想要什么，就去追求什么，就会得到什么
本文共分上、中、下三篇，介绍在开发报建环节所涉及的成本管理内容共9大项。
中篇，将从开发报建、成本、设计等多方协同角度，来介绍地下车库与人防工程的成本降低措施。
第一节：突破车位配比，分分钟节约上千万
车位配比包含两个指标：A、户均车位；B、地上地下车位比例
这两项指标通常是在当地的规划管理技术规定中进行明确，且不可突破。但是，在三四五线城市却有一定的沟通可能。
因而，要落实优化的车位配比指标，至少有“三个外界条件”与“两个适用性条件”：
“三个外界条件”为：
①一般在三四五线城市，当地执行规划管理技术规定有一定灵活空间；
②公司为标杆企业，与政府沟通中可以用公司品牌与信用作为背书；
③公司与政府关系较好以及开发报建部门的影响力较大。
“两个适用性条件”
①项目为纯刚需，甚至于限价 刚需房：纯刚需，在品质上要求不高，适当加大地上车位比例，对项目影响不大；
②项目位于三四五线城市改善型的高低配项目（高层 别墅）：三四五线城市缺乏品质开发商，有“土豪心里”，喜欢将豪车放在别墅门前，提高地上车位比例，反而对项目更有吸引力；
1.车位的盈亏平衡点
普通两层车库建安成本单方指标约2500元/m2，单车位面积按照32m2/车位进行预估，一个车位的建安成本约为：2500*32=8万元，加上营销费用、财务费用、管理费用、税费等，基本上一个车位售价至少9万元以上，才能不亏损。
2.规划管理技术规定
每个地区都有当地的规划管理技术规定，对于“地上车位数量/总车位数量”，有最高限制的要求，以保证人车分流。对于每户的车位配比也有相应的要求，主要是为了保证买房的业主有足够的停车位可以使用。正常情况下，在一二线城市的这个规定在总图报建的时候，两个指标都会被严格执行。
某地规划文件对于地下车位比例的要求：
某地规划文件中对于车位户配比例的要求：
但是，如果你的项目是在三四五线城市，那就未必，因为三四五线城市缺少品牌开发商。某宇宙房企在三四五线城市开发项目，一般会在规则上可以有沟通的可能。还有一种情况，某地区是开发商的发迹地区，在当地有极强的政府关系资源，有些规划管理技术规定中的指标也是可以沟通适当灵活变通的。
3.实战案例呈现
【案例】某四线城市品质项目，项目采用高低配的规划设计，别墅（拔高定位与档次） 高层（走量平衡现金流）。
（1）地上车位比例：规定的10%，经过沟通后提高至了49%；
（2）商业车位配比：由0.8个车位/100m2降低至了0.5个车位/100m2。
地上车位配比数据优化前后对比：
别墅部分无地下室，均在别墅庭院前设置停车位，在彰显“土豪车”满足客户面子需求的同时，也未降低项目档次；同时，别墅无地库也为工程抢预售节点创造了天然良好的条件。所有地库都布置在高层区域。优化成果如下：
地库数量减少，亏损减少：经过开发报建部门与政府部门的充分沟通，在保持总车位数不变的情况下，地库车位数量由规定的565个，降低至272个，按照每个车位原预计亏损3万元计算，则此举使得该项目的地库少亏损（565-272）*3=879万元。相当于为项目多赚取了879万元的净利润。
加快别墅预售节点：由于别墅部分无地库，为项目抢预售节点节约了较多时间，减少了预售前的资金投入，加快了资金回笼的速度，降低了资金成本。
综合以上两个方面，通过优化为项目节约成本将近1000万元。
4.落地时机
优先措施“两阶段”：在拿地前后都要有工作跟进。
拿地前，就要有这种意识，与政府对这个地块的规划条件进行谈妥；
拿地后，报批报建部门联合设计部，与政府部门进行沟通，将这项指标进行落地实施。
亡羊补牢“四步走”：如果拿地协议中未明确此项优化指标，不要紧，抓紧时间，亡羊补牢、为时未晚。按照这样四步走：
首先，对当地的规划管理技术规定进行详细解读；
其次，对周边项目进行调研是否有这样做的先例；
第三，根据车位售价判断是否要采取此项措施；
最后，开发联合设计，与政府部门进行沟通确定可能性。
第二节：一个尺寸 一个沟通=百万成本
1.背靠背标准车位尺寸案例
以下是两个不同项目同样对于背靠背标准车位尺寸的设计截图：
背靠背标准车位1：5100*2400mm
背靠背标准车位2：5300*2400mm
何为背靠背标准车位？如下图所示（小车背靠背停放）：
2.不同项目背靠背标准车位尺寸不同的原因分析
不同项目，同样的背靠背标准车位尺寸的不同区别，为何会有如此区别？主要是以下三大原因：
A.政府规定：当地规划部门对于标准车位尺寸有不成文的规定，因为一般政府规定不会高于行业规范；
