买房的底层逻辑是什么？对于大多数人而言，买房简单来说就是为了增值，依靠房价的上涨来促使自身财富得到提升，如果每年的增速大于通货膨胀，就不容易亏钱。

基于这样的市场预期，我们必须承认一个现实，那就是房子已经掺杂了物质因素，或者说在“买房赚钱”的环境冲击下，房子表面是居住需求，实则演变成了刚性需求，例如婚恋、上学等，拥有一套属于自己的房子，是无数人组建家庭的基本前提。

客观来说，早买房的人通过房价上涨有了弯道超车的机会，但后来者却苦不堪言，从2008年开始，房价就踏上一发不可收拾的“上涨路”，对比房价涨幅，居民收入却“停滞不前”，公开数据显示，房价收入比在1:9.3，相当于要支付高出收入10倍的房价。

因此，对于城市白领、农民工、毕业生、外卖快递员来说，在没有收入支撑的前提下，他们只能选择“租房住”实现城市生活。所以说，不是因为刚需消失，而是因为这样的价位大家都买不起，“租房住”才是真正的楼市刚需。

据近期的中国城市租住生活蓝皮书，指出到2030年，城市租房人数将突破2.6亿人，还有58%城市租客将通过租房来组成“小家”。可以得出一个结论：未来租房人会越来越多，且接受租房结婚的人也将越来越多。可能有人会觉得搞错了，但事实上，过去大家拼尽全力买房让市场“偏了轨道”，如今通过国家祭出的相关措施不断纠偏，房地产正在朝着健康平稳发展方向、实现人人住有所居而继续努力。

保护租房人利益？新规则再出，2022年起，房租一律“这样”收取

一方面，住建部长王蒙徽提到，将以发展保障性租赁住房为重点，进一步完善住房保障体系，增加保障性住房的供给，努力实现全体人民住有所居。不仅如此，在同步做好保障性租赁住房建设时，应统筹解决新市民、低收入困难群众等重点群体租赁住房问题，城市住房租金年度涨幅不超过5%，意味着，从明年起房租一律“这样”收。

另一方面，虽然住房租赁市场潜力大，但因为长期缺少规定约束乱象丛生，租房过程中大家或多或少都遇到过乱涨租、被黑中介赚差价、被无理腾退等问题。

为了保护租房者权益，2020年住建部就《住房租赁条例》向社会征求意见，目前全国多个城市积极响应，紧锣密鼓制定并推出地方规则，而在近期，北京《住房租赁条例（草案）》率先提交审议，对“黑中介”、哄抬租金、虚假房源等租赁乱象都作出了回应。

按照专家分析，正常程序下，地方规定提审一般三至六个月后会公布并实施，所以最迟到第二年年中，该规定会正式实施，作为省会城市，也会给全国其他城市做到表率作用。房东和租客注意，2022年租房“新规”要来了，尤其是租客，租金、押金都有了明确规定。

第一，租金问题：租金显著上涨时，有权通过“限租金”等措施进行干预

其实，无论是限租金，还是租金指导价，与限涨限跌一样都是为了稳定房市的价格体系，跟前文提到的年租涨幅不炒5%，是同样的道理，将有效防范了房东或中介乱涨租的可能。在一些国家，限租金已经被证实可行，比如德国近半人都在租房，为了缓解租房系列问题，当地强制要求，房租三年内涨幅不得超过15%，租价参考当地“租金指导价”，最高不能超过指导价20%，超过了就属违法。

有声音却质问，如果租价不符合房东预期，他们抱团不出租怎么办？其实房说君认为，既然高层坚定了整治这一市场的决心，我们就不必悲观没房子租了，因为各地已经在加大租赁房供应，从源头入手稳租金，比如杭州供应不少于30万套，深圳筹建不少于40万套（间）。

第二，押金问题：最高“押一付三”且资金需监管

规定提出，租赁企业向承租人收的押金一般不得超过1个月租金，单次收取租金的数额，一般不得超过3个月租金。同时资金都需纳入第三方监管。

长期以来，一些中介和二房东手握大量房子并出租获益，一边高价向业主收购房子，另一边通过押二付六、租金贷等交易规则，让刚出社会的年轻人深感资金压力，然后拿着钱又去扩充市场，显然这对租客来说非常不利，轻则双方矛盾激化，如果二房东拿着钱跑路，很可能租客还要维持付出沉重的结果。房说君看来，此举有利于维持承租和出租双方的正当利益。

租金押金问题管起来只是第一步，新规则还明确了几项核心内容，比如室内装修空气质量不达标的房子、厨房和地下储藏室等非居住空间，不得出租用于居住；比如虚假房子应该及时屏蔽；比如不得断水断电驱赶租客。

事实上，租赁市场不同于商品房，对于市场管理，各地不是很积极像在例行公事，但是随着多地遭遇长租公寓爆雷事件，促使租房“新规”频率加快，不同以往，这是会是对租赁市场“真刀真枪”的进行。毫不忌讳地说，如果国家能监控了租金、押金这2笔钱，就能为规范租赁房市场踏出坚实一步，让白领、年轻毕业生、外来工等对高房价望而却步的人，从中受益。

房屋出租新规下发，对于4类人而言，心情或悲喜不同

1暂时买不起房的人。虽然在城市工作，但年轻毕业生、白领等群体，确实没有足够能力买得起房子，所以居住只能选择租房，但租别人的房子，自然要受别人的“制约”，比如涨租。在租金设定天花板后，即使他们暂时买不起房，也不用再怕租房上花掉太多的成本了。

2普通刚需。过去这部分群体通常是最“着急”的一类，一边受婚恋、生育压力影响，另一边认为租房没有归属感，不愿花钱在租房上，所以容易冲动入市。随着限租金，租房保障增加，这些人可能慢慢选房看房，不用急于一时了。

3持有多套房炒房客。过去乘着上涨势头，炒房客倒买倒卖赚了一笔，但现在国家摁住了高房价，还用多重限制围堵炒房问题，部分炒房客转做房东想从租客上继续赚钱，但如今租金限涨，各地增加的公租房也越来越多，恐怕以后想出租就更难了。

4房产租赁中介。跟买房一样，租赁中介都是从租客和房东两头获得提成，但租金受到上涨限制后，房东到手租金减少了，提成自然也会受到影响。

房说君有话说，租房才是楼市刚需，这2.6亿的租房人群，他们之中，既是国家珍贵的劳动力资源，也是万千家庭的“顶梁柱”，国家能直击黑中介、租金等乱象，显然已经动了真格，我们有理由相信，租房市场的越来越规范，能让他们住上称心的房子。