个人出租房租增值税税率免税吗(个人出租住房增值税税率免税)

个人出租房屋是一种应税行为，根据收取的房屋租金按照规定纳税。秦律师根据目前税法规定，整理了一下出租房屋纳税一共涉及七种税，分别是：缴增值税、城市维护建设税、教育费附加、印花税、个人所得税、城镇土地使用税、房产税。涉及的这些税最终是否应该缴纳，还要根据出租人收取的租金数额具体分析。温馨提示：并非所有出租住房都要实际纳税。

假如个人出租住房每月收取5000元租金，根据国家税务总局规定，允许个人一次性取得的租金收入按期平摊适用免税政策。因此，无论发房东收取的租金是按月、按季度还是按年度一次性收取，均可以平均分摊到每个纳税期（分为：按月纳税或者按季度纳税）。

一、增值税：

1.法律依据：根据财税〔2016〕36号附件2《营业税改征增值税试点有关事项的规定》的规定：“个人出租住房，应按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额”。个人出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额，向不动产所在地主管地税机关申报纳税。

2.计算公式：应纳税款=含税销售额÷（1 5%）×1.5%。

3.税收优惠：根据《国家税务总局关于营改增试点若干征管问题的公告》（国家税务总局公告2016年第53号）文件的规定，其他个人采取一次性收取租金的形式出租不动产，取得的租金收入可在租金对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入不超过3万元的，可享受小微企业免征增值税优惠政策。2019年，国家税务总局将小规模纳税人免征增值税政策进行了调整，从原来的每月免征额3万元调整到每月10万元。因此，自然人出租住房一次性收取房租的，若是分摊后每月租金收入未超过10万元的，免征增值税。

4.举例说明：每月收取5000元租金，根据上述规定，免征增值税。

二、　城市维护建设税：

1.法律依据：《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》(2011修订)以增值税税额为计税依据，按适用税率缴纳城市建设维护税。纳税人所在地在市区的，税率为7%；所在地在县城、镇（县、市属镇的），税率为5%；所在地不在市区。县城或镇（县、市属镇）的税率为1%。

2.税收优惠：个人免征增值税的，同时免征城市维护建设税。

3.举例说明：每月收取5000元租金，因免征增值税，同时免征城市维护建设税。

三、教育附加费：

1.法律依据：　《征收教育费附加的暂行规定》 (2011修订)规定，以增值税税额为计税依据，按适用税率3%缴纳教育费附加。

2.税收优惠：个人免征增值税的，同时免征教育费附加、地方教育附加。

3.举例说明：每月收取5000元租金，根据上述规定，因免征增值税，同时免征教育费附加、地方教育附加。

　四　印花税：

1.法律依据：财产租赁，按租赁金额1‰贴花，税额不足1元，按1元贴花。

2.　税收优惠：对个人出租、承租住房签订的租赁合同，免征印花税。

3.举例说明：因个人出租住房，免征印花税。

五、个人所得税：

1.法律依据：根据新修订的《个人所得税法》规定，财产租赁所得，每次收入不超过4000元的，减除费用800元；4000元以上的，减除20%的费用，其余额为应纳税所得额。个人所得税适用比例税率，税率为20%。

2.税收优惠：对个人出租住房取得的所得减按10%的税率征收个人所得税。

3.举例说明：每月收取5000元租金，因租赁所得是按照一个月为一次。应纳税计算公式为：5000元X（1-20%）X10% =400元。所以。每月租金5000元，需要缴纳个人所得税400元。

六、城镇土地使用税：

1.法律依据：《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》(2013修订)城镇土地使用税采用定额税率，即采用有幅度的差别税额。按大、中、小城市和县城、建制镇、工矿区分别规定每平方米城镇土地使用税年应纳税额。

2.税收优惠：根据《财政部、国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税〔2008〕24号）第二条第（三）项规定：“对个人出租住房，不区分用途，免征城镇土地使用税。”因此，对个人出租住房，不区分用途，免征城镇土地使用税。

3. 举例说明：因个人出租住房，免征城镇土地使用税。

七、房产税：

1.法律依据：《中华人民共和国房产税暂行条例》(2011修订)规定。住房出租适用从租计征房产税，按房产的租金收入计征，适用税率为12%。

2.税收优惠：根据《财政部、国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税〔2008〕24号）规定，对个人出租住房，不区分用途，按4%的税率征收房产税。

3.举例说明：每月收取5000元租金，统一按照4%税率征收房产税。计算公式：5000元X4%=200元。因此，每月需要缴纳200元房产税。

综上，个人出租住房的，法律意义上涉及七个税种，根据税收优惠政策，要根据租金数额来确定最终是否应该纳税。