一级土地整理(一级土地整理和二级土地整理)

城更/示意

01 让政策对号入座

虽说各个城市都有自己的一套城更政策，而且城市更新还分为旧村、旧城镇以及旧厂房改造，其中旧村村企合作改造项目是城更的主流模式，流程相对比较复杂，但这几种改造类型的逻辑框架大体都是一样的。

我们可以先从旧村改造项目的一般性规则入手，其他改造类型对比理解，融会贯通。

专项政策的学习不能东学一点，西学一点，而是要学会让政策对号入座。

规则政策

将政策放入图中对应的位置，再按照顺序进行学习，厘清各个模块之间的衔接关系。这里以广州市市级旧村改造项目城市更新政策为例，进行简单阐述。

02 前期工作三大点

首先是前期工作线，分三步走。

流程图

第一步是标图建库。标图建库是城更的第一步，入了库才符合城市更新条件，才能实施城市更新活动，才能享受改造优惠政策。广州市级政府没有专门出台标图建库相关系统政策，但标图建库是省级专项内容，现阶段可以只学习近期广东省出台的《广东省“三旧”改造标图入库和用地报批工作指引（2021年版）》。

项目符合改造条件准予入库后，第二步就可以引入市场主体进场开展前期工作。

这个在前期阶段引入的市场主体的叫法就比较多样了，比如深圳的申报主体，前期服务企业，东莞的前期服务商，广州的合作意向企业等等。

这些名头虽然叫法各异，但本质上都是代表着市场主体获得了在前期阶段介入城更项目，开展前期工作的合法身份。

另外这里要提一下，获得了前期主体身份，不代表着这个项目就百分百是你的了。当下的各城市的政策，几乎都会要求项目进行到某个节点后，再开启一次正式合作主体的公开招标。

例如在广州，合作意向企业完成基础数据摸查之后，村集体会再次组织一次公开招标，这次的中标企业可成为项目的正式合作企业。

当然了，获得了前期主体身份的企业，在后面公开招标中有极大的优势，基本上就是内定的中标主体。当然，被其他公司截胡的悲惨事件也发生过，可以搜索一下广州番禺石壁村旧改了解了解。

广州于2020年2月份出台的《关于进一步规范旧村合作改造类项目选择合作企业有关事项的意见的通知》（穗建规字〔2020〕16号），基本把这部分内容讲清楚了。

第三步是土地、建筑物权属数据调查。

这部分在政策层面重点关注土地权属类型，合法土地、合法建筑面积的认定标准。

至于调查相关指引和测绘标准，非测绘数据岗的朋友稍作了解即可。

风生所在公司某项目前段时间在开展全村数据摸查，我就过去帮了几天忙，那不是一般的辛苦，又让我回忆起以前刚做城更时入户带测时候的辛酸，有时间在公众号另起文章聊聊测绘日常。

广州市关于数据调查的政策可看《关于印发广州市城市更新基础数据调查和管理办法的通知》（穗建规字〔2020〕19号）。

第三步还会同步开展改造意愿征集的工作。

改造意愿征集涉及的知识点不多，一般在更新办法和补丁政策中会提及改造意愿完成的标准。

03 蛋糕也分三步做

完成以上三步前期工作后，城更项目的推进会分成两条线。

流程图

第一条线是方案编制和报批，也就是此前提的定蛋糕的工作，一般由规划岗、开发报建岗同事负责。这部分工作一般会分成三个阶段。

第一个阶段是初步论证，先把为什么做蛋糕、怎么做蛋糕的事情做初步阐述，讲得全即可，内容无需太具体。

深圳、东莞的单元计划，广州的片区策划方案，都是初步论证方案。

第二个阶段是具体论证，简单来说就是在初步论证的基础上做深化，同时开展各项专项评估工作，例如土壤、环保、交通等等。

这一阶段的侧重点在于规划层面的细化，一般都会涉及控规调整。深圳的单元规划（专规）、东莞的前期研究报告，广州的控规调整方案，都属于该阶段的成果。

第三个阶段是落地实施，本阶段侧重点在于拆迁补偿和回迁安置的具体落实，这一阶段的成果各个城市都称为实施方案。实施方案批复后，就代表项目的蛋糕基本已确定。

以上只是对这一条方案工作线的简单概述，该部分内容若要了解透彻，需要学习的知识很多，非规划设计岗的朋友们，可以在网络上搜寻已公开的实施方案，对照案例学习政策，比较容易理解。

广州市住建局2019年出台《关于城市更新方案审定事权委托下放的通知》（穗更新办〔2019〕4号）以及市规自局20年出台关于印发《广州市城市更新实现产城融合职住平衡的操作指引》等5个指引的通知（穗规划资源字〔2020〕33号），这两份通知的附件，包含了方案线的各个成果的编制指引和模板，其他城市也有类似的政策。

