毕节市耕地占用税法(各地耕地占用税)

为贯彻落实《国务院办公厅关于压缩不动产登记办理时间的通知》(国办发〔2019〕8号)、《省人民政府办公厅关于印发贵州省优化不动产登记流程进一步压缩办理时限工作方案的通知》(黔府办发〔2019〕1号)、《毕节市优化不动产登记流程进一步压缩办理时限实施方案》等文件关于“全面梳理、分类汇总历史遗留问题，对于因行政监管不到位造成的历史遗留问题，不能把责任推到群众、企业，要抓紧研究制定具体措施，及时为群众、企业办理不动产登记，切实保障人民群众合法权益”的要求及精神，处理好不动产登记历史遗留问题，根据市政府工作安排和不动产登记工作实际需要，为切实解决我市不动产登记历史遗留问题，进一步优化营商环境，我局代拟了《毕节市不动产登记历史遗留问题处理意见(征求意见稿)》。根据《贵州省行政规范性文件制定和监督管理规定》(第192号)的有关规定，现将文稿《毕节市不动产登记历史遗留问题处理意见(征求意见稿)》在毕节市人民政府网上公布，广泛征求社会各界的意见，请社会各界提出宝贵意见，以便进一步做好修改完善工作。现将有关事项函告如下:

一、公开征求意见时间

2020年9月15日至9月28日。

二、反映意见方式

(一)微信留言。关注“毕节市人民政府网”微信公众号留言，微信号wbj0857。

(二)网站留言关注毕节市人民政府(http://www.bijie.gov.cn)进入“民意征集”专栏留言。

(三)联系电话。联系人:吴松;电话:0857-8253346。

(四)电子邮件。392545671@qq.com。

附件:毕节市不动产登记历史遗留问题处理意见(征求意

见稿)

毕节市自然资源和规划局

2020年9月15日

毕节市不动产登记历史遗留问题处理意见

(征求意见稿)

为贯彻落实《国务院办公厅关于压缩不动产登记办理时间的通知》(国办发〔2019〕8号)、《省人民政府办公厅关于印发贵州省优化不动产登记流程进一步压缩办理时限工作方案的通知》(黔府办发〔2019〕1号)、《毕节市优化不动产登记流程进一步压缩办理时限实施方案》等文件关于“全面梳理、分类汇总历史遗留问题，对于因行政监管不到位造成的历史遗留问题，不能把责任推到群众、企业，要抓紧研究制定具体措施，及时为群众、企业办理不动产登记，切实保障人民群众合法权益”的要求及精神，处理好不动产登记历史遗留问题，提出如下意见:

一、处理原则

(一)积极主动作为，维护群众合法权益

2018年5月，《中共自然资源部党组关于开展不动产登记窗口作风问题专项整治工作的通知》(自然资党发〔2018〕7号)提出，对于分散登记时期因相关管理环节不完善、不规范导致的历史遗留问题，要积极主动与规划、住建等部门会商研究，报请人民政府出台政策及时解决，满足群众正常办证需求。分散登记历史遗留问题久拖不决，对于不组织研究，不上报政府，造成严重后果的，对有关责任人要严肃处理。

(二)尊重历史，实事求是

2017年4月，国土资源部办公厅《关于全面排查不动产登记“中梗阻”问题的通知》(国土资电发〔2017〕13号)指出，“关于历史遗留问题，要本着尊重历史、面对现实、信守政府承诺、维护群众合法权益的原则，将登记发证与处理历史遗留问题分开，结合具体区域、具体案例，提出问题清单，提请政府专项研究解决。只要权利人拥有合法的权属证书，都要认账，并及时办理不动产登记”。

二、处理范围

2016年9月30日，开展不动产统一登记前，在国有土地上已开发建成且销售或投入使用的项目(房屋)和个人自建房，因各种历史原因，造成相关权利人的不动产登记无法办理的，列入本意见处理范围。

三、合理分类，处理意见

(一)国有土地上建设的房屋所有权已经登记、土地使用权未登记的不动产统一登记问题

1.在国有土地上建设的个人住宅及单元楼，未查到土地权属来源文件或无相关土地权属档案资料，依法取得“房屋所有权证”，房屋权利人申请不动产登记的，不动产登记机构进行权籍调查后，按程序公告，公告期满无异议的，国有建设用地使用权性质按划拨确定，土地用途由自然资源主管部门依据房屋登记用途确定，按现房屋权利人拥有国有划拨建设用地使用权及房屋所有权予以登记，单元楼土地使用权人确定为“全体业主”，不再单独办理国有建设用地使用权首次登记。原房屋所有权证用途登记为商业(门面)的，按商业性质评估，全额补交土地出让金后办理登记，土地性质为国有出让，房屋为商业。

