投资估算由四张表构成，即：

1.投资估算表

2.流动资金估算表

3.借款还本付息计划表

4.项目总投资使用计划与资金筹措表以上表格是投资人进行投资决策的重要依据之一。

以上表格是投资人进行投资决策的重要依据之一。

一、以上四张表需要能回答什么问题

（一）总投资估算表

1.建设这个项目需要投资多少？——总投资

2.主要的资金投向哪里？——总投资表里各项费用是多少

3.通常建设项目可行性研究阶段对投资估算的准确度要求（即允许误差率）为±10%以内

（二）流动资金估算表

1.需要准备多少流动资金？

2.铺底流动资金准备多少？

3.流动资金贷款额是多少？

4.注意：外商投资项目，总投资估算表按全部流动资金计算；内资项目按流动资金的30%估算。

（三）借款还本付息计划表

1.贷款或对外借款有多少？

2.建设期间需要准备多少利息？

3.运营期间贷款偿还计划怎样？

4.注意：建设期利息包括银行借款和其他债务资金的利息，以及其他融资费用，其他融资费用是指某些债务融资中发生的手续费、承诺费、管理费、信贷保险费等。

（四）项目总投资使用计划与资金筹措表

1.资金的投资进度（换句话说，得告诉投资人在什么时候准备多少钱）

2.一般是按年度进行估算，对于有些项目也可以按季度，按半年估算。

3.对于给实际投资人测算时，需要根据进度计划表做出分月的投资计划表。

二、总投资估算表需重点关注的点

投资估算表是第一张表。

（一）编制依据

1.工程技术人员提供的工程量清单

工业项目：按车间/工序提供

农业/旅游项目：按功能分区项下的主要建设内容来提供

建筑项目（如场馆/康养等）：按单体建筑物/单体工程下的不同功能分区提供

2.设备工程师根据工序/车间/建设内容提供的设备表

3.其他辅助工程提供的设备/设施/安装工程的内容

4.土地取得的相关费用

5.二类费用（工程建设其他费）的测算依据

6.基本预备费的测算比例依据

（二）实际操作过程中主要数据怎么获取

1.工程单价

一般有几种做法：

（1）参考类似项目、类似工程标准的工程造价，再结合项目自身情况进行调整。——需要平时有效积累

（2）根据业主提供的前期投入相同/类似工程的实际造价（有了就要及时留存）

（3）找造价师要数据或去造价信息网查指标

（4）找朋友/同事/认识的人/请过的专家获取——平时要储存，用时才会余额有效

2.设备价格

一般有几个渠道：

（1）企业已经有合作意向的设备供应商提供的报价

（2）根据已有类似项目的设备价格——平时要做有效积累

（3）网上搜索设备供应商，直接联系取得报价

（4）利用积累的人脉资源（也就是平时积累的数据的人/行业专家）

（5）常规设备可依据《机电产品报价手册》，每年都出新书，可以买来参考（太贵，咱们现在用的少，投入产出不成比例）

3.安装工程费

原来设备与安装是分开报价的，目前只有大型设备才会分开报价，如锅炉、电厂冷却塔、天车、需要打基础或者吊装的设备。设备安装费根据设备安装难度不同费率不同，从1%-30%，甚至50%的都有，这个要结合设备实际情况。

（1）常规设备我们一般取3-5%的安装费

（2）水/电/暖等辅助工程一般渠道20%左右的安装费

（3）有些设备不取安装费，如是实验室/化验室的小型仪器，通信类项目等。

（4）注意：设备安装费是取设备的原值（也就是要扣除进项税和设备运输费的）

4.土地费

土地使用费构成：

（1）土地招拍挂价格

（2）契税：工业用地契税按4%测算；基数为

（3）印花税：

税率分为四档，0.05‰(借款合同);0.3‰(购销合同、建筑安装工程承包合同、技术合同);0.5‰(加工承揽合同、建设工程勘察设计合同、货物运输合同、产权转移书据、营业账簿中记载资金的账簿);1‰(财产租赁合同、仓储保管合同、财产保险合同、股权转让书据)。

（4）房产税（每年都要交，建设投资应考虑建设期缴纳金额）

（三）总投资估算构成

按照费用性质划分：包括建设投资，建设期利息，流动资金。

如下图：

建设投资＝工程费用＋工程建设其他费用＋基本预备费＋涨价预备费（建设期短（≤3年）的不计算涨价预备费）

具体步骤：

1.分别估算建筑工程费、设备购置费和安装工程费；
2.汇总分项工程费用，加总得出项目建设所需的工程费；
3.在工程费用的基础上估算工程建设其他费用；
4.以工程费用和工程建设其他费用为基础估算基本预备费；
5.在确定工程费用分年投资计划的基础上估算涨价预备费（建设期3年以上估算）；
6.加总求得建设投资。

河北润扬项目管理有限公司合伙人