B.规范理解：当地无规定，但是设计师对于标准车位尺寸的理解未严格按照规范，而是头脑中的经验值；
C.成本适配：如果是中高端项目，大部分业主的高端车辆较多，车辆尺寸偏大，故车位尺寸需要略微偏大。
3.根据规范，推导标准车位尺寸的最低要求
在《车库建筑设计规范》（JGJ100-2015）中，对于标准车位尺寸的规定如下：
A、背靠墙标准车位尺寸的推导过程
小型车尺寸为：4.8米*1.8米
背靠墙小型车位：横向净距0.6米，纵向净距0.5米
则小型车位尺寸为（4.8 0.5）米*（1.8 0.3 0.3）米=5.3米 *2.4米
B、背靠背标准车位尺寸的推导过程
小型车尺寸为：4.8米*1.8米
背靠背小型车位：横向净距0.6米，纵向净距0.5米
则小型车位尺寸为（4.8 0.5/2）米*（1.8 0.3 0.3）米=5.05米 *2.4米
综上所述：背靠背标准车位尺寸的最低要求是：5.05m*2.4m，而不是常规理解的5.3米*2.4米。
4. 提前沟通规划部门，按最低尺寸要求落地
如果项目是刚需或者刚改的住宅项目，而且政府对于标准车位尺寸没有书面文件规定高于规范要求，那么公司设计部、开发报建部门务必结合规范，与规划部门提前沟通，标准车位尺寸按照最低要求（5.05m*2.4m）落地实施。
这个背靠背标准车位尺寸的变化会对成本又多大的影响呢？我们来进行分析一下：
【案例】项目基本数据：假设为普通高层项目，户数一共1500户（项目规模：住宅建筑面积约15万平方米），户配比例按照1户/车位计算，地下车位比例按照 90%计算，背靠背标准车位数量按照地库总车位数量的80%预估。
单车位面积变化：一个“5.05m*2.4m的背靠背标准车位”相比一个“5.3m*2.4m的背靠背标准车位”面积减少0.6m2，车位面积减少，但车位售价不变。
车库总面积变化：在车位数量不变的情况下，车库总面积预估减少：0.6m2*1500*90%*80%=648m2
车库建安成本变化：车库建安成本按照2500元/m2暂估，则车库总成本减少648m2*2500元/m2=162万元。
总结：综合上述1~4点，如果项目是“刚需或者刚改”的普通住宅项目，而且政府对于标准车位尺寸没有书面文件规定高于规范要求，成本务必联合设计，提醒开发报建部门与政府规划部门进行提前沟通，让背靠背标准车位按照最低尺寸（5.05m*2.4m）要求进行落地，对于一个建筑面积15万平方米左右住宅项目，地库总成本可节约160万元左右（折合10.7元/m2）。
第三节：人防方案经济性测算
“缴纳人防异地建设费”，还是“建设人防地库”？
如何选择，有以下三种情况：
是否需要进行人防方案比选，主要视当地政策中有无对“人防缴费”或者“自建人防”的比例的强制性规定而不同。如果有，则不需要进行方案比选；如果无，则一定要进行方案比选。
在方案比选中，经济性测算要从经营的角度，把地库单独作为一个业态来进行利润测算，而不能仅是从成本投入的角度来测算。因为不仅成本会发生变化，地库货值也会发生变化。如下图：
人防方案测算逻辑如下：
按照上述思路来测算不同方案的地库利润，对于方案3可以进行扩展，调整缴费比例和自建人防的比例来得出更多的方案。最终，我们要选择利润最高（或亏损最低）的方案，而不是成本最低的方案。
利用此思路进行测算时，应注意以下三点：
①测算表单模型化：为了提高测算效率，应该将测算表单进行模型化，输入相关数据即可得出最终的利润值；
②地库成本口径清晰：对于车库建安单方成本，不同的公司有不同的成本口径。例如：土方支护是否计入地库建安成本；
③不同城市不同规定：测算模型应兼顾不同地区不同城市的不同规定，如果无法兼顾，则需要对测算模型进行修改 。
总结
中篇从成本与开发报建、设计等多方跨界协同的角度出发，探讨地下车库、人防工程的省成本策略。
地下车库：在三四五线城市，可以利用档次执行规划管理技术的灵活性、标杆企业的品牌与信用、政府关系来突破车位配比、优化标准车位尺寸，既省成本、又缩短工期，减少了预售前的资金投入，加快了资金回笼的速度，降低了资金成本。
人防工程：在人防方案的经济性测算时，从经营角度进行利润测算，而不能仅限于成本测算。因为不仅成本会发生变化，地库货值也会发生变化，我们要选择利润最高（或亏损最低）的方案，而不是成本最低的方案。
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