。至于退款的具体名单以及金额，王昱智表示并不掌握。
除了违规预售之外，商洛城投丹鹤绿洲项目还存在延迟交房等问题。据媒体2021年7月份报道，丹鹤绿洲一期项目截至当时已延期交付近8个月，且商洛城投及商洛高新区建设环保局当时均无法给出确切的交房时间。
对此，王昱智表示，丹鹤绿洲一期原定于2020年12月31日前交付，受疫情等因素影响，确实存在延期交付的情况，但2021年11月28日已全部满足交房条件并通知业主收房，目前已有20多户完成交付，商洛城投会按照合同约定赔付违约金。
仍承担数十亿政府债务
商洛城投成立于2005年6月，注册资本25.846亿元，其中商洛市国有资产监督管理委员会出资16.375亿元，持股63.356%，国开发展基金有限公司出资9.471亿元，持股36.644%，公司主体信用级别为AA。
据《中国经营报》记者了解，截至2020年6月30日，商洛城投总资产179.43亿元，其中流动资产合计45.79亿元，非流动资产共133.64亿元。总负债127.44亿元，其中流动负债17亿元，非流动负债110.44亿元。资产负债率71%，流动比率269.29%。
业内人士分析称，在债券融资业务中，根据发行人主体评级不同，对AA类城投公司而言，当资产负债率达到65%，就需要增加一些必要的增信措施，商洛城投已经超过临界点。
“虽然从整体来看商洛城投负债金额巨大，负债率居高不下，但绝大部分的债务都是公司自营项目以外的债务，属于市、县两级人民政府承担的隐形债务，不是商洛城投实质性的债务。”王昱智解释道，“这些债务是商洛城投代表商洛市政府，从开发银行把贷款承接回来，又借给了县、区人民政府。商洛城投按照开发银行每月、每季还本付息的贷款约定给各县、区人民政府发布通知，县、区财政将钱交付给商洛城投，再由商洛城投还款，截至目前没有发生过逾期问题。”
王昱智表示，这些债务并不能看作是公司资金压力大，商洛城投的流动资金可以满足公司正常经营。
“商洛城投2017年发了5亿元的PPN，目前还剩下4亿多元待偿还，除此之外，公司目前没有其他任何实质性债务。”王昱智说道，“公司最近正在筹发10亿元的公司债，上交所已经备案批复了，如果发成就会把这4亿多元提前还了，这个在公司债的资金用途里已经提前说明。”
按照《关于进一步规范地方政府举债融资行为的通知》（财预〔2017〕50号）规定：“金融机构为融资平台公司等企业提供融资时，不得要求或接受地方政府及其所属部门以担保函、承诺函、安慰函等任何形式提供担保。进一步健全信息披露机制，融资平台公司在境内外举债融资时，应当向债权人主动书面声明不承担政府融资职能，并明确自2015年1月1日起其新增债务依法不属于地方政府债务。”
对此，王昱智表示，现在有部分区、县已经还清债务，商洛城投承担的政府隐形债务还剩70多亿元，这些债务目前都处于还款期，而且商洛城投不会再承担新的政府性债务。
资产利润率偏低
近年来，国家层面多次发文化解地方隐性债务，推进城投市场化转型也成为重要任务。按照商洛城投官网介绍，目前其经营业务包括：项目投资、建设及经营管理；土地开发和经营；房地产开发、销售及配套设施开发经营；项目造价咨询、招标代理；城市基础设施建设项目投资；工程投资咨询服务；园林绿化、建筑设计；建筑施工、建筑工程装饰装修设计及施工；广告设计、制作；房屋、建筑设备租赁。
按照王昱智在接受采访时所说，商洛城投2020年盈利三四千万元，对比其2020年6月30日总资产179.43亿元，不难算出，商洛城投2020年资产利润率（利润/总资产）仅在0.2%上下，可见其现有业务特点导致企业造血能力不足。
对此，王昱智表示，商洛城投未来将在污水处理、建筑物料生产加工、公益性陵园建设、生态康养项目等方面进行市场化转型，针对开发的项目也会拓宽融资渠道。“商洛城投将发展长线产业以创造稳定的现金流收入，并提供稳定的就业岗位。”
在王昱智看来，这些账款的回收不会出现问题。“都签订了合同，都是政府类的项目，有些部门可能一时资金有困难，账款回收的时间不一定那么准确，但最终一定会清账。”王昱智说道，“公司有应收也有应付，两项科目对平就不会出现巨额的欠账，这些应收款不会影响公司的正常经营。”
“这15亿元债券是2013年发行的，2019年9月已经将最后一期还清，所有的目的项目已经全部交付使用，量上也已经全部完成。”王昱智解释道，“这个是多年以前的事情，已经成为历史了。”
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