物业管理公司行业类别(物业服务公司属于行业类别)

一、物业管理纠纷的类型

物业管理纠纷一般是指自然人、法人、其他社会组织、国家有关行政管理部门相互之间在物业管理的民事、经济、行政活动中，因对一项与物业有关或与物业管理服务有关，或者与具体行政行为有关的权利义务有相互矛盾(对立、对抗)的主张和请求而发生的具有财产性质的争执

社区内的物业纠纷一般是非对抗性的，因为社区各相关主体互相之间存在着程度不同的依存合作关系，利益也有一定程度的交织。

（一）按纠纷内容划分

1、由于开发商前期开发遗留问题引发的纠纷:如部分开发商在销房过程中涉嫌虚假广告的宣传和欺骗消费者的行为时有发生，针对物业的环境、周边配套、绿化、面积、设施、设备等方面的宣传与实际不相符;而部分房屋建造质量、结构、材料等产生问题，一时难以解决，引发和激化矛盾和纠纷。

2、由于物业管理不到位引发的纠纷:如业主和物业管理企业对物业管理中的“四保二管”(即保修、保洁、保安、保绿和停车管理、对违法行为的制止和管理)工作要求、评价标准存在分歧。

3、由于物业管理缴费引发的纠纷:如部分业主欠缴物业管理费和停车费，使得物业管理企业与业主的矛盾扩大，甚至诉诸法院。

4、由于物业或个别业主违反法规引发物业的纠纷:如违反法律、法规私搭乱建、侵占公用部位、居改非、群租等，引起其他业主不满、引发纠纷、产生矛盾。

5、由于维修资金的使用和管理引发的纠纷:如有关使用的程序、标准和办法未经业主大会表决通过，就擅自动用维修资金;违反业主大会议事规则使服务公司用维修资金，在广告费、停车费等公共收益的归集和使用上，没有做到公开透明，引起矛盾和纠纷。

6、由于相邻关系的业主使用物业过程中发生的纠纷。如上下楼层业主在管道堵塞，需破墙维修或高空抛物侵害他人权益，影响他人人身和财产安全等问题，引发矛盾和纠纷。

（二）按纠纷主体划分

物业管理法律关系同其他任何一种民事法律关系一样，最终反应的仍然是人与人之间的关系，是物业管理法律规范调整之下物业管理主体之间的社会关系。从最简单的层面上讲，物业管理法律关系仅仅是业主与物业管理公司之间的关系。但是由于业主的范围是广泛的、数量是众多的，业主只能通过业主大会、业主委员会表达自己意愿，因此，又产生了业主与业主委员会的关系、业主委员会与物业管理公司之间的关系;除此之外，由于房屋开发建设的特殊和物业管理类别活动的庞杂，又牵涉到房地产开发企业、涉及到房屋行政管理机关以及向物业区域提供各种专业服务的有关单位。由此物业管理就成为由多重关系共同组成的统一体，物业管理法律关系的主体也因此表现得纷繁复杂。归纳起来，物业管理纠纷存在于:

1、业主与前期开发企业之间。

2、业主与物业管理企业之间。

3、业主与业主大会、业委会之间

4、业主、业公司主委员会与政府部门之间。

5、业主与业主之间。

二、物业管理纠纷产生原因

(一)物业管理企业的原因

1、定位不准确。很多物业管理企业缺乏服务意识，认为物业管理企业就是管理单位，“以我为主”的错误思想根深蒂固，服物业管理务态度冷漠，不主动与业主沟通，对业主要求、意见和建议不重视，对业主投诉不积极处理，甚至个别物业管理企业人员对投诉人进行打击报复

2、收费不规范。物业管理企业中存在乱收费的情况，维修收费标准不透明，收费不开具发票，物业管理收费与服务不对等，日常收费不规范等情况，引起业主的不满和抱怨

3、维修不到物业管理位。由于物业管理费收缴困难以及管理运作不规范等原因，物业管理企业对业主和居民的报修不重视，维修不及时，而相关专业技术人员的缺乏，使得维修质量难以保证，有时维修多次仍修不好，甚至个别小区物业还出现了“越修越坏”的情况