2.在国有土地上建设的个人住宅及单元楼，土地有划拨权属来源文件未办理“国有土地使用证”，依法取得“房屋所有权证”，房屋权利人申请不动产登记的，按现房屋权利人拥有国有划拨建设用地使用权及房屋所有权予以登记。单元楼土地使用权人确定为“全体业主”，不再单独办理国有建设用地使用权首次登记。原房屋所有权证用途登记为商业(门面)的，按商业性质评估，补交商住差额土地出让金后办理登记，土地性质为国有出让，房屋为商业。

3.在国有土地上建设的个人住宅及单元楼，土地有出让权属来源文件未办理“国有土地使用证”，依法取得“房屋所有权证”，房屋权利人申请不动产登记的，不再办理首次登记，按现房屋权利人拥有国有出让建设用地使用权及房屋所有权予以办理不动产登记。土地使用年限按出让权属来源文件下发之日起算，住宅不超过70年，商业不超过40年。

(二)已办理“国有土地使用证”，未办理“房屋所有权证”的，无法提供规划许可、规划认可、无竣工验收等手续及开发建设主体缺失或不具备资格的不动产登记问题

1.无法提供规划许可手续建设的房屋:由开发、建设的单位或个人向自然资源主管部门提出申请，对符合退让道路红线、蓝线，建筑间距、与油气管线及危险化学品生产储存设施之间距离相关规范要求，且不影响重大公共利益和公共安全，与周边用地和建筑物无利益纠纷或已协调解决的，由自然资源主管部门补办相关手续或出具意见。2003年毕节市规划管理部门未成立前已完工的国家机关、企事业单位办公用房，有合法权属来源的不再提供规划手续。

2.无法提供竣工验收备案手续的房屋:

(1)具备房屋竣工验收备案条件而未办理竣工验收备案手续的，满足以下条件后建设单位应将竣工验收备案手续报房屋建设主管部门备案，凭备案证明申请办理不动产权登记:

1)建设程序合法。

2)工程质量满足设计和规范要求。

3)质量保证资料完善，各方责任主体质量终身承诺书完善。

4)房屋沉降观测报告、房屋四大角垂直度检测报告等资料完善。

5)规划、消防、防雷、电梯、环境质量检查、强弱电等的合格意见书完善。

(2)不具备房屋竣工验收备案条件的，建设单位完善以下条件后，可委托具有相应资质的房屋安全鉴定机构或工程质量检测机构，对房屋安全状况进行鉴定，出具房屋安全鉴定报告书或工程质量检测报告，住房城乡建设主管部门对鉴定结果确认备案后，不动产登记机构凭备案意见书办理不动产登记:

1)建设程序合法。

2)工程质量满足设计和规范要求。

3)质量保证资料完善，各方责任主体质量终身承诺书完善。

4)房屋沉降观测报告、房屋四大角垂直度检测报告等资料完善。

5)规划、消防、防雷、电梯、环境质量检查、强弱电等的合格意见书完善。

3.产权人已办理“国有土地使用证”或土地权属来源合法，已经改建、扩建、翻建但无法提供规划、竣工验收批准核实、备案手续等原因造成无法办理不动产登记的(“有地无房”):由现住房权利人向自然资源主管部门申请补办规划核实认可意见。住房权利人完善以下条件后向住房城乡建设主管部门申请竣工验收备案:

(1)建设程序合法。

(2)工程质量满足设计和规范要求。

(3)质量保证资料完善，各方责任主体质量终身承诺书完善。

(4)房屋沉降观测报告、房屋四大角垂直度检测报告等资料完善。

(5)规划、消防、防雷、电梯、环境质量检查、强弱电等的合格意见书完善。自然资源主管部门、房屋建设主管部门按照当时有关规定依法处罚后就低标准及时给予补办规划核实认可，登记机构予以登记。

4.对开发建设主体缺失或不具备资格的不动产登记:2016年9月30日以前，开发建设单位主体缺失或不具备资格开发建设的住宅楼，产权人持“国有土地使用证”办理房屋所有权登记的，同一小区已经办理部分“房屋所有权证”的，参考办理。同一小区未办理“房屋所有权证”的，由现在产权人直接参考本意见第(二)条第1、2、3款以业主委员会或业主代表为单位申请完善手续后办理。

(三)因开发项目跨出宗地、“批少占多”及边界不清等原因无法办理不动产权证的问题

1.跨出宗地、占用出让红线外国有出让用地的:房屋等建筑物、构筑物落宗时超出本宗地界线占压其他出让土地，对占压的土地拥有一个或多个土地使用权人的，由占用方和被占方协商签订土地使用权转让协议，缴清税费，自然资源部门核实界线后，分别办理国有建设用地使用权变更登记。变更后土地使用性质、用途、使用年限等使用属性与原宗地保持一致。

