恐怕有人一看标题就觉得我疯了，这还需要比较吗？
美国的土地是永久产权，中国的商品房的房产证上可是写着国有土地，有租期的，一个是私有制，一个是公有制，这还需要比吗？
为什么？请往下看。
01
土地为什么不是无价的
比较之前，先来看这个问题。
一块土地，在可预见的未来，甚至可以预期几千年，上万年，甚至几亿年，他依然有经济价值，你将土地卖给别人，那你和你的子子孙孙都将失去这块土地的价值了，那这块土地应该是无价的。
可是现实中，土地却是有价格的，有些土地还特别便宜。
比如，澳洲一个大型农场有20万公顷，售价7500万澳元，平均每平米合计人民币一毛八分钱。一亩地才卖124元人民币。
离地球灭亡还有几十亿年吧，一年一平米产出1毛钱，一平米也得值几亿啊，为什么一平米只卖一毛八？
我们再来看两个城市的房价。
香港的房子也有使用时间，主要是七十五年为主，比大陆的七十年多五年，但香港的房价却比同为大城市的东京要高几倍，而东京的土地产权可是永久私有的。
图：香港房价
要搞清这个问题，就需要回到一个经济学的基本概念，那就是贴现率。
贴现率是什么意思呢？：“未来价值在今天看来打折的程度。”
比如，我说明年给你一台八千块的苹果手机，那你也许会说，要不现在给我吧，明年太久，换成钱给我四千吧，那你对明年这台手机的贴现率就是50%。
因为人们总是倾向于越早消费越好，这是人在消费上的时间偏好。明年的手机就不一定是今天的手机了，明年才能拿到就充满了巨大的不确定性，人们倾向于早一点消费，以对抗未来的不确定性。
如果我选择晚一点消费，进行储蓄存在银行，那有人借你的钱去淘宝买东西，他就需要支付利息给你，我晚一点消费就需要有补偿，你早一点消费就要付出代价。
土地一万年后的价值，在我们心里，无限接近于零，没有人在乎一万年后会发生什么，所以人们在销售土地时，并不会思考一万年以后的事。
但将这个时间缩短，越缩短，人们就越在乎。也就是说，当你购买了一块土地后，你的土地价值在你心里是逐年下降的，到一定时间后，它就越来越低，以至你根本就不在意了。
再回到主题，大陆七十年的产权，香港七十五年的产权，与美国日本的永久产权，对于购买土地的人有价值上的差异吗？当然有，但并不是特别大，因为他的价值会随着时间不断下降。
再加上香港与大陆政府均已承诺，商品房到期土地也不收回，这样的差异就更小了。
图：中国民法典相关之法规
要不要缴费和续期的费用是多少是一个未知数，未知就代表不确定，但这个不确定在很多人心里的价值已经在贴现率的作用下，变成很小。
那么香港是如何解决土地到期的问题？香港的处理方式是土地自动续期，期限同上一次土地批租年限。
续期不需补交地价，仅需每年缴纳新地税，标准为年度差饷的3%。实际征收额极低，一年只有几百块。中国大陆很有可能学习香港模式，毕竟整套土地批租模式全部是复制香港的。
理解了贴现率，你就会明白，光从七十年、七十五年年产权与永久产权来对比，二者并不会产生我们想象中那么大的差距。
02
美国为什么住房自有率这么低
美国的房子其实不太贵，大多数普通城市，十几二十万美金可以买一个200平米的独栋别墅，中国不少县城，卖的价都远比这个高，美国人均收入3500美金，各州房子的中位数房价大约也就是十几万美金，一年的收入就能搞个首付，利率还不高，但美国的住房自有率却很低，这是怎么回事呢？
“美国房屋自有率却在不断下跌,近几年只有60%左右的人拥有自有住房,其余人选择租房居住。美国人口普查局公布的数据显示,2015年第二季度美国自有住房率为63.4%。”
美国还是一个资本主义国家，搞了二百年的市场经济了，一代一代传承下来，这个房子可不少，中国就搞这么些年的市场经济，各地都出现不少中产家庭可以让下一代有一两套房子，怎么美国还有这么多人没房子呢？
有人说，美国人喜欢迁徙，喜欢自由，不喜欢被房子困住，在我看来，这只是表象，内在的原因是什么呢？
今天我们先来讲第二大原因，那就是遗产税。
1916年，美国开始正式开征遗产税，1916年的时候税率是16%，到1935年，到了70%。美国公民死亡后不管他的遗产在地球上任何一个角落，他的继承人，有义务申报遗产总额并缴纳遗产税。（持有绿卡，享受美国政府福利的也算）。
美国历史上一位富豪，大家耳熟能详的约翰·D·洛克菲勒。他去世的时候，70%的财富被美国政府没收，征收的名义就是"遗产税"。美式打土豪，当年也挺狠的。
