日本房产投资概况二三事

在经历了“平成时代”30年的低速经济增长后，日本的商业、经济、科技领域都发生着深刻的变化。以全球企业创新水平为例，在最新公布的《德温特2018—2019年度全球百强创新机构》名单中，日本以39家入围企业高居榜首，美国以33家紧随其后，中国仅为3家（华为、比亚迪、小米）。从榜单中不难发现，日本在人工智能、5G、汽车电子、制造业和医疗等众多领域仍然拥有全球领先的技术话语权和产业创新能力。

日本房产投资概况

上世纪80年代(1986年12月—1991年2月)，日本房地产经过一轮疯狂的攀升，形成了非常严重的经济泡沫。经过了20多年的沉淀，日本房地产的泡沫也基本被挤压殆尽。2015年日本地产终于迎来了曙光，东京地价收获了24年来首次上涨。从那至今，日本各地房产回暖，价格稳定上涨。

1 空置率下降，租金上涨

2018年日本写字楼供不应求，以扩大经营规模为由而搬迁的企业络绎不绝，许多新建大楼在竣工前就已经达到了百分百的入住率。空置率下降，租金也在缓慢地上涨。大部分区域的写字楼租金恢复到了10年前的水平。

2 海外投资影响扩大

在日本整体经济复苏的背景下，旅游业的爆发拉动了日本地产复苏。2018年赴日旅游的中国游客超过800万人，构成日本入境游的主力军。适逢日本旅游业爆发，加上即将到来的2020年东京奥运会，在日本购置房产并出租是一种可观的投资选择。

对海外投资者来说，投资日本房地产的吸引力正在增加，海外资金的流入正在进一步推高房地产价格。日元汇率正处于历史低点，日本贷款利率也低，程序比较简便，缓解了购房者的压力。

据世界银行公布的数据，新世纪以来，日本的贷款利率基本维持在1％-3％，而中国则在4.3％以上。

日本房产投资优势

1 永久产权

在日本买房，意味着购买者拥有此房屋的永久居住权和土地使用权。不管是一户建，还是公寓套房，只要不卖出，这套房子及土地可以代代相传。日本的土地是私有制，因此土地和建筑物都是个人所有或者按照比例持有，且买卖的房屋是按照实际的使用面积进行交易，阳台不算在内。

2 安全宜居

据经济学人智库发布的2017年城市安全性指数显示，全球最安全的城市前三名中，日本占了两个名额：东京和大阪，分别位列第一和第三。

日本社会治安较好，城乡和地区差距不大，国民基本上能安居乐业。在东京街头，几乎每个十字路口都有巡警派出所。

3 建筑质量上乘，配以完备的修缮计划

日本建筑寿命将延长至200年，并不是说200年内不做任何的修复工作，而是指住宅的结构年限能达到200年。目前国内的建筑一般只能维持25-30年。

很多人担心日本处于多地震带，投资日本房产后一旦受到地震危害，投资风险也大大上升。事实上，日本自1981年6月1日以后申请建成的房产均符合日本建筑法例的新耐震标准，耐震标准为5级无损伤，6-7级无倒塌，并在设计建造时也制定有30年的房屋修缮计划。所以即便是上世纪的房屋，在多次全面严格的修缮维护下也拥有良好的房屋质量。

4 可以期待的稳定回报率

日本房价相对较低，而且不用担心租不出去，日本人租房居住的习惯保证了租赁市场的稳定，日本大约36-40%居民租房子生活，一生不买房。

在世界的大都市的房产租售比排名中，东京是一个不错的选择，回报率达6%-8%。在众多一线城市中租金回报率最高，可参考下图。

据日本官方统计数字表明，在日本投资房地产出租，平均20年左右可以收回成本。而在北上广却需要100年左右。

5 贷款利率较低

中国大陆投资家可以通过在日本的中资银行申请贷款，在信用记录良好的情况下通常能贷到房款的50%左右，最长15年。目前贷款利率为2.7%-3.0%。贷款利率较低，也让日本房产具有一定投资优势。审批约1个月时间。

6 不动产买卖制度完善，租赁市场稳定

日本不动产买卖制度完善，价格也相当透明化，只要找到正规专业的不动产投资公司，客户不必担心出现房价虚高、漫天开价的混乱状况。在日本，大多商品的标价都符合市场实际售价，很少留有议价空间，房价也是如此。

日本租赁市场成熟，租房服务十分透明，在保障租客合法居住权益的同时也有效保障房东权益。特别是东京人口密度高，消费集中，东京都市圈总人口4200万，入住率维持在95%以上。

