房产税计税依据扣除折旧(房地产计提折旧后房产税计税依据)

以公允价值计量的投资性房地产，是否可在税前扣除折旧？

案例解析

A公司为增加报表利润，拟将账面上现存的固定资产（房屋）对外出租，转入投资性房地产，以公允价值计量，增加资产账面价值。但税务人员提出，以公允价值计量的投资性房地产，未在账面计提折旧，因此也不能在企业所得税前扣除，会损失部分税金。

问答

问：该税务人员意见是否正确？

答：不正确。根据企业所得税法及其实施条例，固定资产可以计提折旧，没有明确投资性房地产不属于固定资产。因此，投资性房地产可以按照历史成本计提折旧（作为税会差异）。

企业所得税法实施条例第59条规定，固定资产按照直线法计算的折旧，准予扣除。即，计算折旧可以扣除，未要求计提，因此可以扣除。但实践中地区差异较大。

不允许扣除

无锡、北京、青岛

允许扣除

天津、广州、四川

实操指南

笔者经咨询毕马威会计师事务所、广东税务机关，均认可投资性房地产可依照固定资产或无形资产的折旧规定，按照历史成本计提折旧，在企业所得税税前列支。笔者又了解了万达集团对于自持商业作为公允价值计量投资性房地产税前扣除折旧的情况，也是按照历史成本计提折旧。

从法理上说，根据企业所得税法对固定资产的定义，并无明确规定将投资性房地产排除在外。且采取成本模式计量的投资产房地产依然可以按照税法规定计提折旧。在计算应纳税所得额时，企业财务、会计处理办法与税收法律、行政法规的规定不一致的，应当依照税收法律、行政法规的规定计算。

因此，无论会计上投资性房地产用何种模式进行后续计量，理论上，投资性房地产在税务角度的实质应为固定资产的一种，可依照税收法规对固定资产或无形资产的折旧规定，按照历史成本计提折旧并税前列支。

实操中，不同地方的税务机关对投资性房地产税前扣除折旧的执行口径不一致。例如安徽国税网站解答（《安徽省国家税务总局12366咨询热点问题解答（2018年2月）》，但目前安徽网站上已撤下该解答），认为公允价值计量的投资性房地产不能税前扣除折旧。

政策依据

《企业所得税法》“第十一条 在计算应纳税所得额时，企业按照规定计算的固定资产折旧，准予扣除。

　　下列固定资产不得计算折旧扣除：

　　（一）房屋、建筑物以外未投入使用的固定资产；

　　（二）以经营租赁方式租入的固定资产；

　　（三）以融资租赁方式租出的固定资产；

　　（四）已足额提取折旧仍继续使用的固定资产；

　　（五）与经营活动无关的固定资产；

　　（六）单独估价作为固定资产入账的土地；

　　（七）其他不得计算折旧扣除的固定资产。”