房屋买卖过程中涉及税费图表(房屋买卖上税是按照合同成交金额)

“二手房买卖，交易税费知多少？”

昨晚的一场线上直播，让众多网友受益匪浅。

“二手房买卖，交易税费知多少？”

如今，杭州的二手房挂牌量已经达到了8.9万套，估计年底能够突破10万套。很多购房者也因为在新房市场迟迟摇不到号，因此选择到二手房市场来“淘货”。但很多人都为二手房买卖过程中的税费问题而烦恼。

昨晚，西湖楼市携手贝壳的专家，为大家详细解读了二手房交易中的税费问题。

来，直播干货大放送。

嘉宾：贝壳交易服务中心签约主管 李宁

普通住宅

一、 住宅种类

符合上市交易条件的住宅通常意义上有普通商品房、房改房、已经完成经转商手续的经济适用房、回迁房等类型。

二、 住宅税费种类

住宅二手房交易过程中通常涉及的税费有契税、个税、增值税及附加、土地出让金等。

三、住宅税费金额：

▶ 契税：

1、 家庭名下首套：≤90㎡的，契税税率为成交价格或税务核定价格的1%；＞90㎡的，契税税率为成交价格或税务核定价格的1.5%;2、 家庭名下二套：≤90㎡的，契税税率为成交价格或税务核定价格的1%；＞90㎡的，契税税率为成交价格或税务核定价格的2%;。3、 家庭名下三套及以上，无论建筑面积，契税税率为成交价格或税务核定价格的3%。注：目前杭州市限购政策一个本地家庭最多购买二套住宅（拆迁户除外）

▶ 增值税及附加、个税：

1、 交易房屋上次完税时间距离本次缴税时间满二年（萧山、余杭看契税发票填发日期或契证填发时间，主城区以契税发票填发日期或契证填发时间和产证登记时间谁先原则），免征增值税及附加。如不满二年，交易过程中会征收5.3%的增值税及附加。2、 交易房屋为业主家庭名下唯一住房且满五年（萧山、余杭满五年从业主缴纳契税时间起算，主城区从业主签订购房合同时间起算）的房屋，免征个人所得税。如不满足上述任一条件，交易过程中均会产生个人所得税。具体计算方式为成交价格或税务核定价格的1%；或（成交价格或税务核定价格-购入原值-购入时缴纳的契税）*20%。

特殊说明：

1、以上界定住宅满五满二的方法为普通的商品住宅。房改房满五满二时间看房改合同的签订时间。做过经转商的经济适用房会更换新的房屋权属证明，其满五满二时间以上一道产证为准。回迁房满五满二以被拆迁房屋的拆迁协议签订时间为界，主城区若拆迁协议签订日期在2013年8月31日前，则回迁房时间可以追溯至被拆迁房屋产证时间或拆迁协议签订时间，若若拆迁协议签订日期在2013年8月31日后，回迁房时间按新房屋产权登记日期计算；余杭区能否追溯看拆迁协议时间是否在2013年6月14日前；萧山区不能追溯。

2、一般情况下房改房、回迁房土地使用类型为划拨性质，在二手交易过程中会产生土地出让金，主城区及萧山区土地出让金=土地使用权面积*土地等级对应的金额；余杭区土地出让金=房屋建筑面积*土地等级对应的金额。房屋总高三层及以下免征土地出让金，土地使用权类型一直保留划拨性质。

3、在交易过程中，如因交易房屋未满二年而产生综合税（增值税及附加），相应契税、个税、综合税均可以享受95折优惠，即成交价格或税务核定价格/1.05*相应税率。

4、以上税费计算方法仅适用于个人对个人交易。

四、案例：

▶ 案例一：

经纪人李华以230万元的价格居间成交了一套位于杭州经济技术开发区景冉佳园的住宅，该房屋为业主王敏于2008年签订购房合同买进，于今年二月份缴纳了契税办理了房屋权属证明并于同月办理了经转商手续，该房屋为业主王敏家庭名下在杭州十二城区唯一住宅。在签约时李华告诉客户孙鹏该房屋是业主十年前买进的而且是家庭唯一的住宅，没有双税的。双方在办理过户手续后税务工作人员告知双方，由于该房屋未满二年，本次交易需要交纳5.3%的综合税，总计十多万元，最终双方因为税费纠纷闹上了法庭。