图：美国当年首富洛克菲勒
美国的遗产税法还有一条规定：受益人必须先纳税，再办理遗产继承。
在纽约的长岛有一座美丽的庄园，房子依山傍海，风景迤逦，属于美国美国总统希思福，希斯福总统死后，他儿子居然拿不出钱来缴纳遗产税，像这种豪宅，一时半会儿还不容易脱手，只好将祖宗辛辛苦苦攒起来的家当捐献了出去。
2000年时，美国遗产在财产65万美元的以下的，免征遗产税，超过65万美元以上部分才开始计税。按照17个档次，递增计税。税率最低18%，最高档是300万美元以上，税率高达55%。
大家会说，这只是征富人的税啊，65万美元，这可是一笔大钱。
很多吗？今天中国北上广深的家庭，哪个家庭的房子不值65万美元呀？更何况，美国计算遗产税，不光计房产，还包括土地、股票、共同基金、退休帐户、银行帐户、拥有的公司、有价值的收藏等等。
美国这么发达的社会，老百姓达到这个标准并不难，但事实是，开征遗产税后，美国人交遗产税的人确实是极少数人。
纽约大学法学教授莉莉·巴切德尔（Lily Batchelder）在布鲁金斯学会（Brookings Institution）发表的一篇论文中估计，2020年美国人预计将继承7640亿美元的遗产，但平均需要缴纳的遗产税仅仅为2.1%。（这时的美国遗产税起征点已大幅调高到1100万美元了）
事实的真相是，美国人为了不交遗产税，会在生前通过各种手段将遗产控制在政府的标准线内，谁愿意死后财产充公呢？大额的房产自然能少置办就少置办，所以美国人买房投资的人极少。
你想一下，如果你买套房，这套房天天涨，你会不会慌了神，涨到遗产税标准了怎么办？不管他，卖了，用掉再说。遗产税就能有效地人为制造出大批的市场的卖家。
可惜中国人不懂啊，跑到美国去还是买买买，以为房产可以保值增值。
中国国内曾经曝光过一个案例，一位中国企业家自从2009年开始就陆陆续续在美国买房，截至曝光日，他总共在美国买了20套住宅。
他去世后，他儿子跑来美国继承这些房产，准备套一部分现出来。
到了美国他儿子惊讶的发现老爹当初购买的房子其中4套由于没有支付每年的房产税，房子已经被当地政府没收了。
剩下的16套美国房产则需要缴纳40%的遗产税才可以过户，儿子欲哭无泪。
为什么要交这么多呢？
因为绿卡居民的遗产税起征点才6万美元。
坑死你们这些老外没商量。
更为奇葩的是，为了防止通过生前赠予以及将遗产以信托的方式转让给子女的下一代或几代，从而逃避遗产税，联邦政府又相继开征赠予税和隔代遗产转让税。
美国联邦税局IRS认为如果大家都隔代相传的话，就有一代IRS收不到税，所以IRS就要加收一个隔代赠与税，税率为50%。
假设张先生夫妇除了遗产免税额外还有250万想传给孙子女，若张先生未做任何遗产规划，这250万先要交125万（50%）的遗产税，剩下的125万要再交62.5万（50%）隔代赠与税。孙子女拿到手的只有625,000，也就是说四分之三给了IRS，四分之一归孙子女。IRS成为大赢家，牛逼不牛逼？
那美国人怎么留钱给子女呢？
搞信托，每年利用赠予税免税额度给子女买保险产品等。想像中国这样，买套房子给子女，那是不行的，税局饶不了你。
最为荒唐的事情发生在2010年。
。《经济增长与税收救济协调法》规定，如果在2009年之前没有出台新的法案，遗产税于2011年恢复征收。这也造成了2010年的美国遗产税被开了“天窗”，即在这一年去世的富人后代继承的任何遗产都不需要缴税。
美国有钱人这一年心里一定五味杂陈，我要不要选在这年死了算了呢？
我们想象一下，如果某国决定在2025年也征收遗产税，到了2024年时，会不会有一批人在思考，我要不要提前死了算了？
遗产税这种荒唐的共产税，浓眉大眼的美国居然取消不了，当然要拜民主党之赐了，因为向有钱人征税是民主党二十世纪以来的核心主张。
中国当下还没有推行遗产税，从这点上看，房子能保住的希望就大于美国。
03
更牛逼的房产税
当然美国还有对房子私有产权侵犯的另一种管制，这个就更厉害了，他叫房产税。听说中国也马上要实施了，下一章，我们就来讨论一下，房产税为何对产权的侵犯比遗产税还要牛逼。
未完待续。
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