4、违法不制止。由于畏难情绪，并以没有执法权为借口，对小区中发生的违法搭建、居改非、群租等各类违法行为不主动加以协调和制止，疏于管理，使小区物业管理的矛盾扩大。更有甚者，极少数物业管理企业，为了获取非法利润，带头违规乱搭乱建，影响恶劣，引发不满。

(二)、开发商遗留的问题

1、开发商擅自改变规划。开发商出于自身利益的考虑，随意对小区的划分、公共通道的设置、小区绿地范围、周边的环境、停车位的设置等方面进行部分改动，使购房人的利益受到侵害。

2、开发商擅自占用公共部位。利用开发后先期进入的优势，对产权属于业主共有的物业管理用房、业委会用房、公建配套房、设备房、会所、门房间、类别车库等房屋和部位进行侵占，出租、收益。引起小业主的不满，成为发生矛盾和纠纷的导火线。

3、开发商擅自承诺没有兑现。在购房时候，开发商对小区环境、配套设施、管理模式、房屋设备、物业管理费等进行承诺，最后没有兑现而产生与业主之间的纠纷。

4、开发商建造的房屋质量问题引发纠纷。由于墙面渗水、管道开裂、房屋沉降等房屋质量问题，造成业主与开发商之间纠纷也不在少数。部分维修难度比较大，使得业主与开发商的矛盾和纠纷延续到今后的物业管理中，给物业管理带来不利的影响。

5、开发商未缴纳维修资金或擅自使用维修资金引发纠纷。由于在《安徽省维修基金管理办法》和《安徽省物业管理条例》归集和使用维修资金不规范，相关部门监管不到位，存在部分开发商挪用代收维修资金的情况，且收缴和使用不开具有效收据凭证，收缴率也不统一，随意挪用。随着房龄老化、设备陈旧，业主却被告知小区没有维修资金，或者所剩无几，或者无法申请专项维修资金，或者申请流程复杂，申请主体不愿意申请，或者物业公司有意避难不配合申请等等服务公司，引起纠纷和矛盾。

(三)、业主、业委会的因素

1、缺乏自律意识。部分业主将业主和物业管理企业的民事平等主体关系片面理解为自己就是小区的主人，而物业管理就是管家和保姆，物业管理企业就要唯我是从，对物业管理企业提出不切实际的要求，而属于对自己却缺乏有效的约束和自律，使物业管理的矛盾和纠纷频发。

2、缺乏责任意识。部分业主只知道享受《物业管理条例》和《上海市物业管理规定》所规定的业主的权利，而不履行业主在物业管理活动中的义务，如遵守《业主管理规约》规定，按时交纳物业管理服务费用、维护物业管理区域内公共秩序和环境卫生、主动配合筹集维修资金等。

4、缺乏法律意识。有的业主为了自己的个人利益，不惜违反法律法规中禁止损害公共利益的规定，擅自破坏承重结构、违法搭建房屋、侵占公有部位、存放易燃易爆物品、居改非、群租等。

5、业委会组建受阻扰。目前，业主大会、业委会组建过程中的矛盾和纠纷十分突出，相关单位各种推脱扯皮、踢皮球现象严重，在金寨县城区，新交付小区一年内都没有及时成立，有的甚至三四年都不成立；老旧小区业主大会、业委会换届改选，更是矛盾重重，部分业主为了一己私利，极力要进入业主委员会，只要是选举对其不利，百般阻扰、横加干涉，从而引发各类矛盾和纠纷。

6、业委会运作不规范。业主委员会在选聘物业管理企业、维修资金的使用、公共收益归集和小区改造项目的实施等方面越权情况时有发生。个别业主委员会在运作中，对须业主大会、全体业主决定的事项，不进行民主表决，擅自做主。对业主违反业主管理规约的事，却很少出面加以制止，对政府部门的指导和监督置之不理。对业主的意见和建议不及时采纳，缺少与业主的联系和沟通，引发纠纷。