04 拆迁补偿-真正的考验

第二条线是拆迁补偿，这部分工作主要由驻场项目公司实施转化岗的同事负责。

流程图

拆迁补偿工作一般情况下都是在实施方案批复后启动，但从实操来看，我们可以通过预签约等方式提前开展拆迁补偿工作，当然前提是拆迁补偿标准已经经过表决同意。

预签约就是带条件生效的合同，简单来说就是合同会写明若实施方案批复或者其他条件达成，则合同生效。

拆迁补偿本质上是将不动产权益归集到市场主体，形成单一权益主体的行为。

从这句话出发，我们首先要明确有多少不动产权益，然后要知道该给多少才能让不动产权益统一归集到市场主体上，最后要拟定协议从法律上确定不动产权益归集到单一主体上。

明确有多少不动产权益（权属），简称确权。这部分在政策层面的知识点主要是村民的分类、合法建筑确认、户口确认及分户规则。

该给多少，指的就是制定拆迁补偿标准。拆迁补偿标准的制定现在主要分成两种模式。

一种是市场主导，该怎么赔，赔多少，完全由市场主体自行确定，政府不加以干涉；

另一种是政府指导，政府出台相关政策确定补偿原则和主要补偿标准，市场主体不得随意改动主要补偿标准，但可以根据具体项目适当调整。

最后一步是编制拆迁补偿协议并完成签订。拆迁补偿协议一般都由市场主体在合法合规的前提下自行拟定，政府一般不多加干涉。

但2021年11月初，深圳出台了《深圳市城市更新项目搬迁补偿协议示范文本（征求意见稿）》，目的是为了统一拆迁补偿协议文本。此举可规范城市更新项目搬迁补偿协议的签订工作，进一步加强对拆迁补偿工作的管控。

但后续是否能真正落实下去，对拆迁补偿工作会产生什么样的影响，会不会出台其他跟拆迁补偿工作相关的模板，其他城市政府会不会一起跟进，这些待时间来回答。

拆迁补偿是城更项目周期中时间最不确定的一环，政府此前加速推进城更行政裁决，现在有意规范拆迁工作各项标准，这些动作会不会让拆迁补偿的不确定变成可预测，从而加快城市更新金融、城市更新专业国企（功能性国企）的发展。这块是风生较为感兴趣的课题，本号会持续关注该课题内容，有兴趣的朋友们可以保持关注。

扯得有点远。拆迁补偿各个模块的知识点都是散乱分布在政府出台的综合性政策中，很少会有一份政策把拆迁补偿从头到尾讲完，朋友们可以对照上文说的几个主要内容，整理学习。

05 土地整理最后一步

实施方案获批，拆迁补偿工作完成后，前期主体正式晋升为实施（改造）主体。

实施（改造）主体既是市场主体确定项目当期土地权益的标志，又是政府城更计划管控的关键节点。

在深圳，实施主体的确认要经过城市更新主管部门的审核和公示，而广州在政策层面没有实施主体确认和公示的概念，但实操过程中，相关主管部门会给出当期用地拆迁补偿协议签订工作已完成的批复意见，作为后续用地报批的申请材料之一。

实施主体确认相关知识点一般都在综合性政策中，主要包含实施主体确认条件、报批报审流程等。

在成为实施（改造）主体后，市场主体须与主管部门签订项目监管协议（不同城市不同节点，留意一下当地政策即可，一般都是实施方案批复，拆迁补偿协议签订工作基本完成后签订）。项目监管协议中最重要的当然是安置资金的监管。

关于资金监管，各地城市一般都会单独出一份政策予以规范。政策中一般涉及两个主要内容，一个是安置资金的金额如何确定，另一个是安置资金的缴存方式。该部分政策不难理解，注意捋清各类要求即可。

一级土地整理最后一个难关是用地报批。用地报批是不少城更人的知识盲区，毕竟已到用地报批阶段的城更项目，特别是旧村项目并不算多。很多城更人都认为用地报批是顺理成章的事，拆迁补偿都搞定了，还怕你一个用地报批？

但用地报批其实是一级土地整理的重中之重，对项目的进度有重大的影响。

一是因为很多关于土地的历史遗留问题，都会在用地报批组卷过程中暴露出来，而市场主体是否有足够的专业度和经验能够解决这些问题，是能否顺利供地的关键；

二是因为用地报批组卷资料复杂，审批流程和时间较长，如果申请资料不全，错过窗口期，又得重头再来，而且这个阶段，开发商已经开始大范围支付临迁费，那耽误的时间，就是大把的金钱。

现在用地报批的难度有所下降。主要是因为广东省2018年2月出台了《广东省人民政府委托“三旧”改造涉及土地征收审批职权实施方案》（粤国土资三旧发[2018]13号），将三旧用地审批相关职权下放市级，程序没那么复杂了。

城更项目的用地报批一般会涉及集体建设用地转为国有建设用地、“三地”农用地转用、完善集体建设用地等类。风生后续会发文分享这块内容，这里不展开阐述。

广州这边关于用地报批可以看《关于推进“三旧”改造用地报批工作的通知》（穗规划资源字2019]189号）,重点关于组卷要求，从组卷要求中可以了解报批前所需资料，通过资料可以总结出哪些资料在前面的阶段就要开始关注和准备，这可加深对城更工作的理解。

以上是对各个节点专项政策的阐述，看到这里的朋友，感谢你的耐心观看。关于政策学习，做个小总结。

城市更新政策可以说是城更工作的内功心法，政策的背后是城更的运行逻辑，是城更的游戏规则。

但很多朋友学习城更政策仅仅停留在点的层面。比如只了解工作事项涉及的城市更新的单个知识点，或者是看看公众号关于最新政策和热点的解读，抑或是了解行业内几个典型城更项目在政策层面的运用和突破，这些都是属于在某个点上的理解。

但如果你想在城更更新工作上有所建树或者是更进一步，你必须搭建属于自己的知识体系，你必须把专业上的、岗位工作日常学习到的，以及某些专项工作的复盘和总结，这一个个的点，都放在自己的知识体系上，同时也要清楚这些知识点所在的位置，日积月累，就形成了你自己对城更的独特理解。

而如果你善于总结并乐于分享，你就能成为城更行业专业知识的创造者、传播者。

如果你善于将所学知识和思维运用到实际项目，形成对城更项目操盘的运营体系，那你就能成为城更一线工作的领导者。

除了学习政策，作为城更人，还得熟悉城更公司的架构组成和各岗位核心工作。