住房城乡建设部关于别墅(国家关于别墅项目建设的规定)

从古至今，庭院生活伴随着国人走过了无数春秋，直至现代，高层、洋房才渐渐兴起。但“有天有地有院子”的生活，依旧是人们心之所向。

（合院别墅示意图）

有人说，城市人向来有“感官依赖”。入城市之肆，久闻而不知其闹，但若有朝一日悠闲踱步于山林里，眼睛、鼻子、耳朵都会如沐春风。在众多房屋种类中，别墅因独特的自然资源广受城市精英们的喜爱。

（联排别墅示意图）

随着土地资源的紧缺，庭院别墅更是成为了高端生活品质与顶级社会地位的象征，但近些年，越来越多的人难以买到心仪的别墅产品——层层加码的限墅令，导致别墅供应愈加稀少，目前在售的别墅项目，都将成为限量款，属于“卖一套少一套”的稀缺产品。

（叠拼别墅示意图）

城市别墅的时代或许在不久的将来就会迎来终局，在此之前，我们不妨一起了解一下限墅令为沈阳别墅市场带来了哪些变化。

城市限墅令的发展历程

♦ 1994 年，为提高土地利用率，国家出台规定，限制别墅用地；

♦ 2003 年，国土资源部明确表示，将对别墅项目、高尔夫项目进行限制；

♦ 2005 年，国家发改委发布规定：从政府审批到银行贷款，全环节限制别墅项目；

♦ 2006 年，国土资源部发文：从即日起一律停止别墅类房地产项目供地和办理相关用地手续。

♦ 2008 年，国务院下发《关于促进节约集约用地的通知》，其中明确要求合理安排住宅用地，继续停止别墅类房地产开发项目的土地供应。防止大套型商品房多占用土地。

♦ 2010 年，发布《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》，严禁别墅供地。

♦ 2012 年，国土资源部、发改委联合发文，严格限制别墅用地审批；

♦ 2016 年，国土资源部出台最严“禁墅令”。层层升级，楼市调控日趋严谨。

♦ 2019 年，住房和城乡建设部发布特急通知：各省相关部门立即暂停办理别墅项目建设审批手续，对已建、在建、在批、特批的别墅项目进行梳理。

之于沈阳

限墅令后 你离别墅还有多远？

自 2003 年开始，国土部就曾多次重申强调严格限制别墅用地，而沈阳版“禁墅令”更是一直从严执行。

有非官方消息称，沈阳早在多年以前就不再审批独栋别墅产品，在限墅政策下，真正低容积率的独栋别墅已近乎绝迹，而联排、双拼、类独栋等产品不断出现，纵观近几年的沈阳别墅市场，联排及城市叠墅等产品逐渐成为沈阳别墅市场的主力产品，而别墅的稀缺性也提升了产品价值，近年供销量价齐升，存量及去化周期保持平衡。

（澳海·白沙岛合院别墅效果图）

随着国家“禁墅令”政策的逐步升级，别墅用地资源的相对减少，高品质别墅产品由此变得更加珍贵，这也为别墅产品造就了更大的升值空间，现在别墅产品虽然可选范围进一步缩减的趋势尚未明朗，但是同一板块内的别墅产品日趋减少的情况已经逐渐凸显。

另外，随着国家“禁墅令”政策的逐步升级加深，别墅用地资源的相对减少，高品质别墅产品由此变得更加珍贵。这也为别墅产品造就了更大的升值空间。而因此，别墅产品在未来，或将逐渐退出一手市场，而别墅二手市场又将炒得火热。

墅以稀为贵 愈稀缺 愈受宠

根据《沈城楼市报》智库中心统计数据，2021年沈阳别墅产品共成交2773套，其中三到四环内成交了 2096 套。

这样的成交量不算多，但也不算少，毕竟供应量降了下来，而二手别墅市场则会精彩很多。

（青建·明清册别墅实景图）

限墅令下，别墅依然受捧，最根本的原因就是物以稀为贵，越稀缺的东西越能体现其价值。在限墅令不断加码的大势之下，这类资源型产品可以说是卖一套少一套，未来也终将成为绝版。对于稀缺资源的占有，是一种身份的象征，所以层峯人士才会对别墅产品格外偏爱。

实际上，近两年受特殊事件影响，很多购房者对于居住生活有了更多的需求，对本就向往的低密山水自然生态更加痴迷。而无论在居住体验还是资源占有方面，别墅都有着其他产品无法企及的优势，而城市优质资源本就有限，加上别墅产品本就不多，未来别墅必定会成为城市中最为稀缺的收藏品。

供需失衡是未来别墅市场

将面临的困境

虽然国家政策不断将调控的利剑指向别墅，但全国别墅的成交热度始终不减。以沈阳为例，别墅的成交金额在楼市中一直有较大份额的占比，且以稳步有序地增长速度成为了多种住宅业态下的“龙头老大”。

别墅市场的需求越来越旺盛，而禁墅政策带来的直接后果是供应不足。未来的住宅供应市场，别墅将会成为少有品。有市无价，是供需之间最大的矛盾。

（富力星月湾别墅效果图）

购房者所需，是低密舒适又生活便利的别墅产品，别墅大多建在人烟稀少的偏远地区，人口密度小，消费市场有限，周边基本没有学校、医院，甚至点外卖都不在派送范围内，日常生活非常不方便。

这也是别墅供需的另一矛盾，即所供非所需。

就目前来看，沈阳楼市潜在改善需求非常之大，尤其是平层换别墅的需求，正逐年增长。但基于政策与土地供应等方面的影响，别墅这种占地奢侈的产品只会越来越少，且供应的窗口期不会太长，长期看无法全部满足需求。如果有考虑购买别墅的读者，在预算充足的情况下还是尽早入手比较好。