什么叫瞌睡遇上枕头？
这就叫。
7月7日，广州市住建局发布了《广州市城市更新条例（征求意见稿）》，广州也成为继“旧改老大”深圳之后，全国第二个对城市更新立法的城市。
广州城市面貌焕然一新
7月9日，央行决定于2021年7月15日下调金融机构存款准备金率0.5个百分点（不含已执行5%存款准备金率的金融机构）。本次下调后，金融机构加权平均存款准备金率为8.9%，降准释放长期资金约1万亿元。
流动性增加了，可用的钱更多了。
我们都知道，楼市越好、钱越多，旧改就越容易推进。
现在，法有了，钱也更多了，广州本就火热的旧改，应该会更好过。
这就是命好呀。
紧跟深圳步伐
2007年，猎德村在广州率先启动整村改造。
2008年亚运前夕，在广东省委、省政府关于“三旧”改造的统一部署下，琶洲、冼村、杨箕、赤沙等9个城中村要求在2010年亚运会前清拆完毕。
2009年，猎德村改造建设基本完成，同年，广州出台了第一条城市更新管理办法。
2010年，杨箕、林和村、琶洲村改造的大幕拉开。
2012年，潭村旧改启动，5年后交楼。
广州，是全国最早进入城市更新的城市之一。
但在最初近十年的时间里，广州一共仅成功改造10个村，其中全面改造旧村仅5个。
转折点，发生在2017年。
2017年7月，为加快释放存量建设用地空间，广州市城市更新局制定的《广州市2017-2019年城市更新土地保障计划》正式印发实施，制定了广州市城市更新项目2017-2019年保障供地9.26平方公里的目标，并提出要加大简政放权力度、加快批后实施、加强政策供给等多项措施确保城市更新土地有序供应。
2018年5月，广州旧村改造开始通过公共资源交易网公开招商。
同年11月，广州市政府陆续发布《关于深入推进城市更新工作的实施细则（征求意见稿）》等旧改政策。
从此，广州旧改开始爆发。
据统计，这3年的时间，广州完成106条旧村改造的招商，总投资金额约6329亿元，改造面积约9000公顷。
有多大，也就相当于一个海珠区吧。
广州城市更新将立法
广州旧改如火如荼，但“拆不动、赔不起、玩不转”老三样，依然是阻碍广州旧改顺利推进的绊脚石。
新的转机，在深圳之后，广州也将会有《广州市城市更新条例（征求意见稿）》，很多东西都会更加规范。
拆迁路长漫漫
说到广州旧改，除了已经成功改造的5条明星村外，第一时间想到的必定是冼村。
作为亚运会前需清拆的9条城中村之一，2008年冼村拆迁工作开始启动，后来因为各种原因以及部分村民不签约，导致项目停滞了数年，目前仍未完成全部拆迁，而项目耗时已超过十年。
而当年同一批拆迁的琶洲、杨箕都转身变成高大上的CBD，村民也一夜暴富成为手握数套房产的包租公包租婆。
琶洲大变身
冼村拆迁难的原因有很多，“留守户”是原因之一。
这并非个案。
很多旧改难推进，当中都少不了“留守户”的身影。
去年，黄埔文冲项目，个别留守户“漫天要价”，导致村旧改受阻，一些老人尚未迁入新房就已去世，意向入办学的某省一级名校延迟签约开工，村民子女教育受到影响。
“2500万到账，明天就搬家”，“建学校是你们的事，我的条件不满足，我就不打算搬。”
这激怒了村民，1449位村民集体请愿，要求对这些留守户强行拆迁。
过去在广州，都是拆迁补偿安置协议的签约率达到80%以上的就可以启动房屋拆除工作，但对于”留守户”却一直没有很好的解决方案。
但作为旧改重区的黄埔，为实现快批、快拆、快建，在2019年出台的“城市更新10条”中提出，对极少数被拆迁人为谋求不当利益阻挠拆迁损害大多数被拆迁人利益的行为，村集体可制订符合实际的“村规民约”对其采取必要的处置措施。
黄埔旧改速度很快
所以，去年10月23日上午，文冲街道组织各部门共派出300余人，在文冲中路与大沙地东路交界处、华苑地块、隔涌基地块三地，开展了违法建设集中拆除行动。
不过，在广州旧改“一区一策”的背景下，“村规民约”没有在所有区域实施，同时也会面临缺乏法律依据的问题。
“留守户”克星来了
现在，解决办法来了。
《广州市城市更新条例（征求意见稿）》第四十四条【村民自治】中明确规定：
宅基地使用权人拒不交回土地使用权，且旧村庄更新改造项目搬迁安置补偿协议签订人数占比达到95%的，农村集体经济组织可以向人民法院提起诉讼。
不仅对于旧村改造，对于旧住宅小区，同样有“95%”规定。
签订国有土地上房屋搬迁补偿协议的专有部分面积和物业权利人人数占比达到95%，市场主体与未签约物业权利人经过充分协商仍协商不成的，可以向项目所在地的区人民政府申请调解。
经过区人民政府调解未能达成一致的，为了维护和增进社会公共利益，推进城市规划的实施，区人民政府可以按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》相关规定对未签约部分房屋实施国有土地上房屋征收。
这说得够明显了。
意思就是，那些妄想通过拆迁“漫天要价”阻碍进度的行为，都受到约束，先是调解，不行只能强行拆迁了。
事实上，“强制执行”在其它城市的城市更新立法中早有先例。
1999年，香港发布的的《土地（为重新发展而强制售卖）条例》规定，改造主体收购小区90%物业产权后，如出现“留守户”，则可以侵犯总体利益为由向法院提起诉讼，诉讼成功即强制搬迁，如果楼龄达到50年，这个门槛降低到80%。
