政府有时出于招商引资、建设回迁房、基础设施建设等原因，对企业缴纳的土地出让金进行一定比例或额度的返还。某房地产公司竞价取得某市旧城改造项目，除向政府缴纳土地出让金、各项配套费10000万元外，还涉及拆迁还建50套商品房和货币拆迁补偿1000万元。

那么，该房地产公司前期办证时要缴纳的契税计税依据是多少？

企业所得税土地计税成本的确定

假设50套商品房未来实际交付时的公允价值为2500万元，则该公司取得旧城改造项目的企业所得税土地计税成本由"10000万元＋1000万元＋契税＋2500万元"构成。

契税的计税依据的确定

根据财政部、国家税务总局《关于土地使用权出让等有关契税问题的通知》（财税〔2004〕134号）规定，以竞价方式出让的，其契税计税价格，一般应确定为竞价的成交价格，土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内。

基于此规定，该公司以竞价方式取得的旧城改造项目，计算契税的计税依据为13500万元（10000＋1000＋2500），与企业所得税土地计税成本有差别。

01如何实施出让合同注明为土地款返还。

虽然法规禁止返还土地款的行为，但这并不影响合同约定的合法性，只是实操时会很难实行和落地。

02税务处理合同约定为土地款返还的，可以抵减土地成本。

对于企业自持房产，土地成本减少导致房产原值下降，房产税减少。对于出售的房产，定价时要注意考虑成本下降导致土地增值税税率的跳升，平衡好税后利润。

03面临风险《国有土地使用权出让收支管理办法》、原国土资源61号令修订版等文件规定不能减免土地款。

同时要抵减土地成本，需税务机构同意，做会计处理时应先征求税务局意见。

01如何实施出让合同约定具体税收优惠条款，会因与法规冲突而无效；可以约定政府应与税务局尽力沟通提供税收优惠。

02税务处理直接冲减应缴税费。

03面临风险《中华人民共和国税收征收管理法》规定，所有税收的开征、免征、减征和停征，均需依据相关法律法规进行，地方政府无权自主做出税款的减免退等行为。

01如何实施合同条款明确约定补贴金额，支付条件，节点以外，还需要取得地方政府的内部会议纪要或者政策文件，以充分保证后期落地。

02税务处理若为政府专项补贴返还，如拆迁、场地平整、基础设施建设，同时满足以下三点可以递延缴纳企业所得税：

1.企业能够提供规定资金专项用途的资金拨付文件；

2.财政部门或其他拨付资金的政府部门对该资金有专门的资金管理办法或具体管理要求；

3.企业对该资金以及以该资金发生的支出单独进行核算。同时免税收入形成的资产折旧支出或费用支出不得在计算所得税前扣除。未支出部分在5年后需计入应税收入，即相当于可免息享受5年的税费资金。