租赁属于什么经营类别(口才培训属于什么经营类别)

经营性租赁合同在《民法典》内并无明确体现，其仍然属于租赁合同，适用于租赁合同的规则体系。因而，对于何为经营性租赁合同的问题，很少有人提及，一般认为，经营性租赁，是指出租人将自己经营的租赁资产出租给承租人使用，由承租人支付租金的一种经济行为。事实上，经营性租赁是《会计准则》对租赁所做的分类。《企业会计准则——租赁》第5条规定：融资租赁是指实质上转移了与资产所有权有关的全部风险和报酬的租赁。第10条规定：经营租赁是指除融资租赁以外的其他租赁。

在笔者接触到的案件里，主要涉及的就是商铺租赁合同，或者租赁房产用于经营，这些都可以归入经营性租赁什么合同的范畴。之所以将经营性租赁合同单独列出，对于诉讼案件处理而言，此类案件还是与一般租赁合同纠纷所有差异。但是，根据笔者的经验，无论是诉讼律师，还是审理案件的法官，对此都没有什么差异性的认知。从根本上讲，这与司法实践中民事与商事案件的区培训分相关，以及民商合一还是民商分立的立法模式以及认知观念相关。

在接下来的内容中，笔者主要还是结合司法实践中有关经营性房屋租赁合同中可能产生的纠纷进行以下简要地梳理与分析。在笔者看来，第一，解决经营性房屋租赁合同纠纷案件首要的问题就是租赁合同效力的问题。这其实也是任何合同纠纷案件必须要注意的问题，尤其是对于《租赁合同司法解释》第二条的规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者类别未按照建设口才工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”以及第三条的规定：“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”

第二，合同解除或无租赁效后承租方的装饰装修损失谁来承担的问题。导致房屋租赁合同无效的原因有很多，司法实践中常见的是就未取得建设工程规划许可证、未经批准建设的临时建筑签订的房屋租赁合同，这也是我们需要主要的点。尤其对于双方约定租赁用途为商业用途的，承租人在承租房屋后进行装修，在产生纠纷后装修损失的赔偿往往成为双方争议的焦点。

其实，这也是《租赁合同司法解释》着力解决的问题，例如《租赁合同司法解释》第九条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有;不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”对于装修损失的确定，在房屋租赁合同无效的情况下，出租人与承租人关于房屋租赁期限的什么约定亦无效，因此不能按照合同约定的租赁期限分摊装修费用，出租租赁人和承租人应对纠纷发生时现存装修物进行工程造价评估鉴定，当按照装饰附和物的现值分担损失。

而《租赁合同司法解释》第十一条规定了租赁合同解除后对于装饰装修的处理规则：“承租人经出类别租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩经营余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩属于余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。”

第三，未提供办理营业执照所需材料是否违反合同约定的问题。如果房屋租赁用途为店铺，租赁合同中也明确约定了租赁房屋的用途是餐饮等必须在房屋内办理营业执照的用途，即使在租赁合同中未约定协助办理营业执照的义务，出租方亦有义务协助承租方办理营业执照，出租方协助承租方办理营业执照的义务系出租方的附随义培训务。出租方违反附随义务，导致承租方的合同目的无法实现口才，承租方享有法定解除权。而且，为避免争议和督促出租方履行义务，双方应在合同中约定办理营业执照的期限，对于未约定履行期限的，应根据合同履行情况及租赁用途、合同目的等确定合理期间。因而，可以明确的是，在经营性房屋租赁合同中，出租方提供办理营业执照所需材料为附随义务，但尚未办理营业执照是否必然导致合同目的无法实现则需要在具体案件中予以分析认定。

第四，租赁合同法律关系性质的具体认定的问经营题。法律关系定性是审理案件的基础，不能以租赁合同为名来认定合同关系的性质，而应以合同约定的主要权利义务为基础，来判断是否符合某一法律关系的基本特征。租赁合同法律关系的认定，不仅限于案涉合同相关事宜的处理，亦牵涉后续性“买卖不破租赁”的适用。部分案件中，一方当事人认为双方签订的并非租赁合同，而是联营合同、以不动产使用权抵债的合同等，对方当事人则坚持认为该合同就是租赁合同。对此，应从租赁合同的特征出发，看出租人是否将租赁物交付承租人使用、收益，承租人是属于否支付租金，审查双方之间是否存在联营的合意、是否存有真实的债权债务关系，最终作出合同性质认定。