专家解读：这个案例中，最大的问题就出在主城区房屋满五和满二的起始时间不一样（满二看完税、满五看立契），很多人会以为房屋满五年了就一定满二年了。这是主城区二手房交易过程中比较容易忽视的问题。

▶ 案例二：

业主老王和其配偶刘阿姨于1995年租住了一套单位名下位于下城区青云街的住宅一套，直到2018年10月老王和刘阿姨才以两个人的工龄与单位签订了房改合同，在办理了权属证书后挂牌出售。经纪人李强从业主老王那里得知，老王在1995年就居住于此且为其所有，后客户张芳经经纪人李华的居间下与业主老王签订了房屋买卖合同且老王在合同中承诺房屋满二年。在办理缴税手续时发现该房屋未满二年，老王和刘阿姨都一脸茫然，直呼不可能，房子一直都是自己的，怎么可能是未满二年，最终按照合同约定老王承担了多出的税费。

专家解读：这个案例中，老王夫妇的这套房改房时间只能追溯到2018年10月与单位签订房改合同的时间，很多业主会误以为自己一直居住于此且误以为自己与单位签订的公房租赁合同时间来计算满二和满五，而经纪人仅凭老王一人之言没有去税务部门核实实际情况最终导致税费损失。

五、住宅税费总结：(转动手机看长图)

非住宅

一、 非住宅种类

在二手房交易领域，非住宅泛指规划用途为办公、商服、金融等非住宅性质的房屋，我们通常所见到的非住宅如办公楼、酒店式公寓、商铺等。

二、 住宅税费种类

非住宅二手房交易过程中通常涉及的税费有契税、个税、增值税及附加、土地增值税、印花税等。

三、住宅税费金额：

▶ 契税：

非住宅不论建筑面积、不论家庭名下套数，契税税率统一为成交价格或税务核定价格的3%计算。

▶ 个税：

非住宅个税同住宅一样有两种申报方式，即成交价格或税务核定价格的1%；或（成交价格或税务核定价格-购入原值-购入时缴纳的契税）*20%，萧山区为非住宅个税全额申报的税率为成交价格或税务核定价格的2%。

▶ 印花税：

非住宅交易买卖双方均需缴纳印花税，具体计算方法为成交金额*0.025%一方，双方共计0.05%。

▶综合税（增值税及附加）：

（成交价格或税务核定价格-购入原值）*5.3%

▶土地增值税：

土地增值税也有全额及差额两种申报方式，其申报方式取决于个税申报方式，即如果该笔交易个税选择了全额申报，那么土地增值税也只能选择全额申报方式，反之，如果该笔交易个税选择了差额申报方式，那么土地增值税也只能选择差额申报方式。具体计算方法为成交价格或税务核定价格*0.5%或差额四级超额累进（余杭区、萧山区全额申报税率为成交价格或税务核定价格*1%）。

特殊情况说明：

1、 目前实际征收上如该笔交易产生综合税，那么契税、个税、土地增值税可以先减去增值税再乘以相应的税率。增值税计算公式为（现值-原值）/1.05*5.3%。

2、 以上税费计算方法仅适用于个人对个人交易。

3、 个税申报一旦提交不能更改申报方式。

4、 商铺性质的非住宅在交易过程中除需承担上述税费外，还需要提供课税评估报告。

四、案例：

业主李先生于2017年以170万元的价格购买了一套位于下城区世嘉君座的酒店式公寓，在经纪人秋红的居间服务下于今年5月份以220万元的价格出售给客户小邓，在签约时经纪人告知双方做低合同价格可以避税。最终双方以170万元的价格签订了《杭州市房屋转让合同》，并补充约定装修款另计50万元且客户小邓承担所有税费。在纳税申报时经纪人秋红建议客户以差额申报方式申报个税和土地增值税，因现转让合同价格与原值持平，理论上在计算个税、土地增值税、综合税差额时全部为0。双方在办理缴税手续时税务评估该房屋估值217万元，评估值与原值相差47万元，仅个人所得税就有47*20%=94000元。因为税费预算严重超预算，双方陷入了纠纷。

专家解读：这个案例中，很多人盲目的选择差额方式申报个税，甚至不惜选择做低房价这样的不合规方式来避税，殊不知我们缴税的价格依据不仅是我们的合同成交价格，税务核定价格也是我们最终缴税的重要依据。实际缴税基准是合同成交金额与税务核定金额二者取高者。

五、非住宅税费总结：(转动手机看长图)

税费总表