项目背景：**置业公司在开发项目总面积约10万平米，因经营不善资金链断裂，开发项目自2006年至今仍未开发完成，该公司原股东为一个自然人，需增加新股东注入资金。截止17年12月31日注册资本及实收资本1000万；
方式：拟新股东增资9000万占90%的股份，即平价增资。增资完成后注册资本变更为1个亿
客户委托出具评估报告。
委托原因：据客户自行了解，地税局答复：增资环节需走税源监控程序，需要评估报告，且涉及缴纳个人所得税
委托目的：出具增资环节的评估报告，并帮助企业走税源监控程序，尽可能的做到该环节少交税或不交税。
提示：税务局用的股权转让评估报告，一般是涉及到纳税的，一定是从最终能够接受的评估值出发，倒着来考虑的。
1、拿到企业报表，先看净资产情况，是盈是亏，再看报表有哪些资产，有无增值大的房产、土地等因素，初步判断评估后的净资产大概是多少，可能的纳税额是多少。
2、与客户沟通，根据客户能够接受的纳税额，确定出净资产的最终评估值。（也需要考虑合理性，能否实现）
3、在各种存在增减值因素的资产负债科目上进行评估调整，最终实现预期的评估值。
获取信息：目前某某某地税掌握标准：评估后净资产价值低于实收资本的不交税，或者增资时能够按照评估的净资产公允价值按比例出资的不交税
如果按照账面报表，净资产评估值需低于1000万，那整个开发项目只有两千万的评估增值空间，对一个10万平米的楼盘来说，很难让税务接受。故需分析企业是否存在可以计入费用增大亏损额的事项，尽量把客户的原始报表亏损做大，以尽可能的体现评估后的增值额，取得税务局认可（企业账面未分配利润负数两千多万，经考虑有欠付的交房违约金未计提完整、应收账款中有无法收回的款项，可以增加费用，经调整后未分配利润可以做到亏损五千多万）
评估方法
寻找适合房地产企业适用的 评估方法-假设开发法
在建项目评估价值=商品房开发完成后的销售价格-未完工部分税金及附加-续建建筑安装等工程费用-续建期间管理费用-未完工部分销售费用-续建期间投资利息-续建期间投资利润
评估值可调控因素：未来销售单价、成本、销售费用及管理费用比率、未来建设期、利率、投资收益率等。
在每一项因素的合理范围内尝试测算，直到测算出我们认为合理的评估值及各项构成因素
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