房地产项目开发流程(房地产项目开发流程10个步骤文库)

有别于销售许可证，预售许可证最本质的作用是保证，再未建成前，你的可以购房也就是大家所谓的期房。中国绝大部分的新房都要办理预售证，使得地产公司可以尽快回款，并用于后续工程建设投资。这很大程度的促进了房地产发展，也有助于房地产公司通过高杠杆迅速做大做强（做强带引号），今日房地产这么多暴雷企业很大程度上也是该制度所致。

我想国家推出预售制度时代肯定是要促进房地产的发展，否则全都改成现房销售现在也不至于有这么多的暴雷地产公司，当然中国城市化进程或许也没现在这快，房地产贡献和对民生经济破坏要分开来看，下面开始简单介绍。

商品房预售许可证

站在政府角度去考虑，你开发商要预售，可以，但是你要遵守承诺，将责任承担到底，空口无凭，在办证前你要把你的售价，交付日期，合同备案（交标），物业服务等等提供给到政府，还有销售资金要接受我地方政府监管，办证时要有一定形象进度，证件齐全……种种这些条件，都是在国家推行该制度时，充分考虑到房地产公司可能存在风险，而设置的层层保护措施，避免烂尾、逾期、货板不一等等违约现象发生。办理条件具体如下：

1. 证件齐全，即前边提到的国有土地使用证，建设工程用地规划许可证，建设工程规划许可证，建设工程施工许可证及证件配套的图审，项目备案等等报批手续。
2. 投资比例超过25%，工程形象满足当地要求，部分地区楼层高度30%或者出±0。
3. 商品房预售方案，主要就是你这个房子准备卖多少钱，不能突破当地限价（部分出让土地会有限价）。一句话，价格也不是你开发商随便定的。
4. 施工合同及进度说明，防止你空手套白狼。注意一点有的工程进度款约定是按照节点支付，比如你完成10层20层30层封顶给你支付相应进度款，或者月进度款模式，按照月产值支付进度款，这两者还是有很大区别的，前者更助于甲方成本资金风险控制，但是反噬作用就是甲方风险降低乙方就有风险，那么乙方没钱进度就会变慢，尤其总包将影响其他分包单位进而反向影响甲方。所以总结一点万事万物存在就有它的合理性 千万别偏执。
5. 监管账户及监管协议，就是你销售资金要进入我政府的监管，要留出足够资金用于下一步履约。留多少，怎么留，怎么取，就看政府和开发商博弈了
6. 预测绘报告，这个我还不大清楚具体作用等查到相关说明再解释，共同学习。我的理解就是你房子120户型的实测绘180平，出入这么大就存在欺骗消费者嫌疑，允许你盖楼有偏差但不能出现明显错误或者欺骗，损害消费者利益。
7. 物业，也不用过多解释，物业对于一个小区的管理那是至关重要的。当然物业合同，业主公约，物业用房配置都要给政府报备的明明白白的你才能卖这个房子。

从上边看，国家出台这个商品房预售许可制度，相应的监管监督机制也想的很明白，很深入。房地产预售制度让房地产经历过了一个大的迅速的发展周期，也让很多房产企业站在了风口之上。

我想表达的是国家想平抑房价甚至让房子降价，有多重举措，房地产税，现房销售，三道红线，限售限购，二手房参考价等等，你看国家使用了几招？再结合预售制的产生，回头看这件事情，我想国家宁愿接受房价暴涨不愿接受房价暴跌，还是那句话房价暴跌不要以为是没房者的福，房价暴跌这个大雷最终将让老百姓承担更加难以承担的苦痛，在这里我就不论证了，跟着国家政策走吧，毕竟房地产是政策市场。