土地增值税管理台账是什么意思(土地增值税日常管理台账)

近几年来,随着房地产市场的升温,房价持续走高,部分地区出现了一房难求的局面。在当前形势下,充分发挥土地增值税的调节作用,促进房地产业健康发展,显得尤为重要。

一、土地增值税管理中存在的问题

一是调节作用未能充分发挥。土地增值税带有明显的政策导向性,土地增值税暂行条例出台的初衷也是为了调控楼市,抑制炒卖房行为,规范土地、房地产市场交易秩序,合理调节土地增值收益,维护国家权益等。然而,在当前形势下,部分地方政府片面地,甚至过于追求财政收入的最大化,选择性忽略了土地增值税的调控作用,使其不能作为调节杠杆,充分发挥作用。

二是预征标准需要及时更新。国家税务总局曾经发文明确:为了发挥土地增值税在预征阶段的调节作用,各地须对目前的预征率进行调整;要使预征率更加接近实际税负水平,改变目前部分地区存在的预征率偏低,与房价快速上涨不匹配的情况;通过科学、精细的测算,研究预征率调整与房价上涨的挂钩机制。但是,由于缺乏科学的测算方法,以及受房地产企业个体差异、地区差异的影响,预征率标准的更新跟不上房价上涨的速度。

三是营改增后数据衔接脱节。房地产行业营改增后,原由地税机关征收的主税现由国税机关征收,附征的土地增值税及部分企业的企业所得税仍由地税机关征收,房地产企业由纯管户变成共管户。在当前金税三期系统的大背景下,国税机关对房地产企业销售、开票数据未能实现与地税机关共享,地税机关无法掌握税源的实际情况。在土地增值税与增值税并存的情况下,国税应与地税加强合作,减少执法风险。

四是税源监控存在薄弱环节。虽然项目管理相比以前更加完善,并建立了管理台账,但是由于房地产建设周期较长,台账数据不能及时更新。同时,由于涉及部门众多,在信息的及时传递上,只要其中一个环节出现问题,就会导致整个土地增值税管理链条的断裂。

二、加强土地增值税管理的对策建议

一是建立健全房产事务数据模型。对管辖范围内所有项目分别建立档案、设置台账,在纳税人项目立项、规划设计、施工、预售、竣工验收、工程结算和项目清盘等房地产开发全过程实行跟踪监控,做到税务管理与纳税人项目开发同步。随着营改增试点的全面推开,地税机关与国税机关协作,建立专门的土地增值税预征信息与房产销售增值税申报信息比对制度,依托国税、地税共享信息平台,充分利用第三方信息,结合增值税开票的回流数据和土地增值税登记的回流数据,按房地产项目收入和扣除信息,加强土地增值税预征管理,进一步为项目清算奠定资料基础。

二是调整工作模式实现精细清算。一是采取专项风险应对的自主选案机制。在土地增值税清算对象的选取上,按照定向应对机制,综合考虑土地增值税已清算项目的类型、经营规模、纳税数额、成本利润率和税负率等条件,着重筛选土地增值税清算金额较大、清算税款偏少,以及清算需退税等情形,确定待查项目名单,列入自主选案名单。二是风险应对以“中介服务 自主选案”的工作模式,积极引入第三方中介机构,借助中介机构的专业力量和智力资源,构建企业初报—第三方中介机构再审—风险应对人员复审—集体合议审定的分段集合式审核工作模式。特别是对成本核算混乱、需要重新归集清算的项目,第三方中介机构和造价审计事务所的参与,在很大程度上提升了税务机关的审核效率。

三是因地制宜及时调整预征标准。预征标准是否合理,决定了土地增值税调控作用是否得到充分发挥。在地区差异上,除了省内城市经济发展不同导致预征率不同外,市内也应有不同。在企业体制差异上,房地产行业上市企业、集团企业和大型企业都是按照项目设立公司的。项目清算时,公司的利润现金流已汇集到总部,当土地增值税复审出现较大出入时,项目公司一般是向总部申请税款的。在此期间,企业会与清算小组,以及第三方中介机构在细节上反复沟通,造成了时间成本和征收成本的增加。因此,预征率应按照不同情况单独设定,具体做法是可以设定一个统一的最低标准,在最低标准的基础上,由企业自行申请设定预征率。如果实际清算负担率显著高于企业设定的预征率,应计入企业诚信系统,通报房产管理部门,并相应提高后续项目开发的预征率。