香港城市更新也有“强制执行”条例
今年3月，深圳开始实施的《深圳经济特区城市更新条例》也明确指出，旧改中权利主体签约比例不低于95%，且经区政府调解未能达成一致的，为了维护和增进社会公共利益，推进城市规划的实施，区政府可以依照法律、行政法规及本条例相关规定对未签约部分房屋实施征收。
相信，有了强制征收的条例，广州拆迁工作会更加顺利。
广州旧改加速度
去年9月，广州市住建局透露了未来10年的旧改蓝图。
按照计划，十年时间，广州要推进388条城中村的全面改造，其中有83条村，要在3年内先行重点展开。
方案显示，截止到2030年，广州计划进行全面改造的城中村有389条，涉及村域面积543平方公里，已标图建库面积227平方公里。
543平方公里是什么概念？
相当于半个香港，1/4个深圳。
规模之大，可见广州旧改的决心。
广州旧改规模很大
数据显示不完全统计，2021上半年广州共有29个旧改项目确定合作（意向）企业，涉及项目旧改面积超1885万㎡，总投资金额超1956亿元。
这些旧改项目主要分布在黄埔、增城、番禺、海珠、荔湾、越秀六区，其中黄埔就占了10条，妥妥的旧改大区。
这对广州楼市影响很大。
据测算，预计到2024年，广州通过旧改新增的货值大概在800万平方米。
旧改立法，加速，将对广州楼市提供大量的新房供应，尤其是中心区新房供应不足将得到缓解。
2020年以来，中国房地产企业城市更新项目竞争情况日益凸显，通过城市更新获取土地正成为越来越多开发商拿地的重要手段。而城市更新中涉税非常复杂，给房地产企业的管理带来严重挑战，稍有不慎，企业就会出
现严重的税务风险。事实上，房地产城市更新项目中项目拓展遇到的风险可以规避，税务层面同样存在着很大的筹划空间！
2021年城市更新政策趋势如何？项目拓展中遇到的风险如何应对？
如何最快了解旧城改造项目税收政策实务处理？
如何用在税务层面实现企业更多盈利？
第一部分：城市更新基本框架与逻辑
一、城市更新过程中各主体的税收痛点
二、成本腾挪与税负转嫁之奥妙
三、交易结构与税务安排
第二部分： 城市更新税务规划案例分析
案例一：从广州某制造型上市公司旧厂房剥离案例谈资产剥离方式及相关税务处理
1、资产转让
2、股权转让
3、公司分立
4、投资入股
5、资产划转
案例二：从东莞某前期平台公司转让项目公司股权案例谈股权溢价税务难题破解
1、一级开发主体开发完成，项目公司股权转让给二级开发主体，平台公司股权转让所得税如何筹划？
2、前期平台公司成本能否在后期开发主体的成本得到抵扣？
3、前期开发公司的成本有很多无法取得发票，能否解决？
案例三：从广州某村企合作案例谈村企合作不同模式税务比较
1、村企合作模式的种类
2、村委出地，开发商出资，不同合作方式有什么税负差异？以村委的名义立项，还是以开发商名义立项？
3、村企合作开发项目的双、单抬头及税务处理差异
4、征地返还净地开发项目土地成本问题及税务处理
5、村委出地开发商出资合作建房，建成自用或转让，如何计算土增税？
6、开发商建安成本按多少计算？村股份公司入账成本是多少？
案例四：从广州某旧改项目的失败教训谈城市更新项目自改与他改的税务处理
1、自改与他改税务处理的差异？
2、如何选择申报主体和实施主体？已发生错误有无纠正机会？
3、原物业净值能否作为自改项目的成本扣除？
4、自改项目能否列支拆迁补偿？
5、自改情况下新物业的企业所得税计税基础如何确认？
6、他改能否适用政策性搬迁？
案例五：从佛山某城市更新项目谈拆迁补偿的税务处理及筹划
一、拆迁补偿的方式与内容
二、拆迁方的税务处理
1、就地还建方式、异地安置方式、货币补偿方式等不同方式拆迁安置，税收如何计算？
2、开发商给被拆迁户的“回迁房”要视同销售交税吗？如何征收？以什么时点的价格缴税？
3、等面积与超面积部分征收增值税、契税如何计算？成本价含土地成本吗？
4、商品房证、集体房产证、违章建筑被拆迁 后征收标准相同吗？
5、赔偿有何标准？超标准补偿给钉子户的部分，能否计入拆迁成本？如何合理合法加大拆迁成本？
6、开发商支付给被拆迁户的补偿款凭收据能否入帐？如何理解“合法有效凭据”？支付给村股份公司的补偿款凭股份公司的收据能否进开发成本抵税？
7、开发商向回迁户收取的回迁房价款，如远低于成本价，其差额能否进入拆迁成本？按双方约定价还是市场公允价确认销售收入？
8、委托第三方处理村民拆迁补偿支付的费用是否可作为土地增值税扣除项目？
9、受委托进行建筑物拆除、平整土地，并代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费如何计算缴纳增值税？
10、政府无偿或成本价回购的人才房税务处理
案例六：从佛山某城市更新项目谈被拆迁方的税务处理
1、被拆迁户因拆迁需要让渡原房屋产权和原土地使用权是否征税？
2、被拆迁户取得拆迁补偿费，增值税、所得税、契税如何征收？自然人与法人有何区别？
3、如何判定政策性搬迁与商业性搬迁？政策性搬迁收入有何税收优惠？
4、企业政策性搬迁被征用的资产，其换入资产的计税成本如何确定？
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