2.占用出让红线外划拨国有建设用地的:由占用方和被占方就土地占用事实协商达成一致，签订协议后，由被占方按程序向人民政府提出收回被占用部分土地使用权的申请，经人民政府批准后，自然资源主管部门以协议出让方式将占用部分土地使用权按原出让合同约定的相关指标与占用方签订《国有建设用地使用权出让合同补充合同》，并按原出让合同约定的地价标准计收土地出让金后，分别对占用方及被占方办理国有建设用地使用权变更登记。变更后土地使用性质、用途、使用年限等使用属性与原宗地保持一致。

3.跨出宗地占用红线外集体土地的:超出本宗地界线占压集体土地的，由自然资源主管部门按现状进行权籍调查后，按程序公告，公告期满无异议的，对房地产开发者超占部分依法作出罚款，以原《国有建设用地使用权出让合同》约定的地价标准计收土地出让金，办理国有建设用地使用权变更登记。变更后土地使用性质、用途、使用年限等使用属性与原宗地保持一致。原人民政府已认定属于小产权房的，不适用本条意见。

(四)房地用途登记不一致问题

涉及房地登记用途不一致的，由自然资源主管部门依据房屋登记用地确定土地用途，按现行地价标准评估，补交差额土地出让金后办理不动产登记。有证据证明原用途登记有误的，应依法办理更正登记。

(五)补缴土地出让价款或相关税费的问题

产权人办理不动产登记，无法提供土地出让金票据，由自然资源主管部门出具出让金是否缴清认定意见，认定意见载明出让金已缴清的，不动产登记直接办理，对开发建设及个人单位欠缴土地出让金及相关税费的，由自然资源、住建、税务等相关部门书面通知开发建设单位及个人限期缴清土地出让金及相关税费(税费依据税法规定缴纳)，并通过政府网站、当地报刊媒体公告催缴。经公告催缴三个月后仍未缴清的，相关部门可通过司法途径依法继续追缴其欠缴的土地出让金及相关税费。

按划拨土地登记的拆迁还建住房和行政机关、企事业单位出售的公有住房以及符合划拨供地目录的其他住房转让，导致住宅划拨土地使用权转让的，按住房成交价格(税务部门计征契税价格)的1%补交土地出让金后，登记为国有出让用地，用途为住宅。

(六)已购公有住房、房改房、集资房、安居房不动产登记

1.对于符合上市交易条件，且土地性质为划拨用地的已购公有住房、房改房、集资房、安居房等不动产，已经取得“房屋所有权证”，买卖时卖方按房屋成交价(税务部门计征契税评估价)的1%缴纳土地出让金，土地使用年限和起始终止日期统一按第一户补交出让金的使用年限和日期为准，为了提高办事效率，不再办理审批手续和签订土地出让合同，不动产登记机构办理相关登记。对已补交土地收益的房改房上市交易时不再另行收取土地出让金和所得收益。

2.在原划拨土地用途为教育、医疗卫生、办公、工业、商业、综合用地等用途的宗地内已建的已购公有住房、房改房、集资房、安居房，可将这部分住宅用地按照原有规划条件反算用地面积，没有规划条件的，按楼栋现状合理性分割从原有宗地中分割出来，土地用途记载为住宅用地，使用权类型记载为划拨，剩余部分仍维持原用途。宗地权利人或宗地使用管理单位应积极配合做好宗地分割和国有建设用地使用权转移登记工作，由不动产登记机构直接办理。在宗地分宗完成前，不动产登记部门应以登记为共有宗地的方式开展不动产登记，若上市交易按本条第1款执行。

3.已购公有住房、房改房、集资房、安居房共用宗地分割时，对无用地审批手续宗地面积确定:

(1)有小区封闭界线的，以小区封闭界线确定宗地面积。

(2)无小区封闭界线的，由不动产测绘机构按独栋楼进行实地勘测。

4.行政事业单位、国有企业为改善职工住房建设的集资房、安居工程等，土地性质为划拨用地的，已出售给职工但未办理土地、房屋登记且符合城市总体规划的，购房者凭购房合同(协议)、完税凭证及建设单位的确认证明，不再履行相关审批手续，直接办理产权证。其房屋上市交易时，按本条第1款规定办理。

(七)已办理“国有土地使用证”、“房屋所有权证”但无法找到登记档案的问题

1.产权人持“国有土地使用证”及“房屋所有权证”，申请办理转移、变更等不动产登记，无法找到原证书登记档案的，申请人能提供或不动产登记机构能查询到土地权属来源文件的，不动产登记机构按照权属来源文件批准的内容进行登记，需要权籍调查，由产权人申请进行权籍调查后公告，公告无异议或异议不成立的，权属来源文件没有载明批准用途的，按自然资源主管部门确定的用途进行登记。