贷款对比

中国人在日本购房移民流程：

1、明确日本买房的需求。想在日本买房，首先整出自己的需求：哪座城市、大小空间、入住时间、预算等。

2、寻求买家。一手房可通过开发商购买，买日本二手房需通过中介购买、当然一手房也可以。

3、参选房屋。向开发商买房，有专门人员介绍楼盘；向中介购买，空置时可进入参观；在日本购买租赁中的房子，不可进入内部参观，对租客是严格保护的。

4、资金规划。选择住宅时，做资金规划。需了解涉及到的税费，如：固定资产税、司法书士费用、过户费、火灾地震保险等。

5、购买申请。购买申请上注明首付到账日，支付比例10%，尾款支付日期。

6、头款支付。签约时缴纳10%首付金，尾款延误或出现问题一般算违约，10%首付金被没收。

7、购房签约。房产签约须作重要事项、契约书，特别是买卖双方确认无误签名。

8、尾款支付。契约书上会规定尾款到账日，签约后一个月内，尾期须定期到账，否则需10%违约金。

9、购房完成。一到两周期间，房产权证明交付客户手上。

中国人在日本购房移民的其他注意事项：

1、选择正规的房产中介、行政书士;

2、没有长期日本居留签证的话不能申请日本当地的房屋贷款;

3、购买二手房1981年以后的，避免地震带;

4、中介确定好房产后最好实地去看下。

购买日本房产时的费用

中介费：需交房产交易价的3% 6万日元。

房产所得税：需交土地评估价的3% 房产评估价的4%。

消费税：目前统一为10%。

印花税：贴在购买房产契约书上的印花税票。按照房产交易价而定，5000-10000日元不等。

登录免许税：类似于产权登记税，为资产评估价的2%。

司法书士费：委托司法书士代办以上手续的服务费，约6-10万日元。

这里需要注意的是

毎年1月1日的所有者是全年税额的纳税义务者：

1、发生房产交易，当所有者改变时

2、两种税全年税额的纳税义务者

3、仍然是1月1号登记的所有者

4、通常的房地产交易会在交接的时候

5、按交房日期清算买卖双方各自的负担金额

房屋买卖需要的税

投资房产并不只是满足于坐收房租，当行情合适时，也要择机卖出，获得房产增值的利益。而这个阶段和国内一样，也是需要付税和费用的，具体来说就是二税一费。

增值税：卖出的时候，如果是房屋在个人名下的话，超过5年是转让费，征收15%的个税加5%的居民税，但是不过5年之内就要出手的话，就会征收30%的个税和9%的居民税。可见持有时间越长所要缴纳的税就越低，这样就可以来控制不动产投机的行为。

源泉税（外国客户）：源泉税是外国人的个人所得税的叫法，第二年正常进行纳税后会全额退还。

中介费：房产交易价格的3% 6万日元 消费税

温馨提示：如何在日本做到合理避税

1、举例：小规模住宅用地，一户在200平方米一下的部分，固定资产税只需交固定资产税评价额的六分之一，都市计画税只需交固定资产税评价额的三分之一。

2、购买日本新公寓时，固定资产税为楼层越高越贵。一层比二楼便宜，顶层比一层多交近10%的固定资产税。

3、建筑物的价值随着时间增长而减少，就是说建筑物是贬值的，所以每年税费会越来越少。

4、利用日本信用卡支付固定资产税，可获得较可观的积分来抵消金钱来支付。

5、买入新房后，在六年以内卖掉。新房购买六年以内，建筑部分的固定资产税是半额。

移民日本到底永居好还是入籍好：

申请入籍后，就成了日本人。申请永居还是申请入籍好?其实不是根据利弊而定，而是根据人生观和价值观作决定。只要你有一点犹豫，还是建议不要申请入籍，先申请永居。或等拿到永居之后，如果考虑清楚，你还可申请入籍，等不犹豫时再申请入籍也不迟。

日本经营管理签证

日本入管局（http://www.immi-moj.go.jp）为欢迎在日本定居的人士设立了经营管理签证。要求申请人在日本设立公司（株式会社），建议注册资本金不少于500万日元，经营范围不限、可多种，就可以向日本入管局提交经营管理签证的申请。第一次的签证期限为1年，后期根据公司经营状况给予1年或3年或5年的续签。连续住满5年可申请日本归化（国籍），住满10年可申请永住（绿卡）。

申请条件

1、在日本拥有稳定的事业场所

2、注册资本金超过500万日元的公司

3、有现实可行并可持续性的经营项目，传送门经营项目（点击查看）

4、公司年营业额300万日元以上

独特优势

1. 无资金来源要求，管理经验和语言及学历要求

2. 无严格居住要求（每个季度访日一次以上，登陆口岸不限）

3. 一人申请，全家受益（配偶及经济未独立子女可同时申请）

4. 五年后申请入籍，十年后可申请永居

申请流程

1. 律师评估申请资格

2. 签署服务协议

3. 设立日本公司

4. 完成税务登记

5. 完成投资项目

6. 准备申请材料递交入管局

7. 入管局签发居留资格认定书

8. 登陆日本领取在留卡