（四）、有关部门履职的因素（至关重要）

1、政府部门不作为或乱作为。政府主管部门对小区内的物业管理活动有指导、监管、服务、处罚的职责，但现实却很难让业主和老百姓满意，究其原因，除了政府机构编制少，事务多之外，还有在部分政府机关工作人员中存在畏难怕事，不敢负责、懒政不作为的情况。也不排除存在各种利益关系，少数工作人员不依法办事，乱作为、乱行政

2、政府部门的职责不清。政府部门在小区物业管理中的定位和职责存在模糊不清的现象，有的事务几个部门都可以管，如居改非中的无证经营，县物业管理中心可以依据《物业管理规定》进行处罚，工商部门可以根据国务院《无照经营查处取缔办法》进行处罚;有的事务各部门都不管，如小区开发商解体后遗留的历史问题等，这就导致了有关政府部门之间多少存在互相推诿的现象，使纠纷得不到及时处理，易引发新的更大的矛盾

3、居委会工作的不适应。居委会作为基层自治组织具有对业主委员会指导、监督的作用，组织协调业主之间、业主、业主委员会和物业管理企业之间的纠纷。而由于居委会人员不熟悉法律法规，习惯于从经验出发，看似平息的一项矛盾，但又行业形成了新的纠纷，总体而言，居委会协调处理的效果不佳，矛盾纠纷解决率也不高。

(五)、法律法规的因素

1、缺乏可操作性的实施细则。国务院《物业管理条例》和《上海市物业管理规定》颁布实施后，规定了物业管理活动中的各个主体的权利和义务，规定了物业管理中的原则和要求，但对一些具体事务还需要有相关的细则和实施意见，如物业管理中小区划分的依据、小区业主要求不聘请物业管理企业采取自我管理、对物业管理企业的监管措施、物业管理矛盾纠纷的协调处置、对维修资金再筹集的执行、新旧物业管理企业、业委会的交接程序等等，都需要不断细化和完善

2、业主大会、公司业主委员会的法律地位不明确。按照国务院《物业管理条例》的规定，业主委员会是业主大会的执行机构，因此实践中有些法院认为它属于《民事诉讼法》中规定的“其他组织”。而另一些法院却认为业主委员会既不是法人也不属于其他组织，其根本没有诉讼主体资格。正因为业主委员会在法律上的尴尬地位，使法院在审理物业管理纠纷案件时，常常会遇到许多困扰。由此，就造成了同一类案件在不同法院之间“同案不同判”的局面，既不利于业主正确的维护合法权益，也影响了社会公众对法院司法权威的信赖。

（六）、其他相关问题

1、物业管理合同内容没有细化。目前大多使用的物业管理物业合同是物业公司编制的单方合同，未采用工商行政管理局推行使用的《物业管理合同》示范文本，合同内容华而不实，其中很多规定还需业主与物业管理企业协商，进一步细化和深化，特别是一些小区对附件中的服务内容和有关标准不重视，从而引发矛盾和纠纷。

2、物业管理消费观念要强化。近年来，宅改、拆迁福利体制下，业主在一定期限内免交物业服务费，政府替业主承担最基础的服务费，使得很多业主没有树立花钱买服务的意识。收费标准相对的服务标准又缺乏明确地衡量的依据，这就使得部分业主认为付费吃亏，产生少付费，甚至不付费情况下也能享受到服务的错觉，从而侵犯了物业管理企行业业和其他业主的利益。

3、在物业管理企业、业主委员会变更时发生的纠纷。由于前期解聘的物业管理企业或落选的业委会百般阻扰，拒绝进行移交，使新聘的物业企业或新选举产生的业委会无法得到相关的档案资料、印章等，甚至出现一个小区两个业委会、两个物业管理企业的怪现象，对小区的管理带来负面影响。

（原稿：邵开彬）

参考文献

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