2.建设工程规划许可证和房屋竣工验收等资料遗失的，由相关部门为房屋权属登记申请人查档复印，并加盖印章，凭此复印件办理权属登记。

3.购房合同等遗失的，由原开发建设单位为申请人复印存根，并加盖印章，凭此复印件办理权属登记。原开发建设单位已不存在的，不动产登记机构应对申请人提供的资料进行调查核实，进行公告，并由申请人作出无产权纠纷的承诺后，方可办理不动产权登记。

(八)房地权利人不一致问题。

对已分别办理“国有土地使用证”、“房屋所有权证”，房屋发生转让并由买卖双方当事人按规定申请办理了房屋转移登记，但未及时申请办理土地变更登记，造成房地权利人不一致，现房屋权利人申请房地一体登记。按有关规定将两证收回，由双方当事人签署知悉该情况的具结书后，予以登记。如因原权利人下落不明等原因确实无法提供原土地使用证的，经查阅登记档案核实后，由不动产登记机构公告原证书作废，依据登记档案办理房地统一登记手续。

(九)宗地实际测量面积与土地批准面积不一致的问题

1.已取得“房屋所有权证”，宗地原四至、界址和批准文件一致，实际测量面积与批准面积不一致的，因原采用钢尺等简便方式进行测量的数据与现行测量工具测量的数据之间有误差，办理不动产登记时，以实际测量面积为准，但需按照本条第(2)款规定办理。

2.国有建设用地使用权人为个人的单体私宅用地，实际用地面积和用地审批面积的误差在3%内，且误差总面积不超过5平方米的;国有建设用地使用权人为开发企业或单位的开发项目，实际用地面积和用地审批面积的误差在1%内，认定为测量误差，按其实际用地面积进行不动产登记。其他情况按照“少不补，多要处”的原则办理，对于超占的用地面积，依照第(三)条第1款处理。

(十)原权利人无法履行法定义务的不动产登记问题

1.原权利人产权来源合法但没有办理任何产权登记，交易转让后，原权利人因死亡或迁移后无法联系的，需在政府门户网站发布不动产转移权利人缺失公告，同时在不动产所在地张贴公告，公告期满无异议或异议不成立予以登记。

2.原企业因破产、解散后原权利主体消失，不能协助办理不动产登记的，由不动产登记机构组织调查。产权来源清晰、合法，且有上级主管部门的，由该上级主管部门出具产权来源证明，购房者须出具相关承诺，由购房者凭原购房合同或买卖协议申请办理不动产登记。无主管单位或没有合法的权属来源证明的，需在政府门户网站发布不动产转移权利人缺失公告，同时在不动产所在地张贴公告，公告期满无异议或异议不成立予以登记。

3.开发建设单位已注销或变更的房屋。开发建设单位被吊销或注销、企业法定代表人失联的:其销售的房屋尚未办理权属登记的，由市场监管部门对开发建设单位是否已注销进行确认，业主委员会或业主代表向住建部门申请补办项目竣工验收备案，在不影响城市总体规划的前提下，自然资源主管部门按现状出具规划核实意见，对土地和房屋权属来源清晰、界址明确，申请登记的房屋在用地、规划、建设、竣工验收等文件批准建设范围内的，购房人可凭有效的相关材料直接向登记机构申请办理不动产登记，登记机构将登记结果函告相关职能部门，相关职能部门依职权做好有关工作。

开发建设单位仍存续，但存在违反《出让合同》、欠缴土地出让金和相关税费等违法违规行为造成无法登记的:按照群众办证与开发商违规违约行为分开处理的原则，购房人可凭有效相关材料直接向登记机构申请办理不动产登记，登记机构将登记结果函告相关职能部门，相关职能部门依职权做好有关工作。对开发建设单位及个人欠缴土地出让金及相关税费的，按本意见第(五)条执行。

(十一)自建房产权人持原国土局出具的票据前来办理不动产登记，应予以确认，直接办理不动产登记，不再履行审批用地手续，土地使用期限和终止日期统一按票据日期为土地使用权起始日期，住宅用途期限统一按70年推算。

(十二)本意见涉及的公告期限不少于15个工作日，公告平台为政府或不动产登记机构门户网站。

(十三)对集体土地上已经颁发房屋所有权证书的房屋，依据相关法律规定及国土资发〔2017〕108号文件“防止小产权房借不动产登记合法化”的要求，属于小产权房的不予办理不动产登记。

(十四)对城市规划主管部门确认的不符合规划的违法建筑，不予办理不动产登记。